Продажа квартиры с именным сертификатом - проблемы с ипотекой и требования банка владельцу квартиры.

Только суд (ст. 451 ГК РФ). На этапе заключения договора нужно прописывать в нем более простые способы решения этого вопроса. Т.е. порядок расторжения. В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное

Распорядитель счета (владелец сертификата) до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляются за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.

Участник программы (владелец сертификата) за период его действия должен найти подходящее жилье, успеть заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в органах государственной регистрации. При этом оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства (свидетельств) передаются в банк и хранятся там до перечисления средств участнику подпрограммы (он же распорядитель счета), указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.

Только при наличии этих подтверждающих данный факт документов банк переведет сумму, предоставленную по сертификату, на счет продавца жилья.

Банк в течение 3 рабочих дней с даты получения указанных ранее документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора на жилое помещение для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате.

В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.

Только если данные документы будут представлены в банк, будут одобрены им и приняты для дальнейшей оплаты, обязательства участника подпрограммы по оплате стоимости уже приобретенной им квартиры будут выполнены.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.

После получения банком документов на приобретение жилья он должен принять решение о перечислении субсидии либо об отказе в ее перечислении.

Пусть покупатель обращается в суд с иском об оспаривании действий (отказа банка) согласно гл. 12 ГПК РФ, не платя госпошлину как потребитель (согласно Закона РФ "О защите прав потребителей".

Банк не может отказать при реализации ГЖС, если право собственности продавца зарегистрировано в Росреестре надлежащим образом.

банк по какой-то причине отказал покупателю в переводе денег по жил. сертификату?

Суд Вам не поможет, это вина скорее Ваша, почему банк и приостановил перевод денег, в связи с отсутствием Чистоты" квартиры продавца.

Договор купли-продажи квартиры (приобретения жилого помещения) с оплатой государственным жилищным сертификатом (ГЖС)

При оформлении договора приобретения жилого помещения Вы должны обратить внимание на:

-требования банка по оплате договора купли-продажи квартиры (жилого помещения);

В случае если стоимость жилья по договору приобретения жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре должен быть определен порядок уплаты недостающей суммы.

В договоре должно быть указано, что оплата происходит путем перечисления средств с банковского счета покупателя на счет продавца.

Регистрация договора купли-продажи квартиры (приобретения жилого помещения) и прав собственности

В соответствии с Законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ регистрация сделки с недвижимостью проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов. Этот срок, в случаях предусмотренных законом, может быть продлен.

В соответствии с постановлением Правительства Российской федерации от 26.02.98 г.№248 установлен максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и составляет для физических лиц 3-х кратный установленный законом минимальный размер оплаты

Оплата договора купли-продажи квартиры (приобретаемого жилья) государственным жилищным сертификатом (ГЖС)

Перечисление средств с отдельного банковского счета лицу (лицам), участвующему (участвующим) в договоре (договорах), осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора (договоров) к оплате.

В случае если стоимость жилого помещения превысила размер субсидии, указанный в сертификате Банк проверяет наличие документа, подтверждающего зачисление собственных средств владельца сертификата на его банковский счет или на счет лица, предоставившего жилье по договору приобретения жилого помещения.

Никаких особенных рисков нет для вас. Эта сделка опасна не более, чем любая другая.

Более того, сертификат обеспечен государственными деньгами, что является преимуществом для вас. Остается только определиться в цене (ст.420 ГК РФ)

Минимальны. При наличии сертификата, обеспеченного государством, заключайте договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ), просто предусмотрите в договоре купли-продажи условие о расторжении договора, если деньги в полном объеме на Ваш счет не поступят.

Здравствуйте. Эта сделка будет ничтожной (ст.166 ГК РФ) т.к. НЕВОЗМОЖНО сертификатом молодая семья расплатиться, поскольку сертификат ИМЕННОЙ, т.е. предназначен определенному конкретно лицу (семье). Желаю удачи. В.

Добрый день. Рисков нет. Но чтобы подстраховаться можете заключить сделку с обременением и после перечисления денежных средств на ваш счет в полном объеме снимите обременение и зарегистрируете сделку.

ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Удачи.

Здравствуйте, программа "Обеспечение жильем молодых семей" является подпрограммой в составе ФЦП "Жилище", рассчитанной на 2015-2020 годы, утвержденной в действующей редакции Постановлением Правительства от 25 августа 2015 г. № 889. Сертификат является именным свидетельством, того, что его владельцу положены бюджетные средства от государства на приобретение собственного жилья. Не всякое жилье подойдет под оплату сертификатом, существуют определенные требования, площадь приобретаемого жилья должна соответствовать установленному нормативу на каждого члена семьи. Жильё должно отвечать требованиям благоустроенности, а также санитарным и техническим нормам. Показатель физического износа помещения не должен превышать 25%. Сертификат имеет ограниченный срок действия-2 месяца, поэтому Вам необходимо всё это сопоставить, чтобы не потерять зря время. Если всё Вас устраивает, заключайте договор купли продажи, согласно ГК РФ ст. 549 и регистрируйте переход права собственности в Росреестре. Деньги по сертификату на счет продавца перечислит банк.

