Как выкупить долю квартиры банкрота без торгов - советы Фин упр

Согласно ст 250 ГК РФ у вас нет права преимущественной покупки.

Обращайтесь к нотариусу.

У вас есть преимущественное право покупки.

Всё правильно управляющий Вам сказал, если введена процедура банкротства, то торги обязательны.

Специальные нормы, регулирующие особенности реализации доли в праве общей собственности с должником-банкротом, в действующем законодательстве отсутствуют.

Зачастую подобные пробелы в законе приходится восполнять Верховному суду РФ, который принимает практикообразующие судебные акты.

Отличным примером восполнения законодательного пробела является Определение ВС РФ от 4 июля 2020 года № 306-ЭС 19-22343.

В рамках указанного дела судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о порядке реализации участником долевой собственности (собственником) преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.

Должник, владеющий ½ доли в праве общей̆ собственности на нежилое помещение, был признан арбитражным судом банкротом. Вторая половина помещения находилась в собственности иного лица. Финансовый управляющий провел оценку ½ доли должника в праве общей собственности и обратился в суд за утверждением положения о порядке реализации имущества должника.

В положении было указано, что реализация имущества осуществляется путем направления предложения сособственнику реализуемого недвижимого имущества, в порядке ст.250 ГК РФ, воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по цене, определённой̆ заключением об оценке рыночной̆ стоимости имущества. В случае отказа сособственника от преимущественного права покупки или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней̆ с даты направления предложения, имущество должника подлежит реализации путем проведения открытых торгов.

Конкурсный кредитор не согласился с судебными актами и обратился с кассационной жалобой в ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам, рассмотрев в судебном заседании жалобу, указала следующее:

доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание, составляет конкурсную массу;

по общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве;

утверждаемое судом положение о порядке реализации имущества гражданина должно соответствовать вытекающим из Закона о банкротстве правилам;

продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем торгов до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество;

экспертная оценка рыночной̆ стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной̆ цены продажи;

порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой̆ цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей̆;

специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей̆ собственности на нежилое помещение, законодательство не содержит;

общий алгоритм действий при обращении взыскания на долю в общем имуществе, предусмотренный ст. 255 ГК РФ, не действует при продаже доли должника-банкрота, поскольку касается отношений до признания должника банкротом.

Также Коллегия отметила, что в данном случае - при продаже доли должника-банкрота - сталкиваются имущественные интересы кредиторов и сособственников должника:

проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота;

в то же время, законодательством также преследуется цель ухода от долевой̆ собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ); нет законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли.

По результатам рассмотрения дела Судебная коллегия по экономическим спорам выработала алгоритм действия для арбитражного управляющего при реализации доли должника в праве общей собственности:

Цена доли должника в праве общей̆ собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов.

После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной̆ победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.

В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

В связи с существенным нарушением норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов кредиторов должника, Верховный суд отправил спор на новое рассмотрение.

На наш взгляд, позиция высшего судебного органа в данном случае логична и последовательна. Коллегия безусловно верно отметила, что существо преимущественного права покупки заключается в наличии правовой̆ возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо, а до выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется. Вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством, в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной̆ цены, определённой̆ на торгах. Экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку имеет предварительный̆, предположительный̆ характер, а ее результат менее достоверен, чем цена, определенная по результатам открытых торгов.

Все, что касается реализации имущества при банкротстве физических лиц, определяет Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ. Он содержит не только условия и порядок осуществления, но и особенности процедуры. Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.

Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).

Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.

Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.

В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.

В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.

Кто принимает участие в торгах?

В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).

Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.

Организатор торгов:

публикует и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов;

принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия;

определяет участников торгов;

осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия;

определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов;

уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.

Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.

С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.

Оспорить результаты торгов можно, если кого-то необоснованно отстранили от участия в них, если торги проведены раньше, чем указано в извещении, неправильно определена цена лота или его продали не по самой высокой предложенной цене (ст. 449 Гражданского кодекса). Этот перечень неисчерпывающий, что подтверждал и Верховный суд (например, в 2018 году в определении по делу № 50-КГ 18-24).

