Хочу купить квартиру, но собственник несовершеннолетний ребёнок, как себя обезопасить?

Здравствуйте, Ирина!

Никаких рисков уже не может быть.

При отчуждении доли несовершеннолетнего, родители обязаны предоставить в орган опеки и попечительства документы, подтверждающие, что они выделяют ребенку долю в другом жилье.

Опека проверяет документы как на продаваемое жилье, так и на покупаемое.

Смотрит где находится жилье территориально, площади жилья и мн.др.

Поэтому, если опека уже дала разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего, то никаких проблем уже возникнуть не может.

Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ (последняя редакция)

Всех благ Вам!

Ирина, если имеются сомнения в качестве продаваемого дома, для какой цели в таком случае совершать сделку? Сделку в соответствии с главой 9 ГК РФ оспорить в судебном порядке весьма сложно, но если судом будет установлено, что дом имеет реальные и значимые дефекты сделку могут расторгнуть.

Здравствуйте Ирина

Риски всегда есть. Но если опека дала согласие на продажу квартиры, следовательно должна была провести обследование дома, который будут покупать ваши продавцы, у которых вы покупаете квартиру

В соответствии с ч. 2 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "Об опеке и попечительстве" Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Здравствуйте, Ирина! Низкая вероятность. Вы добросовестный приобретатель, согласие органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего на основании ст.37 ГК РФ, Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" получено. И нет никаких оснований для того, чтобы оспаривать сделку по купле-продаже квартиры потому, что по каким-то причинам купленный впоследствии дом имеет недостатки. Так что оснований как-то страховаться здесь нет. Не занижайте стоимость по своей покупке, подписывайте все документы, акт приема-передачи, не должно быть тут проблем. И возьмите заверенную копию согласия органа опеки и попечительства. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Спасибо за ответ. Но, допустим, дом имеет конструктивные несовершенства, которые могут проявиться только при эксплуатации - опека их никак не может увидеть. При этом ребенок становится покупателем части дома. А если хозяева предъявят бывшему собственнику претензии по непригодгности жилья для эксплуатации в силу его постройки и тд и тп - не смогут ли они расторгнуть сделку? Автоматом не будет ли расторгнута сделка наша? Заранее спасибо!

Альфат Фанисович, вы не совсем поняли, у меня сомнения не в квартире, а в том, насколько мы зависимы от, по сути, порядочности продавцов квартиры или качества покупаемого ими дома, его же не я продаю и потому я не знаю, каковы его характеристики, вполне логично, что я примеряю риски, для этого я и задаю тут вопрос.

Альфат Фанисович вы, видимо, не поняли цепочку: мы покупаем квартиру, хозяева квартиры (включая несовершеннолетнего) покупают дом у третьего лица. Как и на каком основании я могу указать недостатки дома, если я их не знаю и не составляю договор купли-продажи дома? Теоретически я могу заказать конечно строительную экспертизу дома, но кто мне разрешит да и обезопасит ли это меня, да и более поздняя экспертиза может показать иное и тд и тп. а судя по ответам выше, она получается и не нужна.

По поводу добросовестного покупателя - например, в случае неисполнений требований опеки родителями (например невыделение доли), опека все равно расторгает сделку с покупателем, а не обязует родителей. Понимаю, что в этом случае были не выполнены требования опеки к сделке и то что ребенок является покупателем будет условием передачи денежных средств хозяину дома. Минуя хозяев квартиры). Но тем не менее, добросовестность покупателя во внимание не принимается. Честно говоря меня смущает ситуация продавцов, тк один из супругов сильно обременен долгами, но он не является собственником, и квартира не совместно нажитое имущество (приватизация). И вот тот самый обремененный долгами человек не совсем последователен в своих словах и поступках, хотя к сделке имеет отношение лишь для разрешения подписи несовершеннолетнего. Поэтому я и рассматриваю худшие варианты, если его посетит идея расторжения сделки, вдруг им дом не понравится и тд и тп или даже они сами его ухудшат... Как вы понимаете, внесение полной суммы в договор никак не вернет нам денежные средства в этой ситуации, но тем не менее вы этот вариант оговариваете, значит все же риск есть? Будь продавцы совершеннолетние, то я бы не переживала, но тут типа без крова ребенок... Была ли подобная судебная практика?

