Как правильно предложить выкупить долю в недвижимости при наличии нескольких владельцев и долгов третьего владельца?
199₽ VIP
Моя супруга и ее брат унаследовали по 25% дома и земельного участка. Они хотят продать данную недвижимость и по закону они должны предложить выкупить ее третьему долевому собственнику (владеющему 50% данной недвижимости). Насколько мне известно, необходимо сделать уведомление (заказным письмом с описанием вложения и объявленной стоимостью), в котором сообщить о своем намерении продать принадлежащую долю. 1-ый вопрос: может ли подобное предложение направить третьему собственнику некто по нотариально заверенной доверенности, согласно которой ему будет делегировано право именно на совершение данного предложения о выкупе от имени и в интересах моей супруги?
Также мне известно, что это предложение выкупить долю в такой ситуации делается на условиях и по цене владельца доли. 2-ой вопрос: Может ли это предложение носить форму трехстороннего договора, в котором супруга и ее брат будут предлагать выкупить третьему владельцу их доли (то есть как бы вместе)?
У третьего владельца есть несколько незакрытых исполнительных производств ФССП, он должен ряду банков несколько существенных сумм. 3-ий вопрос: если он выкупит доли супруги и ее брата, то не сможет ли впоследствии суд признать данную сделку недействительной на основании того, что третий владелец не исполнял исполнительные производства ФССП, а потратил деньги на что-то иное? Четвертый вопрос: если это так, то не будет ли данная ситуация с судебными производствами достаточным основанием, чтобы не предлагать третьему владельцу выкупить доли, прежде чем предлагать их на свободном рынке?
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.06.2021) ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
1. может ли подобное предложение направить третьему собственнику некто по нотариально заверенной доверенности, согласно которой ему будет делегировано право именно на совершение данного предложения о выкупе от имени и в интересах моей супруги?
конечно, доверенность это передоверие права, следовательно вы можете оформить свое право на предложение выкупа на другого человека но от вашего имени.
2. Может ли это предложение носить форму трехстороннего договора, в котором супруга и ее брат будут предлагать выкупить третьему владельцу их доли (то есть как бы вместе)?
конечно, они могут составить одно предложение в котором прописать свои доли и которое будет иметь форму договора от двух сторон третьей стороне. Все верно!
3. если он выкупит доли супруги и ее брата, то не сможет ли впоследствии суд признать данную сделку недействительной на основании того, что третий владелец не исполнял исполнительные производства ФССП, а потратил деньги на что-то иное?
сделка может просто не пройти так как может быть наложено ограничение на право регистрации перехода права собственности из за долгов.
4. если это так, то не будет ли данная ситуация с судебными производствами достаточным основанием, чтобы не предлагать третьему владельцу выкупить доли, прежде чем предлагать их на свободном рынке?
Нет, нужно предлагать иначе 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Спросить
Здравтсвуйте Юрий
1 Конечно может направить извещения о продаже доли доверенное лицо по доверенности, где данные полномочия будут прописаны согласно ст. 185 ГК и ст. 250 ГК именно о выкупе доли супруги
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2 Не будет носить форму трехстороннего договора так как доверенность будет оформлена только от имени супруги и в ее интересах
3. Покупка недвижимости в отсутствие процесса банкротства не основание для признания сделки не действительной
При открытых исполнительных производствах на данное недвижимое имущество приобретенное 3 им лицом могут быть наложены аресты
4. Нет такого права. Так как в законе ясно установлено обязанность предложения выкупа в силу преимущественного права на выкуп совладельца, в противном случае при возникновении спора суд примет решение о переводе прав на того кого не известили согласно ст. 250 ГК - в вашем случае 3 лицо
Если у 3 го лица открыты ИП, то не думаю, что выразит согласие на выкуп.
Спросить
Здравствуйте, Уважаемый Гость нашего правового ресурса!