На практике оснований намного больше, чем указано в ГК. Так, в 2015 году экономколлегия признала недействительными торги, проведенные в период запрета на проведение торгов, который установили по просьбе банка-залогодержателя (№ А 50-20371/2011). Еще одно основание – нарушение преимущественного права выкупа. Имущество с несколькими владельцами можно продать победителю торгов только после того, как другим собственникам дали возможность реализовать преимущественное право покупки актива, решил ВС в июне 2020 года (дело № А 65-40314/2018).

Практика

Сальдирование в банкротстве: чем отличается от зачета и как поможет кредитору

В деле № А 40-174619/2014 ВС запретил продавать одним лотом разнородные предметы: землю, здания, дебиторскую задолженность и четыре автомобиля. Их нужно поделить, чтобы выручить больше денег. А в деле № А 40-154909/2015 экономколлегия заставила оценивать разумность временного интервала для подачи заявок на участие в торгах. В конкретном споре он составлял всего полтора дня и, по мнению кредиторов, мог повлиять на конкуренцию между желающими купить лот.

Практикой из окружных судов поделилась адвокат практики реструктуризации и банкротства ART DE LEX Юлия Шилова в рамках конференции «Право.ru». Основанием для оспаривания торгов могут признать нарушение единства судьбы земли и стоящих на нем зданий (№ А 57-972/2015), продажу имущества по заниженной стоимости (№ А 77-74/2015), недостоверную информацию в описании лота (№ А 25-840/2013). Адвокат Ксения Амдур (Alliance Legal Consulting Group ) вспомнила про дело, в котором торги признали недействительными из-за родственных связей конкурсного управляющего и победителя (№ А 73-11583/2015).

Кроме того, основанием для оспаривания результатов может стать и нарушение правил ст. 17 закона о защите конкуренции. Например, координация организатора и участника торгов, создание преимущественных условий участия для одного из потенциальных покупателей или нарушение порядка определения победителей.

Юристы также предлагают обращать внимание и на подготовительную стадию торгов. По словам Давида Кононова, руководителя практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» компании Лемчик, Крупский и Партнеры, оспорить результаты торгов можно, если их организатор нарушил право потенциальных покупателей на ознакомление с лотом и документами к нему. Например, не показал участнику само имущество и документацию к нему, а на звонки и сообщения в электронной почте не реагировал. Или если в сообщении о проведении торгов была допущена опечатка, например, указан неверный кадастровый номер продаваемого земельного участка.

Что оспаривать?

Победитель и организатор подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах, который имеет силу договора. «Поэтому в случае несогласия с результатом следует оспаривать саму процедуру проведения, в том числе протокол о результатах торгов», – говорит Дмитрий Терентьев, партнер правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры

По правилам ст. 449 ГК оспорены могут быть как сам протокол о результатах, так и заключенный впоследствии договор купли-продажи, но, как правило, с обязательным заявлением требований о признании недействительными самих торгов, напоминает Антон Красников, партнер ЗАО «Сотби» .

Нет необходимости обращаться с отдельными требованиями об оспаривании протокола результатов торгов и об оспаривании договора купли-продажи.

Антон Красников

Об этом говорит Пленум ВАС в «банкротном» постановлении 2010 года: «Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по их результатам».

Доказать заинтересованность

В законе предусмотрен порядок оспаривания торгов только заинтересованными лицами, а значит, заявителю нужно доказать, что он является таким «заинтересованным лицом». Следует доказать суду свою заинтересованность в участии, а также тот факт, что признание торгов недействительными восстановит нарушенные права заявителя, уверен Терентьев. «Если есть сомнения, что интересующие вас торги пройдут чисто и прозрачно, рекомендую заранее подать заявку. Это позволит суду признать заявителя заинтересованным лицом автоматически», – советует эксперт.

В этом сюжете

ВС считал срок оспаривания сделок в банкротстве

2 марта, 9:08

Заинтересованность понятна, если результаты решил оспорить один из участников, но в других случаях могут возникнуть сложности. «Если, например, результаты обжалует лицо, желавшее принять участие, но не подавшее заявку в предусмотренные сроки по причине нарушений организации и проведения торгов, то такой заявитель должен, помимо прочего, доказать, что у него есть финансовая возможность участвовать в торгах», – добавляет Красников. Это мера в защиту кредиторов, которые хотят быстрой продажи имущества: если результаты оспорило лицо, у которого нет денег на покупку лота в будущем, процедура затянется.

