Риски покупателя - влияют ли исполнительные производства продавца на безопасность покупки недвижимости?

Это риски покупателя... проверка платежеспособности сторон в его полномочия не входит...

Согласен с коллегой. Возможное банкротство продавца - проблема и ответственность покупателя. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

данный процесс невозможно описать в режиме коротких ответов - советую либо нанять независимого адвоката для сопровождения сделки, либо связаться с выбранным адвокатом на нашем сайте и за плату получить подробную инструкцию....

И что вам тут нотариус сделает? Договорные обязательства - свободные, строятся на принципах равенства интересов и законности, сделки совершаются по обоюдному согласию. Такой пункт ущемляет права продавца, почему он должен искать аналогичное жилье? Если покупателей не устраивает его намерение, пусть ищут другую недвижимость.

Здравствуйте, если продавец отказывается включать такой пункт в договор купли-продажи, то никто его не сможет заставить и он не обязан этого делать, ищите другие приемлемые варианты и формулировки. C уважением, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

Здравствуйте, Татьяна.

Существуют различные правовые способы защиты покупателя.

Такой пункт в договоре реального смысла не имеет, что деньги с продавца взыскать, что аналогичную квартиру приобрести: суд-то его обяжет, а исполняться-то это решение как будет, если денег у него нет?

Надо проводить проверку юр.чистоты сделки, анализировать причины частой смены собственников и законность предыдущих сделок. Что значит, расширенную выписку заказать не получилось?

Пригласите юриста на сопровождение сделки - найти приемлемый для всех сторон вариант, уговорить продавца, защитить покупателя, при необходимости и риелтора.

Риэлтор себя страхует, а вы можете получить неустойку или штраф, все будет зависеть от договора. Нужна помощь, присылайте на почту документы.

Наверное вопрос не правильно истолкован. Покупатель не будет присутствовать на подписание договора о намерениях купли-продажи недвижимости. Его будет подписывать риэлтор нанятый покупателем. Мои риски?

Здравствуйте! Если залог недвижимости в пользу продавца не возникает по условию договора, то не вправе требовать возврата квартиры. Можете только взыскать неуплаченные средства по договор купли-продажи.

Вы можете оформить договор купли- продажи с рассрочкой платежа. В этом случае квартира будет под залогом и после погашения всей суммы по договору залог можно будет снять.

Добрый день.

1. Запросите у продавца выписку из ЕГРПН, полагаю, что в ней в качестве собственника он указан, как физ. л.. Договор следует заключать, как с физ. л.. То, что он зарегистрирован, как ИП по данному адресу не имеет значение. Он должен сняться с регучета по мж перед сделкой. После продажи, он обязан подать сведения в НО об изменении адреса и указать новый адрес своей регистрации по мж.

2. Вероятность отмены сделки в случае его банкротства возможна и тут вам никто не даст никаких гарантий. Главное, что бы вы могли доказать реальность сделки, оплату и принятие квартиры.

Добрый день. Вам необходимо приложить документы приобретения недвижимости лицом у которого Вы ее покупаете, уточнить о наличии ограничений в росреестре. С документами можете обратиться за консультацией к юристам (желательно не в риэлторскую компанию)

Сделка может быть признана частично недействительной по иску второго супруга, если он докажет, что сделкой нарушены его права. 11 или 25 лет роли не играют, отношения длящиеся, каждый из супругов владеет своей долей собственности, независимо на кого из них она записана. Вам надо! Вместо квартиры покупать за полную стоимость её половину, а потом ловить продавца, требуя с него частичный возврат денег? Или деньги в полном объеме (он их уже пропил) в судебном процессе о признании всей сделки недействительной... с адвокатами, доказательствами, свиделями...?

Это зависит от того когда наступит это будущее, как будут проходить расчеты и пр.