Альфат Фанисович, я не знаю и не могу знать, в каком состоянии дом! я его только на фото видела. Это должны знать продавцы дома, коим я не являюсь! Я не эксперт, не мошенник, я наоборот опасаюсь как бы хозяева кв не ухудшили дом. с ним. Предлагаемую вами статью я читала, но там условием согласия опеки на продажу недвижимости детей было выделение детям долей, что не было осуществлено при сделке, это и делало сделку недействительной, тк было такое условие продажи. А вот применимо ли тут последствие я не уверена, тк даже если суд признает сделку купли-продажи дома недействительной, на момент сделки и мы, и продавцы кв действовали добросовестно и какие основания признавать сделку покупки-продажи квартиры недействительной?

Марьяна Николаевна, я видела ваш ответ, просто не очень понимаю, как может опека обследовать дом на его технические характеристики. Для этого нужна строительная экспертиза?

Это не вопрос, а консультация. Осуществляется в разделе личных сообщений.

ну если орган опеки дал разрешение на продажу, то значит продажа является законной

На продажу квартиры, принадлежащей ребенку, требуется согласие органа опеки (ст. 37 ГК РФ)

Здравствуйте, Сергей! Т.к. получено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних (ст.37 ГК РФ), то важно то, на каких условиях. Тут не важно, что планировал продавец, а важно то, на каких условиях выдано это разрешение. Если условия не будут нарушены, то риска нет. В противном случае вполне возможно обращение в суд. Однако Вы же не виноваты, что продавец не выполнит условия, на которых должно быть отчуждено имущество несовершеннолетних и ответственности за него нести не можете. В этой связи если будут оспаривать сделку в суде, Вы вправе подать свои возражения по этому поводу.

Никаких. Самое главное в этом вопросе - это получение разрешения на продажу долей несовершеннолетних от органов опки и попечительства в соответствии со ст.37 ГК РФ.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

Позиции высших судов по ст. 37 ГК РФ >>>

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2012 N 302-ФЗ, от 29.12.2017 N 459-ФЗ)

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Далее ответсвенность на родителях-продавцах.

Ваших рисков нет. Разрешение от органа опеки получено, сделка соответствует закону. Оснований для признания её недействительной по ст. 168 гк рф, либо расторжения договора нет.

Ущерб, причинённый несовершеннолетним будет взыскиван по иску органа опеки или прокуратуры в судебном порядке с родителей.

У Вас нет ни каких рисков, если получено разрешение опеки. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сергей, здравствуйте!

Учитывая то, что разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних получено, то риски у вас при приобретении данной недвижимости - минимальны.

1. Вы не пишете, что указано в разрешении опеки, а это важно.

Если в разрешении указано объективно, что законные представители обязаны наделить долями детей в другой квартире - ТО НИКАКИХ РИСКОВ ДЛЯ ВАС НЕТ.

2. Если в разрешении указано, что законный представитель обязан одновременно произвести сделку по приобретению долей у застройщика в готовом доме, и не выполнит данные условия, то в последующем могут попытаться сделку оспорить.

НО, вы ведь обычный покупатель, а вас в принципе не должно интересовать исполнение или неисполнение данного распоряжения опеки, вся ответственность лежит на родителях, и в случае его неисполнения отвечать будут они.

Вы добросовестный приобретатель, а согласно ст. 302 ГК РФ,

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вы приобретаете имущество с разрешением, квартиры вас точно никто в последующем не лишит, а вот родителей обяжут приобрести другую недвижимость, если они решать распоряжение опеки не исполнять.

Всех благ Вам!