Альтернативный способ

Оспорить результаты торгов можно не только в суде. Можно также пожаловаться на действия организатора в антимонопольный орган, такое право предусмотрено в ст. 18.1 закона о защите конкуренции. В этой же статье прописаны и основания для административного оспаривания – они касаются процедурных нарушений. Если действия организатора признают незаконными, то результаты могут быть аннулированы, рассказывает Камбулат Карашев (Лемчик, Крупский и Партнеры).

Важное преимущество: административный порядок – это ускоренный способ защиты нарушенных прав. Он предусматривает сокращенные сроки рассмотрения жалоб. Жалобу в антимонопольный орган нужно подать в течение 10 дней с даты подведения итогов торгов. Если же договор по их результатам так и не заключили, то обжалование возможно в течение трех месяцев с даты подведения итогов таких торгов.

Срок рассмотрения жалобы составляет семь рабочих дней, и в случае необходимости выяснения дополнительных обстоятельств может быть продлен антимонопольным органом еще на этот же срок.

«Обжалование результатов торгов в административном порядке не помешает обратиться в суд с такими же требованиями», – говорит Красников.

Права кредиторов

Результаты торгов могут не устроить не только участников, но и кредиторов должника, имущество которого продается с молотка. Ведь кредиторы имеют право участвовать в определении условий продажи имущества с торгов. У них есть право утверждать и корректировать положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника на собрании кредиторов. «Обычно это положение разрабатывает конкурсный управляющий, но кредиторы могут предложить свои правки», – объясняет Кононов.

Спецвыпуск: Банкротство

Полезные советы: как кредитору попасть в реестр и обойти конкурентов

Для проведения торгов можно нанять стороннего организатора, но это повлияет на размер конкурсной массы, так как ему положено вознаграждение за работу. Размер вознаграждения тоже определяется положением о порядке продажи имущества, поэтому есть смысл внимательно изучать этот документ и изменять его в случае необходимости.

А если кредитора не устраивает начальная продажная цена имущества, то он также может направить конкурсному управляющему требование о проведении независимой оценки стоимости имущества, напоминает Кононов.

Конкурсным кредиторам, которые хотят скорейшей продажи имущества по наиболее выгодной цене, стоит обращать внимание на сведения о лоте, которые будут отражены в объявлении, а также на то, в каких источниках эти сведения будут опубликованы. Информация должна быть подробной, и распространить ее следует широко. Это позволит привлечь больше желающих и продать лот подороже.

Все проблемы, которые связаны с недвижимостью, требуют привлечения юриста. Сюда можно отнести покупку, продажу, аренду недвижимости. Специалист сможет правильно оформить всю документацию, которой будет немало. Необходимость привлечения профессионала обусловлена тем, что в случае с жилищными вопросами речь всегда идет о внушительных денежных суммах. Так что пренебрежение услугами специалиста может стоить слишком дорого. Тут понадобится не обычная консультация, а непосредственное участие юриста в оформлении той или иной сделки.

Понятия "основной собственник" не существует. Вы имеете равное право с собственником 1/10 доли. Преимущественное право покупки доли по ст. 250 ГК РФ это, когда нет торгов и имущество реализуется в обычном порядке. Стоимость 1/10 доли может возрасти до 50 000 руб.

Почему нет права? У банкрота 1/10 доля в моей квартире. Я основной сособственник. Почему нет преимущ права покупки? Я имею преим право на выкуп 1/10 доли.

Фин упр говорит, что оценка сделана. Но выкупить можно будет ее только на торгах и что торги обязательны.

Ну а по существу вопроса и не ответили... кто о чем ответил...

Там жилое помещение, а не нежилое.

Фин упр оценил в 25000 руб долю. Разве на такую сумму организовывают торги?

Фин упр говорит что расходы на все процедуры по продаже доли будут больше стоимости доли. Поэтому мол нет смысла ее реализовывать.

А кто несет расходы по размещению на торгах и продаже? Кредиторы?

У банкрота (у кот 1/10 доля) есть на иждивении несовершеннолетний ребенок. У ребенка нет собственности. Притом его семья из трех человек будут жить буквально на 10 кв м. Разве не ущемляются интересы несовершеннолетнего ребенка при продаже 1/10 доли банкрота? Можно ли пригласить к участию в деле органы опеки и попечительства?

При оценке 1/10 доли учитывается ли размер долгов за коммун услуги?

Так в чем не прав Фин упр?