Sоседей на крайнем соседнем участке смущает реконструкция старого дома на границе

Добрый день.

Ирина, изменение площади частного дома в ходе реконструкции само по себе не свидетельствует о появлении нового объекта недвижимости. Новый объект образуется в том случае, если в результате реконструкции осуществляется объединение нескольких ранее существовавших объектов или разделение такого объекта на несколько самостоятельных.

- Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 февраля 2014 г. N Д 23 и-478 "Относительно реконструкции объектов недвижимости": "Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс):

- строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

- реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

- реконструкция линейных объектов - это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Как установлено статьей 55 Градостроительного кодекса, окончание строительных работ в связи со строительством нового объекта, реконструкцией объекта капитального строительства, оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится:

- постановка на государственный кадастровый учет построенного объекта;

- внесение изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.

...Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты";

- Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 мая 2019 г. N 14-04663-ГЕ/19 "О направлении заявления и документов в орган регистрации прав в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений (без государственной регистрации права) в связи с реконструкцией жилого дома".

"В этой связи, учитывая также позицию Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенную в письме от 20.02.2014 N Д 23 и-478, мнение Росреестра, согласованное с Минэкономразвития и доведенное до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра" и его филиалов, по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости в результате их реконструкции, на наш взгляд:

- если в результате реконструкции объекта недвижимости образован новый объект недвижимости (например, два здания были объединены в один объект недвижимости - одно здание), в том числе в связи с изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции объекта незавершенного строительства образовано здание), осуществляется постановка на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости;

- если в результате реконструкции объекта недвижимости только изменены его характеристики, предусмотренные статьей 8 Закона о недвижимости, в отношении реконструируемого объекта недвижимости осуществляется кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в ЕГРН (также может быть осуществлено и иное учетное действие, например, при надстройке этажа в многоквартирном доме).

Как усматривается из рассматриваемого обращения, посредством реконструкции Жилого дома изменены его характеристики, в частности, площадь, новый объект недвижимости не образован.

В силу статьи 14 Закона о недвижимости:

- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке;

- основанием для осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик здания является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке;

- государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

Исходя из положений части 2 статьи 15 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости.

Учитывая положения статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания реконструкции этого объекта индивидуального жилищного строительства (к которому прилагается в том числе технический план объекта индивидуального жилищного строительства), по результатам рассмотрения которого указанный орган в том числе направляет застройщику уведомление о соответствии реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства.

Частью 1.2 статьи 19 Закона о недвижимости установлена обязанность уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа государственной власти (органа местного самоуправления) в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства направлять в орган регистрации прав заявление и документы, необходимые для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении соответствующего объекта индивидуального жилищного строительства; предусмотрена возможность застройщика самостоятельно представить заявление об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если такие заявление и документы не были направлены уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом государственной власти (органом местного самоуправления); при этом документы, необходимые для осуществления таких действий, запрашиваются органом регистрации прав в уполномоченном на выдачу разрешений на строительство органе государственной власти (органе местного самоуправления).

Учитывая изложенное, в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений (без государственной регистрации права) в связи с реконструкцией жилого дома в орган регистрации прав соответствующие заявление и документы должны быть направлены также уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом государственной власти (органом местного самоуправления) в порядке, установленном частью 1.2 статьи 19 Закона о недвижимости. При этом с указанным заявлением в орган регистрации прав вправе обратиться также правообладатель жилого дома; уведомление об окончании реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а также технический план, необходимые для осуществления соответствующих учетных действий запрашиваются органом регистрации прав в уполномоченном на выдачу разрешений на строительство органе государственной власти (органе местного самоуправления), в случае, если такие документы не будут представлены правообладателем жилого дома" (см. полный текст: Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 мая 2019 г. N 14-04663-ГЕ/19 "О направлении заявления и документов в орган регистрации прав в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений (без государственной регистрации права) в связи с реконструкцией жилого дома").[u][/u]