Здравствуйте.

Риски у вас, если не будут выполнены условия опеки и попечительства.

Тогда со стороны опеки могут быть претензии к сделке.

При указанном риске, надо будет обосновывать вашу правовую позицию, ее мотивировать и представлять доказательства вашей добросовестности.

ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

(ст.37 ГК РФ)

Надеюсь что мой ответ вам будет полезен!

Доброе утро Сергей

Вы можете не беспокоиться, так как у продавца уже имеется на руках разрешение на продажу жилья с долями несовершеннолетних, в силу ст.37 ГК, плюс дкп нотариально оформляется, плюс ваш дкп пройдет государственную регистрацию в регистрирующим органе

Единственное, что может произойти, это: в случае если ваши продавцы во время не смогут выписать детей, то вы вправе будете их снять с регистрационного учёта через суд.

А то, что если продавцы не купят жилье или не выделят доли детям - это не ваша ответственность и головная боль

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению согласно п.2 ст.54

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 09.07.2021)

Сергей, доброго дня Вам!

Вы пишите в своем вопросе, что разрешение органов опеки и попечительства получено на сделку с несовершеннолетними - значит, риски минимальны.

Признать такую сделку недействительной, по статье 168 ГК РФ очень затруднительно!

Согласно ст.37 ГК РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

С уважением!

В разрешении опеки написано " С условием последующего выделения несовершеннолетним по 1/4 доли квартиры по адресу (с описанием адреса дома и номера квартиры).

Даже, если наделят детей долями по другому адресу, отличному от адреса указанного в разрешении опеки, то на нас как покупетелей это никак не отразится?

Сергей, здравствуйте.

В данной ситуации с вашей стороны по существу заданного вопроса рисков нет, так как разрешение органов опеки получено.

В этой связи сама сделка по продаже недвижимости соответствует законодательству РФ.

Тем более нотариус со своей стороны также проверит документы.

В такой ситуации не вижу как оснований для признания данной сделки недействительной в соответствии со статьями 166-180 ГК РФ, так и оснований для расторжения договора.

Ответственность за ущемление прав детей и причинение ущерба в этой связи на родителях, эти вопросы решаются органами опеки и прокуратуры.

Нужно письменное официальное разрешение органа опеки на продажу ст.37 ГК. Вот если оно будет, тогда и покупайте безопасно.

Здравствуйте Юрий!

Несовершеннолетний не являющийся собственником или сособственником, зарегистрированный в квартире, не является препятствием для оформления сделки купли-продажи.

Родителя обязаны снять с регистрационного учета ребенка до совершения сделки либо в течение месяца после (если это отражено в договоре купли-продажи).

Все зависит от вашей договоренности с продавцом. Как вы решили?

Ивающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета. При их отказе новый собственник может сделать это через суд.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, и что с того что он там зарегистрирован? Если ребёнок не собственник, можете покупать данную квартиру, но просите чтобы его сняли с регучёта. Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности Гражданский кодекс. Часть 1

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте Юрий

Ограничений по сделке нет в силу того, что ребенок не собственник доли в квартире, а только зарегистрирован.

Т.е. разрешение на продажу продавцам с опеки брать не нужно по ст.37 ГК

А ребенок должен проживать по месту проживания родителей

И при снятии родителей с регучета также ребенок подлежит снятию.

Сама по себе прописка несовершеннолетнего ребенка в квартире не означает безусловный запрет на совершение сделки купли продажи стст 549-551 ГК РФ.Здесь нужно смотреть, если ребенок просто прописан и не имеет доли собственности в этой квартире то условие об обязанности продавца снять всех прописанных с регистрационного учета в течение ______ дней следует прописать в договоре. Даже если такое условие не будет прописано вы на основании ст.30 ЖК РФ в судебном порядке без всяких проблем снимите всех прописанных с регистрационного учета Если же ребенок имеет долю в квартире то тогда потребуется согласно ст.37 ГК РФ письменное разрешение от органа опеки на продажу.

