Как купить участок с недостроенным домом - правильное оформление сделки и переуступка земельного участка.

Добрый день! Предыдущий собственник расторгает договор аренды с муниципалитетом, а Вы заключаете новый. А почему нельзя заключить договор купли-продажи земли с администрацией?

Здравствуйте! По-хорошему надо оформлять и недострой, иначе есть риск, что его собственник разберёт и выведет и вы ничего не докажете.

На какой срок и под какие цели заключен договор аренды? Есть ли в нем требование о получении разрешения на уступку от арендодателя? В любом случае (поскольку дом не оформлен) целесообразно делать перенайм. В противном случае (расторжение и подача заявления на новое заключение договора) земля пойдет через торги.

Оформить куплю-продажу дома, которого по документам нет, нельзя. Либо оформляете как куплю-продажу стройматериалов, либо как незавершенный строительством объект капитального строительства с указанием % застройки, с обязательной ссылкой на разрешение на строительство и указанием на ЗУ, на котором расположен недострой и договор аренды (но в этом случае этот договор через регпалату не пойдет).

Добрый день!

В данной ситуации Вы как Покупатель приобретаете только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой, находящейся на нем, предварительно не оформленной на имя Продавца.

Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски Покупателя.

Назову некоторые из них:

Например, жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у Продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.

Незарегистрированный дом может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для нового собственника дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка».

Обратите внимание, что Владелец земельного участка может достаточно быстро оформить жилой дом на свое имя.

На основании ч. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», допускается осуществление государственной регистрации прав на жилой дом, возведенный на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта) в упрощенном порядке.

В Росреестр требуется предоставить технический план и декларацию, составленную собственником. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется (как и ранее выданных разрешений на строительство). Следует учесть, что жилой дом должен обязательно соответствовать параметрам объекта ИЖС, закрепленным в Градостроительном кодексе РФ.

При этом, у Вас, как будущего собственника после покупки земельного участка также есть право в упрощенном порядке зарегистрировать дом, если по своим характеристикам жилой дом будет соответствовать всем необходимым градостроительным и иным параметрам.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В части недостроя, то по нему можно заключить отдельный договор и не обязательно как с объектом неоконченным строительством.