1. Безусловно, поверенный может направить предложение о покупке доли на основании письменной доверенности от продавца доли. В силу положения ч.1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность должна быть удостоверена нотариусом:
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
2. Да, супруга с братом могут предлагать в одной оферте (предложении о покупке) купить их доли третьему собственнику.
3. Нет, покупка долей в период наличия исполнительных производств не является основанием для признания сделки недействительной. Убытки взыскателя, которые образовались вследствие упущений судебного пристава, взыскатель может взыскать с ФССП РФ на основании ст. 16 ГК РФ.
4. Ни в коем случае наличие исполнительного производства не является основанием для того, чтобы не предлагать третьему собственнику купить доли Вашей супруги и брата. Соблюдение преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ обязательно без исключения.
Спросить
Здравствуйте, Юрий! Давайте по порядку.
1) Может. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". А институт представительства (ст.185-185.1 ГК РФ) позволяет выполнить эту функцию по нотариальной доверенности.
2) Может. Можете приложить к предложению о покупке проект договора купли-продажи, на условиях которого готовы на сделку. Да и т.к. несколько собственников, то договор будет многосторонний.
3) Нет для этого оснований. То, что есть исполнительные производства, не мешает заключать гражданско-правовые сделки, в т.ч. брать взаймы для их финансирования.
4) Нет.
Спросить
1. По нотариальной доверенности лицо с полномочиями может от имени доверителя делать всё в рамках переданных полномочий. ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности
2. Формально каждый предлагаете, но могут и в одном документе оба предложить купить их доли по указанной цене (общей. Но подразумевается. Что каждому по 1/2 от предложенной) - это в рамках ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
3. Теоретически по искам взыскателей указанная сделка по покупке может быть признана недействительной, но оснований явных не видно. Им проще обратить взыскание на купленную часть.
4. Проблемы третьего собственника никак не влияют на норму ст. 250 ГК РФ.
И отдельно отмечу - придётся идти к нотариусу, чтобы продажу оформить, поэтому идите сразу и нотариус за всё деньги возьмёт (всяко) и всё сделает, иначе Вам удачи не видать!
Спросить
Здравствуйте
1. Да. Обязательно надо уведомить по ст 250 ГКРФ о праве преимущественной покупки, в котором сообщить о своем намерении продать принадлежащую долю.
2. Да, может по доверенности по ст.181.1 ГКРФ но четко должно указать надо Все полномочия, которые потребуются для совершения этих действий
Нет. Это именно уведомление о продаже каждого из долевых собственников третьему. Важно от каждого отдельно
3. Что касается долгов этого третьего собственника, то для Вас плохо по последствиям, если он согласится и выкупит
А если говорить о том, что наличие его долгов позволяет не предлагать ему Право выкупить Ваши доли - это неверно, даже при Наличии долгов Право выкупа у него есть
Главное: цена в предложении о выкупе должна именно такой, какая будет потом в сделке третьему лицу.[b][/b]
Спросить1. Да, может такое уведомление направить представитель по нотариальной доверенности. Возможно, дешевле будет, если сам нотариус направит такое уведомление от каждого собственника.
2.Форма уведомления точно в законе не определена, потому возможны варианты. Но я бы Вам рекомендовал от брата и от сестры направить два отдельных уведомления. Причем, по закону брат и сестра обязаны и друг другу вручить такие уведомления для точного соблюдения ст. 250 ГК РФ. Друг другу можно вручить под роспись без направления почтой и сразу получить друг у друга письменные отказы.
3. Да, кредиторы могут оспорить покупку долей брата и сестры по указанным Вами основаниям.
4. Но это не будет основанием для несоблюдения процедуры, предусмотренной ст. 250 ГК РФ. Придется ее соблюсти.
Возможно, у Вашей проблемы есть совсем иное решение.