Сертификат является именным свидетельством, того, что его владельцу положены бюджетные средства от государства на приобретение собственного жилья.-поэтому если Покупатель по договору купли-продажи ст.ст 549-5511 ГК РФ захочет с вами расплатиться этим сертификатом, то ни в конем случае не принимайте этот сертификат, потому что потом вы его не сможете обналичить, по причине того что он является именным

Так как сертификатом нельзя расплачиваться то получается что у покупателя должно быть достаточное количество денег, чтобы расплатиться с вами, скорей всего у него таких денег нет - в этом ваш главный риск.

Вы сами все предельно точно сформулировали--"банк просто перестраховался", а точнее сотрудник, ответственный за данный вопрос.

Если деньги не придут, то вы сможете расторгнуть договор в судебном порядке.

для этого давно в практику ввели использование банковской ячейки (обычно Сбербанка) в которую закладываются деньги покупателем и открывается эта ячейка, только пр предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи и нового Свидетельства о собственности.

Здравствуйте, Виктория!

В последнее время приобретение недвижимости в кредит является обычной практикой и бояться этого не нужно. Чтобы застраховать себя об обмана обратитесь к специалисту для тщательного изучения договоров, как купли-продажи, так и кредитного. Если обязательство по оплате в определенный срок установлено договором, оно должно быть исполнено если не добровольно, то в судебном порядке.

С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

Здравствуйте! Исковое заявление, предварительный договор, документ, подтверждающий передачу задатка, документ, подтверждающий отказ в ипотеке. В суд предоставляете копии по числу лиц, участвующих в деле (1 - суду, 1-ответчику), квитанция об уплате госпошлины. Всего доброго!

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В данном случае сделка не состоялась по вине покупателя, о чем свидетельствует ее признание об отсутствии у нее оговоренных договором денежных средств. Между тем, согласно п.2 ст.416 ГК РФ, в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Ипотека одобрена банком. Квартира не соответствует требованиям банка.

Как договориться продавцу и покупателю? Особенности сделок с материнским капиталом

Подробнее ➤

Гарантии для продавца при продаже квартиры с материнским капиталом: риски и безопасность

Подробнее ➤

Пять правил для сделок с маткапиталом

Подробнее ➤

Вкратце. Как я понял из вышеприведённых статей, раз сертификат в банке, то он (банк) и будет заниматься получением средств маткапитала от ПФР, а Вам должны сразу перечислить всю сумму.

В принципе да. Если будет договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ), то пропишите просто в нем, что будет отсрочка платежа, до тех пор объект будет находиться у вас в залоге согласно п.5 ст.488 ГК РФ до полной оплаты. Низкая вероятность обмана.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Для того чтобы себя обезопасить можете потребовать предоставить вам бумагу от администрации и жилищной инспекции о предоставлении вам сертификата, решение жилищной инспекции, оно должно быть на руках, вероятность обмана есть всегда, также обязательно пропишите в договоре что ключи от квартиры и акт приема передачи подписывается после получения денежных средств так как именно акт приема передачи является основанием в Росреестре для регистрации ПРАВА собственности на квартиру нового собственника

а вообще я бы вам не советовал связываться с людьми которые покупают квартиру по сертификатам так как они часто опаздывают и процедура передачи квартиры через сертификат очень бюрократизирована, в конце концов если не получите денег расторгайте договор по ст 450 ГК и взыскивайте их.

Обмана быть не может. В договоре обязательно должны быть указаны источники и сроки оплаты стоимости продаваемого жилого помещения. Обязательно укажите в договоре ипотеку (обременение до полной оплаты жилья), а также неустойку за просрочку выплаты.

Есть риск не одобрения сделки, а также внезапной смерти покупателя (хотя это кажется нереально, но это довольно нередки ситуации). В таких случаях есть риски судебных разбирательств по расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Дарья!

Риск есть всегда. В договоре ст.549 ГК РФ пропишите все детали, что передадите ключи от квартиры, только после получения денег. Так сейчас практикуют риэлтеры. Или можно прописать, что деньги вносятся на депозит нотариуса. И когда сделка нормальная, их получают.

Всего доброго!