Добрый день! Сделки совершенные в трехлетний период до принятия судом заявления о банкротстве физического лица могут быть оспорены, существует риск, того, что Вашу сделку оспорят и обяжут вернуть стороны в первоначальное состояние (вы - деньги покупателю, покупатель вам - квартиру), однако, в случае если квартира будет единственным жильем должника то ее оставят должнику, а произведенную сделку не оспорят, в случае если это не единственное жилье должника то сделка может быть оспоримой, однако, скорее всего кредиторы будут заинтересованы пустить такую квартиру в конкурсную массу и к Вам вопросов не будет.

Надеюсь мой ответ Вам поможет, желаю удачи!

Здравствуйте! Кредиторы лица, который купил квартиру и на грани банкротства, могут обратиться в суд об оспаривании договора купли-продажи на предмет его недействительности. Например, посчитав его мнимой сделкой и стоимость квартиры выше чем ее рыночная стоимость. Это зависит от разных фактов.

У продавца никаких, т.к. актив в виде квартиры будет реализовываться управляющим.

Здравствуйте, Владимир! Если уже продали, то ничего не изменить, т.к. соглашение о перераспределении долей или брачный договор между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст.38-44 Семейного кодекса РФ), а в уже совершенной исполненной сделке ничего не изменить. Мужу остается воспользоваться налоговым вычетом согласно п.2 ст.220 НК РФ либо уменьшить сумму дохода на сумму расходов на приобретение, чтобы снизить налоговую базу. Задним числом же нотариус ничего не оформит.

Владимир!

Единственный законный вариант не платить или уменьшить налог - оформить налоговый вычет в 1 млн. рублей в соответствии со ст. 220 НК РФ.

Мужу необходимо подать декларацию 3-НДФЛ на продажу принадлежащей ему доли квартиры и применить вычет.

Всего доброго!

Здравствуйте!

Увы, Вам необходимо было об этом позаботиться именно перед продажей, заключить брачный договор о перераспределении доле! Сейчас супругу следует именно оплатить налог, можете уменьшить его непосредственно если предоставите договор купли-продажи от августа 2016, либо воспользоваться налоговым вычетом в 1000 000 рублей. Какой более выгодней для Вас вариантов, Вы можете определить сами. В соответствии с п.2 ст.220 НК РФ.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте! Все, кто является собственником квартиры на протяжении небольшого срока, должен платить налог с её продажи, избежать и даже сократить его, понятно, довольно тяжело. Однако это не невозможно, нужно просто знать несколько условий:

-Квартира, которая досталась вам определённым образом (посредством приватизации, в качестве подарка от близкого родственника, в наследство или по особому договору о ренте), может быть продана без уплаты налога после трёх, а не пяти лет в собственности.

-13%-й налог вычитается не из всей суммы, полученной вами за продажу квартиры, а из суммы меньше этой ровно на один миллион рублей. Если же вы умудрились продать квартиру за миллион или меньше, налог платить не нужно.

-Налоговую льготу в миллион рублей можно использовать даже тогда, когда собственниками квартиры являются сразу несколько человек – и причём предоставляется она не всем вместе, а каждому по отдельности.

-Сократить размер налога можно, если предоставить данные о расходах на квартиру. Тогда они будут вычтены из полученного вами дохода.

-Если сразу после продажи одной квартиры приобрести другую, вы сможете не только не платить налог, но и немного заработать.

Ст 220 НК РФ: «2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;»

По норма Налогового кодекса РФ налог придётся платить мужу.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать.

У Вас квартира куплена после 01.01.2016, 5 лет не прошло, налог надо платить.

Отмечу, что есть исключения

Минимальный трехлетний срок владения имуществом, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;

если право собственности получено в результате приватизации;

если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

Важно знать, что Вы можете воспользоваться одним из двух вариантов налогового вычета (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн. рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. рублей при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);

вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Выбирайте, что Вам выгоднее.

Вам по "Правилу единственной недвижимости" налог платить не надо.

Поделить прибыль для ухода от налогообложения не получится, можно воспользоваться вычетом, если квартиру покупали в указанное время.