СпроситьМоя супруга и ее брат унаследовали по 25% дома и земельного участка. Они хотят продать данную недвижимость и по закону они должны предложить выкупить ее третьему долевому собственнику (владеющему 50% данной недвижимости). Им необходимо сделать уведомление (заказным письмом с описанием вложения и объявленной стоимостью), в котором сообщить о своем намерении продать принадлежащую долю.
Мне известно, что это предложение выкупить долю в такой ситуации делается на условиях и по цене владельца доли. Может ли это предложение носить форму трехстороннего договора, в котором супруга и ее брат будут предлагать выкупить третьему владельцу их доли? Им не хотелось бы, чтобы владелец 50% выкупил долю у кого-нибудь из них одного, а с выкупом второй затянул. И также полдома – это хороший товар, а четверть дома – нет, соответственно рыночная цена четверти дома будет существенно ниже, чем при продаже в рамках «пакета» из двух долей по 25%. Можно ли сделать так: и жена, и ее брат направят по копии подписанного с их стороны (т.е. 2 подписи) трехстороннего договора с предложением выкупа их долей, но в договоре указать, что он будет считаться исполненным лишь при оплате обеих долей по 25%? Мне представляется, что можно, поскольку «на условиях» владельца продаваемой доли. Я задавал похожий вопрос здесь (менее подробно) и получил разные по сути ответы (да, можно/нет, нельзя). Поэтому прошу сослаться на законы и нормы, или прецеденты. Или существует иной способ решить эту проблему – избежать выкупа одной доли?
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.06.2021) ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
1. может ли подобное предложение направить третьему собственнику некто по нотариально заверенной доверенности, согласно которой ему будет делегировано право именно на совершение данного предложения о выкупе от имени и в интересах моей супруги?
конечно, доверенность это передоверие права, следовательно вы можете оформить свое право на предложение выкупа на другого человека но от вашего имени.
2. Может ли это предложение носить форму трехстороннего договора, в котором супруга и ее брат будут предлагать выкупить третьему владельцу их доли (то есть как бы вместе)?
конечно, они могут составить одно предложение в котором прописать свои доли и которое будет иметь форму договора от двух сторон третьей стороне. Все верно!
3. если он выкупит доли супруги и ее брата, то не сможет ли впоследствии суд признать данную сделку недействительной на основании того, что третий владелец не исполнял исполнительные производства ФССП, а потратил деньги на что-то иное?
сделка может просто не пройти так как может быть наложено ограничение на право регистрации перехода права собственности из за долгов.
4. если это так, то не будет ли данная ситуация с судебными производствами достаточным основанием, чтобы не предлагать третьему владельцу выкупить доли, прежде чем предлагать их на свободном рынке?
Нет, нужно предлагать иначе 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
СпроситьЗдравствуйте, Юрий! Давайте по порядку.
1) Может. Можете приложить к предложению о покупке проект договора купли-продажи (ст.549 ГК РФ) либо предварительного договора купли-продажи (ст.429 ГК РФ), на условиях которого готовы на сделку. Да и т.к. несколько собственников, то договор будет многосторонний.
2) В проекте договора Вы можете указать в т.ч. такие условия. Но и в дальнейшем тогда придется Вам продавать на тех же условиях постороннему лицу согласно ст.250 ГК РФ. Такая сделка называется "сделка под условием" и регламентируется статьей 157 ГК РФ:
Статья 157. Сделки, совершенные под условиемСпросить1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
1. Вам уже вчера ответил я и иные.
2. Идите к нотариусу - он всё сделает по закону. Не изобретайте велосипед и не сотрясайте воздух!
"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Статья 35. Нотариальные действия, совершаемые нотариусами.
Спросить
Здравствуйте!
1.Согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ-ваша супруга и её брат должны направить уведомление о продаже третьему собственнику, с указанием цены продажи, так как он имеет преимущественное право покупки.
2.Каждый собственник направляет самостоятельное уведомление о продаже своей доли. Иных способов уведомления законом не предусмотрено, в том числе и "трехстороннего договора", о котором вы пишете, Только-уведомление от собственника.