Здравствуйте. Сложная сделка. Согласен с коллегами и с Садыковым Ильдаром Фанисовичем и с Дацкевичем Константином Евгеньевичем. Да, конечно, можно прописать пункт в договоре, что до момента получения денежных средств товар будет находиться в залоге у продавца согласно п.5. ст.488 ГК РФ. Деньги лучше получать сразу, а риски сводить к минимуму, чтобы потом не вляпаться в какой-нибудь суд. Сделка должна проходить комфортно и просто. Если не каждый год продаете дома, то лучше сделку провести/проводить через нотариуса, да конечно через МФЦ все сэкономят, но через нотариуса надежнее и нотариус все еще неоднократно проверит сам. Опять же риски есть всегда, а так спать будете спокойно.

Здравствуйте, Вам следует заключить договор купли продажи квартиры с отсрочкой платежа ГК РФ ст.549, в этом случае в Росреестре будет наложено обременение на квартиру до момента полного расчета с Вами, при таких условиях у Вас будет гарантия безопасности сделки. Нотариус, как Вам советует коллега в предыдущем ответе не дает никаких дополнительных гарантий, это просто лишняя трата денег.

Да это нормальня сделка, во всяком случае будет подтверждено, что денежные средства переведены, а дом Вы сдали по акту сдачи-приема жилого помещения. Настоятельно рекомендую составлять такой акт, что бы было наглядно, что же продает вместе с домом, то есть внутреняя отделка, а кроме того надворные постройки, которые отдельно должны фигурировать в договре купли продажи дом. ст.450-454 ГК РФ.

Здравствуйте Дарья

Вероятности обмана нет так как в самом договоре отражаются условия перечисления денег и ограничения до выплаты вам суммы (ипотека называется)

Как только вы получите деньги ипотека снимается с вашего согласия. Ст.549 ГК РФ

Здравствуйте! Данная сделка будет абсолютно безопасна, если в соответствии со ст.статья 488 часть 5 и 549 ГК РФ Вы укажите в договоре не только цену сделки, но и что сделка совершается с отсрочкой платежа допустим на 1 месяц - до момента получения денег по сертификату. При таких обстоятельствах жилье будет находиться у Вас в залоге автоматически до полной расплаты с Вами. А если деньги не поступят - Дом вернется в Вашу собственность.

Здравствуйте Дарья!

Давайте по порядку разберем Ваш вопрос.

Постараюсь ответить понятно.

Во-первых, обмануть могут всегда. От этого никто не застрахован. Но в Вашей конкретной ситуации, при наличии документа - сертификата - навряд ли.

Во-вторых, главный вопрос как обезопасить.

Это можно сделать следующим образом.

Первое. Предусмотреть в договоре купли продажи неустойку за просрочку платежа (ст. 330 ГК РФ).

Второе. Предусмотреть возможность расторжения в одностороннем ВНЕСУДЕБНОМ порядке в том случае если деньги не придут вовремя (ст. 450 ГК РФ).

Надеюсь мой ответ был понятен и Вам помог!

Можете заключить сделку с обременением согласно Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и зарегистрировать в установленном порядке.

Уважаемая Дарья г. Благовещенск!

1) Продать Дом как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

2)В вашем случае у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающих право собственности:

а)документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.

б)документы на жилые и нежилые строения на данном земельном участке с Кадастровым и Техническим паспортами на них и т.д.

в)Межевой план Земельного участка с поворотными точками.

3) для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:-Предмет договора с его характеристиками (земельный участок, дом и т.д.)-Цена договора;-Порядок и форма оплаты по договору;-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

4)если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Продать Дом как объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ!

- по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ;

- МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.454 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности на Дом на Покупателя в Росреестре РФ субъекта.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 17.10.2019 г.

Соглашение о задатке было совершено в письменной форме?

ИРина, да, можете вернуть. Только получите отказ в письменном виде от банка и грамотно Продавцам составит нужно заявление о возврате задатка, вы соглашение составляли или предварительный договор, уточните.

Если было составлено соглашение о задатке, то вернуть не сможете.

Здравствуйте!

1.Если не было оформлено ДКП, хотя бы предварительного, это-не задаток, а обычная предоплата (аванс), можете вернуть в любом случае

2. Если был ДКП и условие о задатке, то можете вернуть если сделка сорвалась по вине продавца.

В сделках, где участвуют ипотечные средства, могут быть указаны отлагательные условие, в вашем случае отлагательным условием должно являться - несогласование сделки с банком. Необходимо изучить ваш предварительный договор.

У Вас оформлено это каким то образом? По общему правилу задаток остается у покупателя, в случае если продавец отказывается от сделки. Попробуйте по хорошему договориться, возможно пойдут Вам на уступки, или какую то часть вернут.

Здравствуйте. Мы можем помочь с одобрением ипотеки. Обращайтесь.