Здравствуйте Владимир

Если при продаже ваши доли были выделены и продажа состоялась по долям, а в дкп отражено, что деньги получил один из супругов, то все равно не возможно освобождение от налога, по п. 3 ст.217.1 НК, о минимальном 3 х летнем сроке владения при продаже так как отсчёт начинается не в момент получения денег, а с момента регистрации недвижимости

Т.е. помимо того, что ваше соглашение о получении денег супругой не будет иметь юридической силы, то оно и никакой роли не сыграет, по выше указанным обстоятельствам

Одним из оснований для освобождения от налога является приобретение жилья по наследству, дарению, приватизации, ренте и по основаниям п.4 ч.3 ст.217.1 НК (ниже отражено)

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Здравствуйте, Владимир!

О правиле единой недвижимости нужно было думать до продажи, а не после нее.

Потому, что задним числом не получиться оформить, так как уже оформлена сделка.

Соглашение следовало заключать до сделки по купле продажи, а не после ее.

Супруг может получить налоговый вычет обратившись в ФНС, согласно ст.220 НК РФ - как вариант.

Надеюсь мой ответ полезен!

Добрый день. Невозможно согласиться с мнением юристов. Вы немного сделали не так изначально. Теперь реально что можно сделать это оформить налоговый вычет в 1 млн. рублей в соответствии со ст. 220 НК РФ. Вашему мужу нужно подать декларацию 3-НДФЛ на продажу принадлежащей ему доли квартиры и применить налоговый вычет.

При продаже квартиры 2 собственниками каждый из них получает доход. В общем случае сумма дохода равна 1/2 от продажной стоимости квартиры (если договором купли-продажи не предусмотрен другой порядок распределения дохода). При этом доходом от продажи квартиры считают одну, но ниибольшую сумму:

или продажную цену квартиры по договору;

или 70% от ее кадастровой стоимости.

Соответственно исходя из этой суммы и нужно рассчитывать доход каждого продавца. Порядок расчете налога зависит от оформления сделки. Здесь возможны 2 варианта:

первый — квартиры продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры;

второй — квартира продается по долям, то есть по 2 договорам купли-продажи долей.

При первом варианте каждый продавец вправе уменьшить свой доход при расчете налога на имущественный вычет для продавцов долей в недвижимости. Сумма вычета для каждого составит:

1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (размер доли продавца) = 500 000 руб.

В результате доход каждого продавца будет равен:

Доход от продажи квартиры (но не менее 70% от кадастровой стоимости) х 1/2 — 500 000 (вычет) = Доход, облагаемый налогом

С него причитается налог — 13 процентов.

При втором варианте каждый продавец получает право на вычет в 1 000 000 руб. (то есть в полной сумме без его распределения). Тогда доход каждого продавца, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:

Доход от продажи доли — 1 000 000 (вычет) = Доход, облагаемый налогом

И в-первом и во-втором случае, если доход равен или меньше вычета, то дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) нужно сдать в инспекцию в любом случае. Вне зависимости от того нужно платить налог или нет.

Так же вместо вычета вы можете уменьшить доход от продажи доли на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально (если такие расходы есть). Это целесообразно, если такие расходы превышают вычет на который вы имеете право (500 тыс. или 1 млн. руб.).

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владении я объектом недвижимого имущества и более (абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

По общим правилам минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объекта недвижимого имущества (жилого помещения в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома, доли в праве собственности на жилое помещение), если он является единственным жилым помещением для налогоплательщика и в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение не находится иное жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение) (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если доля мужа в другой квартире не относится к совместно нажитому имуществу, то в данном случае есть право на использование минимального предельного срока владения жилым помещением в три года. Сделка по продаже кварты при соблюдении вышеуказанных условий будет освобождена от уплаты налога.

Проданная квартира была у продавцов не в долевой, а в общей стоимости.

Доля мужа в другой квартире не относится к совместно нажитому имуществу (получена в наследство в 2007)