3. При чём третий собственник никак не обязан выкупать именно две доли. Он имеет право выкупить долю у любого собственника.
4. Если вы хотите продать сразу обе доли ,так как-действительно-полдома по цене значительно выше, то в данном случае подойдет такой законный и часто применяемый вариант:
-ваша супруга дарит своему брату свои полдоли, или её брат дарит вашей супруге свои полдоли, значения не имеет;-налога при дарении от брата к сестре платить не надо, только-услуги нотариуса, уведомлять третьего собственника при дарении-тоже не надо;
- после регистрации в Росреестре-или ваша супруга или её брат становятся собственником половины дома;
- ну и-уже половина дома-предлагается для выкупа третьему собственнику. Если в течение месяца он долю не выкупит, то её можно продавать кому-угодно.
5. Статья 157 Гражданского кодекса РФ (сделка под условием), к вашей ситуации никакого отношения не имеет. Там совсем про другое. Невозможно принудить гражданина купить имущество вопреки его воле.
6. Поэтому самый простой и быстрый вариант с минимальными затратами--о котором я написал выше в п.4 ответа-через дарение.
Спросить
Вы спрашиваете:
Может ли это предложение носить форму трехстороннего договора, в котором супруга и ее брат будут предлагать выкупить третьему владельцу их доли
.Согласно статьи 250 ГК РФ это не может быть трехсторонний договор, а письменное уведомление двух продавцов в одном документе. Если составлять один документ, то в уведомлении нужно отдельно обговаривать условия продажи доли Продавцом 1 и эти же условия Продавцом 2
В этой статье сказано:Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В уведомлении нельзя указывать, что он будет считаться исполненным лишь при оплате обеих долей по 25% Уведомление согласно статьи 420 гК РФ не может носить силу договора-в этом вы заблуждаетесь.
Вам также не стоит забывать, что если ваша жена и ее брат продают свои доли, то на основании статьи 250 ГК РФ они также обязаны уведомить друг друга об условиях продажи. Вы сильно заблуждаетесь, считая, что если соорудить какую то правовую конструкции виде трехстороннего договора (что не предусмотрено статье 250 ГК РФ) то покупатель просто будет обязан одновременно купить эти доли. Ничего подобного: статья 250 ГК РФ дает право покупателю согласиться, к примеру, на покупку только одной доли 25 %,а от покупки второй доли 25 % отказаться. Так что выдуманный вами какой то трехсторонний договор не решит вопрос по одновременной покупке двух долей. В одном уведомлении можно объединить предложения о продаже долей. Но заключение трехстороннего договора подобное не предусмотрено ст 250 ГК РФ Надеюсь я вам достаточно аргументированно, понятно и доступно объяснил в чем заключается ошибочность ваших рассуждений.
СпроситьУ бывших супругов есть квартира в долевой собственности по 1/2.Супруга хочет свою долю продать. По закону сначала она должна предложить выкупить долю супругу, если он в течении месяца не выкупает, она имеет право продать за цену, не ниже ранее объявленной посторонним. Вопрос: если муж не выкупает вторую долю, а жена в силу обстоятельств долгое время не может продать свою часть, допустим пройдет год, обязана ли будет она по прошествии такого длительного времени опять предложить выкуп супругу или это делается только один раз, ведь за такое время могут существенно измениться цены и бывший супруг уже сможет выкупить ее долю?
Хм... интересный вопрос. Вообще-то, если условия продажи не изменятся, то предлагать второй раз сособственникку её не нужно. То есть, один раз отказавшись, второй раз право на выкуп супруг потеряет.
Спросить
Предлагается один раз. Если позднее у супруга появятся деньги, а доля в квартире все еще не будет продана, супруг должен выразить согласие на приобретение по этой цене.
