Как вернуть задаток за дом, если покупатель передумал?

Здравствуйте! Судя по Вашей ситуации покупатель не выполнил обязательство перед Вами. Следовательно, задаток остается у Вас. Вы также можете обратиться в суд с иском к покупателю и попытаться взыскать упущенную выгоду - если, конечно, стоимость Вашей недвижимости за то время, пока покупатель думал, возросла..

Здравствуйте. Ничего не делать. Считаю, имеются сомнения в том, что переданная сумма является задатком.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора, в том числе и предварительного.

Но расписку в приведенной Вами формулировке вряд ли можно назвать даже предварительным договором, поскольку не определены цена, да и само недвижимое имущество должно быть указано более определенным образом согласно ст.554 ГК РФ

Согласно ч.3 и ч.4 ст.429 ГК РФ

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поэтому переданную сумму назвать задатком нельзя. И в силу ч.3 ст.380 ГК РФ она должна считаться авансом, который подлежит возврату.

ПОЭТОМУ ПОКУПАТЕЛЬ МОЖЕТ ПОТРЕБОВАТЬ ВЕРНУТЬ АВАНС

НО ВЫ ВПРАВЕ ПРЕДЪЯВИТЬ к НЕМУ УПУЩЕННУЮ ВЫГОДУ

ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков

ЕСЛИ дело дойдёт до суда...

РЕКОМЕНДУЮ нанять грамотного адвоката или юриста...

ПРОШУ оценить ответ..

Желаю удачи. В.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-10853/2015 (ключевые темы: соглашение о задатке - предварительный договор - исполнение обязательств - незаконное пользование - продажа недвижимости)

10 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-10853/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего: Лазорина Б.П.

судей: Мироновой Н.В., Кузьмичева В.А.

при секретаре: Игнатьеве С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мироновой Н.В.

по апелляционной жалобе ФИО 1

на решение Богородского городского суда Нижегородской области от 02 июня 2015 года,

по делу по иску ФИО 2 к ФИО 1 о признании соглашения о задатке недействительным, о взыскании денежной суммы, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, судебные расходы,

УСТАНОВИЛА:

В суд с указанными исковыми требованиями обратился истец ФИО 2 В обоснование предъявленного иска она указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком было заключено соглашение о задатке на сумму "данные изъяты", в соответствии с которым, обеспечивалось обязательство о покупке дома и земельного участка, расположенных по адресу: ФИО 3 "адрес", за "данные изъяты". Никаких иных договоров между ней и ответчиком более не заключалось. По указанному соглашению она передала ответчику "данные изъяты". Начиная с июля 2014 года, она требовала от ответчика вернуть деньги, так как узнала, что жилого дома, расположенного по указанному адресу, на момент заключения соглашения о задатке не существовало. Отказывая в возврате денежной суммы, ответчик также пояснял ей, что дом достроит, а она (истец) обязана заключить с ним договор купли-продажи.

По утверждению истца, соглашение о задатке является недействительным, так как на момент его заключения самого объекта недвижимости зарегистрировано не было, то есть предмет соглашения о задатке не существовал. Условия, указанные в соглашении, определяли лишь условия передачи денежных средств, а не условия покупки недвижимости. При этом, истец указывает, что задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, так как обязательство, возникающее на основании соглашения о задатке, является дополнительным, производным от основного, обеспечиваемого задатком обязательства и может существовать лишь при условии действия основного обязательства. По мнению истца, указанное соглашение следует квалифицировать в качестве соглашения о внесении предварительного платежа - аванса, а не задатка.

В связи с изложенным, истец просит суд:

1) признать соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО 2 и ФИО 1 недействительным,

2) взыскать с ФИО 1 в пользу ФИО 2 денежную сумму в размере "данные изъяты", проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами "данные изъяты" за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебные расходы.

Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 02 июня 2015 года было признано недействительным соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО 2 и ФИО 1

С ФИО 1 в пользу ФИО 9 взыскана денежная сумма в размере "данные изъяты".

Дополнительным решением Богородского городского суда Нижегородской области от 27 июля 2015 года в удовлетворении иска ФИО 2 о взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами было отказано, с ФИО 1 в ее пользу были взысканы судебные расходы в сумме - "данные изъяты".

Не согласившись с постановленным решением суда, ФИО 1 подал апелляционную жалобу, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ФИО 1 указал, что суд неверно применил нормы материального права, так как в соответствии со ст. 421 ГК РФ истец и ответчик вправе были заключить любое соглашение, в том числе и о задатке, при этом, нормы права, изложенные в статьях 380, 381 ГК РФ, не содержат запрета как на заключение самостоятельного соглашения о задатке, так же не содержат запрета на включение соглашения о задатке в другое соглашение. По мнению заявителя жалобы, действующее законодательство не содержит обязанности участников гражданских правоотношений заключать вместе с соглашением о задатке основной договор, либо предварительный договор. ФИО 1 считает, что задаток обеспечивал исполнение обязательства, которое указано в соглашении о задатке, а именно: продавец обязан был продать земельный участок и дом не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель обязался купить дом и земельный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО 2 указывает, что решение является законным и обоснованным, она просит оставить его без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО 1, его представитель требования, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, дали пояснения по ее существу, просили решение отменить.

Представитель ФИО 2 на основании доверенности ФИО 10 с требованиями, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены судебной коллегией в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.

Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО 2 (покупатель) и ФИО 1 (продавец) было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель передал, а продавец получил задаток в размере "данные изъяты", за покупаемый дом и земельный участок, расположенный по адресу: ФИО 3 "адрес", принадлежащий продавцу на праве собственности.

Выше указанный дом и земельный участок продаются за "данные изъяты" (пункт 1.2 соглашения), которое действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения покупатель обязан заключить договор купли-продажи дома и земельного участка с продавцом в течение срока действия настоящего соглашения.

В противном случае, неисполнение действий по вине покупателя, сумма задатка, оговоренная в п. 1.1 настоящего соглашения, остается у продавца.

В случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи дома, продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п. 1.1 настоящего соглашения (пункт 2.4 соглашения о задатке).

Истец оплатил ответчику в счет задатка по соглашению о задатке денежные средства в размере "данные изъяты", что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Удовлетворяя иск, суд пришел к выводу, что договор о задатке заключается во исполнение обязательства, совместно с заключением самого обязательства, которое может содержаться, как в договоре купли-продажи, так и в предварительном договоре. Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не оформлено по данным правилам, ни основной, ни предварительные договоры купли-продажи дома и земельного участка заключены не были, а соглашение о задатке нельзя считать предварительным договором купли-продажи, так как не определен предмет договора. Так как договор купли-продажи между сторонами заключен не был, основное обязательство отсутствует, то и соглашение о задатке считается незаключенным, а полученная ответчиком денежная сумма неосновательным обогащением.

Указанные выводы суда являются верными, сделаны на основе исследованных доказательств, которым судом дана верная оценка.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за