Как выкупить долю квартиры банкрота без участия на торгах?

Доброй ночи, надо знать размер стоимости 1/10 квартиры, после чего можно дать предметный ответ на ваш вопрос.

Напишите письмо финуправляющему с просьбой выкупить долю.

Специальные нормы, регулирующие особенности реализации доли в праве общей собственности с должником-банкротом, в действующем законодательстве отсутствуют.

Зачастую подобные пробелы в законе приходится восполнять Верховному суду РФ, который принимает практикообразующие судебные акты.

Отличным примером восполнения законодательного пробела является Определение ВС РФ от 4 июля 2020 года № 306-ЭС 19-22343.

В рамках указанного дела судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о порядке реализации участником долевой собственности (собственником) преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.

Должник, владеющий ½ доли в праве общей̆ собственности на нежилое помещение, был признан арбитражным судом банкротом. Вторая половина помещения находилась в собственности иного лица. Финансовый управляющий провел оценку ½ доли должника в праве общей собственности и обратился в суд за утверждением положения о порядке реализации имущества должника.

В положении было указано, что реализация имущества осуществляется путем направления предложения сособственнику реализуемого недвижимого имущества, в порядке ст.250 ГК РФ, воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по цене, определённой̆ заключением об оценке рыночной̆ стоимости имущества. В случае отказа сособственника от преимущественного права покупки или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней̆ с даты направления предложения, имущество должника подлежит реализации путем проведения открытых торгов.

Конкурсный кредитор не согласился с судебными актами и обратился с кассационной жалобой в ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам, рассмотрев в судебном заседании жалобу, указала следующее:

доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание, составляет конкурсную массу;

по общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве;

утверждаемое судом положение о порядке реализации имущества гражданина должно соответствовать вытекающим из Закона о банкротстве правилам;

продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем торгов до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество;

экспертная оценка рыночной̆ стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной̆ цены продажи;

порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой̆ цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей̆;

специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей̆ собственности на нежилое помещение, законодательство не содержит;

общий алгоритм действий при обращении взыскания на долю в общем имуществе, предусмотренный ст. 255 ГК РФ, не действует при продаже доли должника-банкрота, поскольку касается отношений до признания должника банкротом.

Также Коллегия отметила, что в данном случае - при продаже доли должника-банкрота - сталкиваются имущественные интересы кредиторов и сособственников должника:

проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота;

в то же время, законодательством также преследуется цель ухода от долевой̆ собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ); нет законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли.

По результатам рассмотрения дела Судебная коллегия по экономическим спорам выработала алгоритм действия для арбитражного управляющего при реализации доли должника в праве общей собственности:

Цена доли должника в праве общей̆ собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов.

После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной̆ победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.

В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

В связи с существенным нарушением норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов кредиторов должника, Верховный суд отправил спор на новое рассмотрение.

На наш взгляд, позиция высшего судебного органа в данном случае логична и последовательна. Коллегия безусловно верно отметила, что существо преимущественного права покупки заключается в наличии правовой̆ возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо, а до выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется. Вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством, в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной̆ цены, определённой̆ на торгах. Экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку имеет предварительный̆, предположительный̆ характер, а ее результат менее достоверен, чем цена, определенная по результатам открытых торгов.

Здравствуйте, Наталья. Для того, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки, фин.управляющий сначала должен обратиться в суд за утверждением положения о порядке реализации имущества должника.

В положении должно быть указано, что реализация имущества осуществляется путем направления предложения сособственнику реализуемого недвижимого имущества, в порядке ст.250 ГК РФ, воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по цене, определённой̆ заключением об оценке рыночной̆ стоимости имущества. В случае отказа сособственника от преимущественного права покупки или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней̆ с даты направления предложения, имущество должника подлежит реализации путем проведения открытых торгов.

Также я бы советовала обратиться в БТИ и попросить у них справку о инвентаризационной стоимости квартиры. В ней стоимость квартиры будет ниже чем кадастровая.

После этого связываетесь с фин. управляющим и говорите, что согласны выкупить долю и готовы заключить договор купли-продажи. Сам ответ составляется в произвольной форме.

Фин упр оценил в 25000 руб.

Какоеименно письмо? Заявление о выкупе?

А как оформить? В форме простог заявления? Я являюсь сособст ком и имею преимущ право покупки в рамках ст 250 гк рф и имрю намерение выкупить микродолю?

Фин упр говорит что в любом случае без моего согласия имущество будет выставлено на торги. Несмотря на мое право преимущ покупки.