СпроситьНужен правильный совет. Имею доли в недвижимости. Послал через нотариуса предложение о выкупе моей доли в недвижимости. (наследство) сейчас моя доля увеличилась (сестра подарила мне свою долю в этой же недвижимости, а всего совладельцев трое) нужно ли мне посылать новые предложения другим совладельцем выкупить мои доли. И какой срок годности предложений. Спасибо.
Здравствуйте, Ольга!
Да, конечно. Вам нужно отправлять новые уведомления долевым собственникам с предложением о продажи увеличившейся доли и ожидать ответа в течение 30 дней.
СпроситьЯ являюсь владельцем 1/3 доли в квартире. Также по 1/3 доли принадлежат моим брату и сестре. 05.07.2015 г. на сайте агенства недвижимости появилось объявление о продаже 2/3 долей в этой квартире за 900 000 рублей. 8.07.2015 года, брат и сестра прислали мне нотариально заверенные заявления о намерении продать свои доли за 500 000 рублей каждая. На мое предложение брату купить его долю за 400 000 рублей он ответил устным отказом, но 17.08. 2015 на сайте агенства недвижимости появилось объявление о продаже 2/3 долей в квартире за 800 000 рублей. На мои неоднократные предложения брату купить его долю, он отвечал что продаются только обе доли одновременно. 06.01.2016 я направил брату письменное предложение о выкупе его доли за 400 000 рублей заказным письмом, в ответ я получил нотариальное заявление о продаже 2-х долей в квартире за 800 000 от брата, который представляет интересы сестры по доверенности. Правомерен ли отказ брата от продажи мне своей доли квартиры, и могу ли я обратиться в суд, для того чтобы выкупить 1/3 долю брата по цене 400 000 рублей?
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
СпроситьНамереваюсь продать свои доли земельного участка и садового дома, расположенного на данном участке. Можно ли сделать предложение второму участнику общей долевой собственности воспользоваться своим правом преимущественной покупки одним письмом или необходимо написать два письма с предложением выкупить мою долю в каждом объекте недвижимости отдельно? И, как правильно составить данное уведомление? Заранее благодарю.
Ольга, можете одним письмом предложить купить доли. Письмо составляется в произвольной форме с указанием признаков объекта продажи. (Возьмите их из свидетельства о праве собственности). Установите срок и направьте заказным письмом. Всего доброго.
СпроситьХочу продать свою долю в квартире, надо делать предложение всем собственником о выкупе моей доли у нотариуса. Вопрос: при предложении о выкупе моей доли обязательно должно быть третье лицо, которое готово выкупить мою долю, или можно сначала предложить, а потом искать покупателя? Спасибо.
Добрый день. Нотариус сначала должен уведомить лицо, имеющее преимущественное право покупки. Срок не обязательно сейчас выдерживается (30 дней), если это лицо откажется от своего права. Только после этого заключается договор купли-продажи долевой собственности.
СпроситьКак поступить в моей ситуации?
У меня в собственности 1/2 доля квартиры.
Мне необходимо уведомить второго собственника (предложить ему купить) о продаже моей 1 доли, НО второй собственник не проживает в этой квартире (хотя прописан там). Если я направлю уведомление, оно вернется, как неполученное т.к. его некому получать.
Собственно вопрос: является ли отправленное заказным письмом, с описанием вложения, предложение - уведомлением. Можно по истечении одного месяца с момента отправки, указанного уведомления, продавать мою долю? Оспаримо это?
Спасибо.
Отправте уведомление о продажи через нотариуса на его бланке, вернется ему и тот же нотариус удостоверит сделку по купле продаже, поскольку порядок, предусмотренный в ст. 250 ГК РФ соблюдён!
Спросить
Уважаемый Аркадий!
Лучше предложение о преимущественной покупки отправлять через нотариуса..
Если Вы направили предложение о преимущественной покупке и в течении месяца не получили ответ, то можете продавать свою долю любому третьему лице по цене не ниже, чем предлагали сособственнику.