Уважаемый Юрий г. С-Петербург!

Наличие зарегистрированного несовершеннолетнего ребёнка в квартире НЕ является препятствием для совершения Сделки купли-продажи (ст.454 ГК РФ).

Купить Квартиру как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на неё зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

Что касается несовершеннолетнего ребёнка зарегистрированного в данной квартире то необходимо будет выяснить:

- на каком основании ребёнок был зарегистрирован в данной квартире?

- с кем совместно проживает в данной квартире данный ребёнок? и т.д.

Кроме того, возможно придётся обратиться в Органы опеки для получения Согласия для совершения данной Сделки.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 28.09.2020 г.

Здравствуйте

Ответ на вопрос зависит от статуса несовершеннолетнего

1. Если он собственник (эст.209 ГКРФ) и прописан., зарегистрирован по месту жительства, то только с разрешения органов опеки допускается сделка (ст.37 ГКРФ)

2 Если он просто зарегистрирован и это приватизированная квартира, то у него остаётся право пользования и после сделки

Но

Если он не собственник и квартира не приватизированная, то Вы как покупатель после регистрации перехода права по договору имеете право требовать снять его с учёта в добровольном или в судебном порядке без... ограничений в распоряжении своим имуществом

Здравствуйте, Юрий! Можно, т.к. регистрация по месту жительства хоть ребенка, хоть взрослого, не препятствие для отчуждения недвижимости (ст.549 ГК РФ). В договоре стоит прописать срок, в течение которого продавец обязуется снять в регистриционного учета ребенка, т.к. в силу ст.20 ГК РФ и ст.65 Семейного кодекса РФ ребенок должен проживать с родителями или одним из них либо место его жительства определяется соглашением между ними. Вы же как собственник согласно ст.209 ГК РФ, ст.30 Жилищного кодекса РФ вправе будете признать этого ребенка утратившим право пользования жилым помещением после того, как станете собственником.

Здравствуйте, Юрий!

Да конечно можно проверить.

Сделку в целом надо проверять. Не только из-за того что там несовершеннолетний.

Это на самом деле не так страшно.

Т.к. насколько я понял он не собственник и согласия опеки на совершение сделки в этом случае получать не надо (ст. 30 ЖК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Могут быть проблемы с другими собственниками.

Могут быть проблемы с документами.

Также надо прописывать условия договора таким образом, чтобы они были выгодны Вам.

Т.е. понимаете, чтобы не получилось так, что Вы обратили внимание на ситуацию с несовершеннолетним, и как бы упустили другие важные вещи.

Вы можете идти в 2 этапа: на первом заключаете предварительный договор купли продажи. Со своей стороны вы вносите задаток (обычно это тыс 50), и прописываете в нем все действия, которые должны совершить стороны перед заключением основного договора. В число таких действий пропишите обязанность всех на стороне Продавца сняться с регистрационного учета. В результате Вы будете знать, есть ли риски злоупотреблений на стороне Продавца или все чисто. Вы рискуете своими 50 тыс, которые можно вернуть по суду, если сделку сорвет продавец. Кстати, в этом случае они будут обязаны вернуть вам задаток в двойном размере.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Для продажи доли ребенка потребуется согласие органа опеки. Это проблема родителей ребенка. Когда получат согласие, можете покупать.

Лариса, не стоит покупать данную недвижимость.

С Уважением, Генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.

Если дом принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

*«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав». Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет. Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Государственная регистрация.

Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.

Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:

– заявление;

– документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);

– квитанция об уплате государственной пошлины;

– договор купли-продажи;

– кадастровый паспорт;

– правоустанавливающие документы на квартиру;

– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;

– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;

– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;

– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);

– договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:

– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;

– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

– обмен имущества несовершеннолетнего;

– отказ от преимущественной покупки доли;

– раздел имущества несовершеннолетнего;

– отказ от наследства;

– выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.