Как возместить ущерб за незаконные действия арендодателя - опыт и рекомендации

Нужно ознакомиться с вашим договором, протоколом.

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров…»). По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается (п. 2 ст. 328 ГК РФ). То есть арендодатель может, например, приостановить доступ к арендуемому помещению до погашения арнедатором задолженности.

Однако такие меры отрицательно скажутся на способности арендатора осуществлять свою деятельность. Арендатору, попавшему в подобную ситуацию, можно порекомендовать предпринять следующие шаги. За период, когда арендатор не мог пользоваться объектом недвижимости, арендная плата не взимается Нужно предупредить арендодателя, что он не взыщет оплату за период, в котором арендатор не мог пользоваться имуществом. Как правило, арендодателя интересует оплата, а не противодействие с контрагентом. Если он перекрывает доступ к помещению, можно изложить, какие невыгодные последствия его ожидают. Арендодатель не может со ссылкой на пункт 2 статьи 328 ГК РФ ограничивать владение или пользование объектом (отключать электроэнергию, ограничивать в доступе сотрудников арендатора, менять замки и т. п.), так как суд не взыщет арендные платежи за период, в котором действовали ограничения. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А 67-3141/2011).

Необходимо зафиксировать все факты противодействия доступу в помещение. Арендатор может требовать досрочного расторжения договора через суд. Гражданский кодекс дает такое право, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Однако риски судебных тяжб не останавливают арендодателей. Они не желают мириться с просрочками и отключают электричество и воду, зачастую делая это скрытно: ссылаясь на аварии или действия третьих лиц. Поэтому для успешного разрешения дела в суде нужно зафиксировать факт и период действия препятствий и убедить суд, что вы не могли использовать в этот период объект аренды по назначению (эти меры стоит принять, если помещение невозможно было использовать по назначению и по причинам его отключения от систем жизнеобеспечения: водоснабжения, электроснабжения, отопления и т. п.). Это помогут доказать следующие документы: двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц; материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела); переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы. Арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Добрый день! Противоправных действий со стороны арендодателя, к сожалению, не усматривается, поскольку согласно договору аренды (скорее всего) арендодатель вправе был удерживать имущество арендатора до окончательного расчета по арендной плате, что подтверждает составление протокола. Исключение юр.лица из ЕГРЮЛ - многоэтапная процедура и занимает определенное время, в течение которого компания могла заключить договор аренды на другое помещение и внести соответствующие изменения в ЕГРЮЛ.

Добрый день, Алексей. Удержание арендодателем имущества арендатора и ограничение доступа в арендуемое помещение в связи с невнесением арендной платы правомерно.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора (арендодателя) лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, например, арендатор сам оставил данное имущество в помещении после истечения срока аренды. Если же имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора, а по причине его захвата арендодателем, то суды могут отказать в признании подобного завладения имуществом арендатора законным. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально, ознакомиться с договором, перепиской и пр., но есть положительная практика в таких случаях, когда суд удовлетворял иски арендатора об истребовании из чужого незаконного владения имущества.

По второму моменту - возместить ущерб из-за исключения из ЕГРЮЛ представляется маловероятным. Но, можно обжаловать решение налогового органа об исключении юрлица из ЕГРЮЛ и попробовать восстановить компанию.