Оспорить сделку он не сможет. У него будет право в течении трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае Вы будете вправе подать заявление об обеспечении исковых требований и просить суд обязать истца внести на депозитный счет суда сумму, по которой прошла сделка.
Если суд придет к выводу, что право преимущественной покупки нарушено, то Вашему покупателю возвратят деньги, а права и обязанности покупателя будут переведены на сособственника. Вы ничего не теряете, кроме времени на участие в судебном процессе...
Спросить
Право на выкуп доли недвижимости - сроки, условия и дополнительная информация для собственников
Частный дом (в наст. Время нежилой) в общей долевой собственности у двух человек. Один из собственников решил продать свою долю (нашёл покупателя) и высылает ПО ПОЧТЕ предложение по преимущественному праву выкупа второму собственнику (проживающему в другом регионе).
1. Сколько времени (с какого именно дня) отводится второму собственнику на принятие решения (покупать или не покупать)? То есть, с момента получения письма-предложения (по почтовому штемпелю)? А если он не получил по разным обстоятельствам такое письмо или получил поздно и ответил или не ответил?
2. Если второй собственник получает предложение письмом о выкупе доли и соглашается, с какого момента начинается срок месяц на покупку доли?
3. При уведомлении одним собственником другого письмом должны ли быть предоставлены все документы по предложению доли недвижимости? То есть документы на право собственности, землю и т.п.
4. Имеет ли право тот собственник, КОТОРОГО уведомляют о продаже, получить дополнительную информацию по предложению? То есть независимую оценку недвижимости, состоянию на текущий момент, земельным вопросам. На это требуется определённое время, так как недвижимость находится в другом регионе. Как это влияет на срок предоставления ответа по предложению преимущественного права выкупа?
Месячный срок принятия решения."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021)
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Спросить
1. 30 дней, на ответ нет ответа значит можно продавать
2. Нет срока месяц - здесь срок как в уведомлении
3. Не обязательно предоставлять документы
4. Вправе, но у второй стороны нет такой обязанности, хочешь покупай, не хочешь не покупай.
Спросить
Максим, здравствуйте.
Ваш вопрос проще решить через госуслуги, а не по почте.
В настоящий момент можно покупать и продавать через портал и регистрировать сделки.
1.1. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
1.2.1 Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
1.2.2 - 1.2.3 Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Правовое основание - ст. 165.1 ГК РФ.
2. Ранее 10 дней со дня извещения в случае, если согласиться.
И срок не месяц. Читайте выше мой ответ.
3. Если вы письмом. То не обязательно прилагать докумнты, если через портал госуслуг оформляете, то документы требуется подгрузить.
4. Безусловно имеет право получать информацию. На срок ответа данный момен влияет в рамках срока установленного законом. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Надеюсь мой ответ вам полезен!
СпроситьЗдравствуйте!
1.Срок покупки в данном случае установлен в пункте в статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
2. Там, в частности определено-
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3.То есть в течение месяца второй собственник не только должен принять решение но и купить долю,т.е. хотя бы заключить предварительный ДКП.
4. Месячный срок исчисляется со дня получения уведомления о праве преимущественной покупки. Если получил поздно, то именно со дня получения срок и исчисляется
5. Если не получил, по неуважительным причинам,то сообщение согласно ст.165.1 Гражданского кодекса-считается полученным.
Если не ответил и не купил в течение месяца-долю можно продавать
любому лицу.
6. В уведомлении о продаже указывается только цена продажи и условия продажи, никаких документов при уведомлении предоставлять не предусмотрено.
7. Оценку недвижимости вообще нет проводить никакого смысла, так как собственник самостоятельно определяет цену продажи и не зависит ни от какой оценки. Никому эта оценка не нужна.
8. Ну получения дополнительной информации по предложению-это право второго собственника-либо приехать лично, либо письменно попросить (именно попросить) прислать. Но письменно никаких дополнительных сведений никто высылать не обязан.
9. Так что если второй собственник хочет купить долю, то ему нужно приехать, получить всю информацию, и-в течение месяца-купить долю.
