Есть ли при такой сделке преимущество на приобретение у сособственников?

Клавдия!

Преимущество преобретения доли имеют сособственики общего имущества при заключении договора купли-продажи этой доли. При заключении договора пожизненного содержания с иждивеием такого права участники общей долевой собственности не имеют.

С уважением

Уважаемая Клавдия! Вас совершенно правильно смущает тот факт, что при заключении договора ренты у соседей может также возникнуть преимущественное право покупки. Этот вопрос до конца не урегулирован законодательством. Ст. 250 ГК РФ прямо предусматривает преимущественное право покупки при заключении сделки купли-продажи и мены. Однако при расмотрении договора ренты нельзя не признать, что эта сделка также является возмездной. Существуют различные мнения специалистов по вопросу, на какие сделки распространяется преимущественное право покупки. По мнению одних - на все возмездные сделки, по мнению других - только на сделки купли-продажи и мены. При заключении договора ренты Вам нужно быть готовым, что соседи оспорят этот договор. Какое решение будет вынесено судом заранее сказать нельзя. Поэтому советовал бы Вам все-таки оформить передачу прав на комнату договором дарения. С уважением, Дмитрий Константинович.

Уважаемая Клавдия! В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Это не влияет на возмездность договора ренты, поскольку рентная сумма устанавливается всегда. Однако в ч. 2 этой статьи закреплено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) - постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 и не противоречит существу договора ренты. Следовательно есть все основания считать, что при возмездном отчуждении доли по договору ренты(выплата получателю ренты стоимости доли недвижимости + рентные платежи) другие сособственники должны наделяться преимущественным правом заключения такого договора. Возмездность такой ренты абсолютна. При безвозмездном отчуждении доли с получением лишь текущих рентных платежей, по сути, происходит как бы дарение, поскольку получатель понимает, что в форме рентных платежей стоимость имущества не будет возвращена. Таким образом, использование правил о преимущественной покупке должно зависеть от вида договора ренты. Всего видов этого договора три: постоянная и пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. Поскольку на дарение преимущественное право не распространяется, поскольку оно связано с личным характером взаимоотношений дарителя и одаряемого, то и при ренте следует учитывать эти обстоятельства. Правила о преимущественной покупке не могут распространяться на договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку личность того, кто будет непосредственно или опосредованно осуществлять уход, имеет первостепенное значение для будущего получателя ренты. При пожизненной и постоянной ренте личность будущего плательщика для получателя ренты существенного значения иметь не может. При пожизненной ренте рентная плата (рента) возможна только в денежной форме (ч. 1 ст. 597 ГК РФ), что с личностью не связано (любое денежное обязательство безлично). При постоянной ренте плата возможна как в денежной форме, так и через предоставление услуг или выполнение работ, но права и обязанности по постоянной ренте переходят в порядке универсального правопреемства (при наследовании у физических и реорганизации у юридических лиц), что отрицает личный характер такой ренты. Таким образом, право преимущественной покупки должно распространяться на случаи отчуждения имущества по договорам постоянной и пожизненной ренты, когда первоначально имущество передается за плату, а к такой передаче применяются правила гл. 30 ГК РФ.

В ст.250 ГК РФ, регулирующей преимущественное право покупки, речь идет только о сделке купли-продажи. С уважением,