На все-про все-не более месяца.
Спросить"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021)
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1.Согласно статьи 250 ГК РФ дается один месяц с даты получения письма для принятия решения о покупке доли
Если письмо не получено, то согласно ст. 165.1 ГК РФ "...Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Независящими причинами может быть только: долгое отсутствие адресата по причине долгосрочного лечения, работы вахтовым методом, отсутствие по причине отбывания реального срока наказания за совершенное преступления.
Если ваш адресат будут умышленно уклоняться от получения вашего письма-то пусть он тогда доказывает, что письмо им не получено по независящим от него причинам.
2. Месяц начинает течь с момента получения письма, то есть когда этот собственник узнал о вашем извещении.
3.Статья 250 ГК РФ не обязывает вас предоставлять этому собственнику документы о праве собственности на дом и на землю.
4 В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет. Дополнительную информацию собственник, конечно имеет получить но в рамках одного месяца, независимую движимости вы не обязаны делать.
СпроситьЗдравствуйте Максим
По существу ваших вопросов могу пояснить следующее:
1. Как указано в ст.250 ГК -
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то продавец доли может ее продать 3 лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Разъяснение
То есть для принятия решения о покупке или отказе в выкупе доли совладельцу имущества даётся 1 месяц с даты получения извещения о продажи. С даты доставки письма на почту и получения адресатом .
Для продавца доли существенным значением отправной точки в отсчёте 1 месяца - будет являться именно дата доставки на почту адресата письма, что можно отследить по трэк номеру на сайте почтовых отправлений.
Если после получения другим совладельцем доли извещения о продаже он письменно направил в течении 1 месяца ответ, то продать уже можно ранее истечения 1 месяца.
Если письмо извещение о продаже доли не получено другим совладельцем, то для продавца будет считаться, что он известил о продаже доли в надлежащем порядке - в подтверждение служит - отправка письма, опись вложения и чек об оплате почтового отправления (ст.165.1 ГК РФ)
2. Если другой долевик доли получил письмо о продаже и даёт согласие на выкуп, то при направлении им письменного ответа продавцу доли срок в 1 месяц с даты получения им письма не прерывается. Срок отсчёта 1 месяца так же остаётся с даты получения почтой письменного отправления от продавца.
3. При уведомление другого совладельца доли о продаже, никаких документов не прикладывается. Вся информация о цене продажи указывается в самом извищении - письме.
4. В ст.250 ГК указано - При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается
п.3 ст.250 ГК-При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
Это означает, что долевик которому поступило извещение о продаже доли вправе знать: о цене продажи, о том, что продается (описание объекта в письме), где расположен объект продажи и можно добавить его характеристики - на таком то земельном участке площадью такой то, принадлежащей на основании праве собственности под номером таким то от какого числа. Все. Более ничего прикладывать не нужно.Спросить
Явяюсь собственником 1/2 доли в однокомнатной квартире. Второй собственник (бывший супруг) прислал нотариально заверенное предложение выкупить его долю. Я дала свое согласие телеграммой. Теперь самое неприятное - у меня имеется исполнительный лист, по которому бывший супруг должен мне более 100 тысяч рублей по разделу совместных долгов, который ещё не передан мной приставам для взыскания. Теперь самое неприятное: Бывший супруг настаивает на том, что помимо выкупаего доли я должна написать отказ от суммы по исполнительному листу и только в этом случае он продаст мне свою долю.. Я так понимаю, что он не прав, т.к. цена доли была обозначена. Я приняла предложение (есть подтверждение в получении телеграммы). иных условий в предложении нет.
Теперь вопрос-может ли он теперь отказаться от сделки на условиях и за цену предложенную мне изначально?
Елена, нет, не может. Вы можете подать исполнительный лист ко взысканию в службу судебных приставов, денежные средства (собственные) заложить в банковскую ячейку, после завершения государственной регистрации перехода права собственности (через 1 месяц) прийти в банк с приставом, который на месте исполнит решение суда и Вам будет возвращена указанная сумма в 100 тысяч рублей.
СпроситьЕлена, здравствуйте! Может. Он может отказаться в любой момент заключать данную сделку. Уведомление о продаже сособственнику, имеющему преимущественное право покупки, не является офертой. Понудить его заключить договор будет невозможно. Он просто может передумать на какой-то момент продавать свою долю в праве на квартиру.
С уважением,
Харченко О.В.
СпроситьОчень буду признательна, если ответите на мои вопросы.
Суть проблемы: Собственниками в трехкомнатной квартире являемся я и мой брат, имеем по доле.
Брат намерен продать свою долю, он прислал мне письмо с предложением выкупить у него его долю, так как я имею по закону преимущественное право покупки. Письмо с уведомлением, но написано братом от руки и в нем нет ни слова о нотариальном подкреплении данного предложения. В письме указана конкретная сумма, за которую брат хочет продать свою долю.
Знаю, что по закону в случае игнорирования мною письма, по истечении срока в один месяц, брат может подать в суд для определения права пользования данной жилплощадью, и после этого продать свою, определенную судом долю, третьему лицу.
Также знаю, что по закону, в случае моего отказа от покупки доли брата, он должен будет продать ее третьему лицу по цене не ниже той, которую он мне предложил.
Теперь вопросы:
1.Имеет ли полученное мною письмо юридическую силу? (Конкретнее – может ли брат по истечении месяца приступать к обещанным действиям, ведь никто не знает что было в этом конверте, хоть письмо и с уведомлением? Нотариального заверения нет, кто подтвердит, что он мне предоставил преимущественное право выкупа, а не прислал поздравительную открытку?)
2.Если брат, продавая свою долю через агентство, решит со временем снизить цену на свою долю, получу ли я опять в этом случае преимущественное право покупки? Меня интересует эта сторона вопроса с точки зрения закона. (Та сумма, которую брат предложил мне в письме за свою долю, меня не устроила, но договориться с ним на меньшую сумму устно не представляется возможным, из-за обострения отношений. )
3.Допустим, что долю брата купил кто-то другой, то есть третье лицо. Я слышала, что при продаже порядок пользования аннулируется. Если этот человек решит, что на занимаемых мною метрах ему будет удобнее, может ли он в судебном порядке пересмотреть право пользования и поменяться со мною занимаемыми комнатами?
Ирина, здравствуйте!
1. Письмо имеет силу, законом не предусмотрено, что уведомление обязательно должно быть нотариальным. При этом, обычно, граждане, если и не идут к нотариусу, то отправляют письмо не только с уведомлением, а ценное письмо с описью вложения. Но даже и без этого уведомление может быть принято УФРС, а у Вас, в случае спора, будет право обратиться в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя. И Вы в процессе суда можете сказать, что Вам была отправлена поздравительная открытка, а не уведомление, и вы согласны приобрести долю брата по той цене, которая указана в договоре купли-продажи с третьим лицом.
2. Если четко следовать букве закона, то в том случае, если брат решит снизить цену за свою долю, он обязан опять уведомить Вас о продаже доли, предложив воспользоваться правом преимущественной покупки. Да и УФРС не примет у него документы, если в уведомлении будет стоять одна цена, а в договоре купли-продажи - другая, меньшая.
3. Да, определенный между Вами и братом порядок пользования не будет распространяться на отношения между Вами и новым сособственником. И новый сособственник будет иметь право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования, просить определить ему другую комнату. Обычно, суд оставляет все, как и было, то есть, учитывает ранее определнный порядок пользования, если состав сособственников не изменяется. Если покупателями будут, например, три человека с ребенком, а ранее Вам была определна в пользование бОльшая комната - тут пересмотр возможен.. Но не обязателен.
С уважением,
Харченко О.В.
Спросить
