Отозванная доверенность мешает покупке квартиры у юрлица - что это значит и что делать?

597₽ VIP

Здравствуйте, Дмитрий! Да, похоже, что в 2018 году доверенность была отменена согласно пп.2 п.1 ст.188 ГК РФ лицом, ее выдавшем. А это вызывает сомнения относительно действительности сделки 2019 года с этой квартирой по отмененной доверенности. Странно, что Росреестр зарегистрировал право на основании недействующей доверенности. Вам же грозит, что в случае признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ) это влечет недействительность и Вашей сделки. Вам же стоит потребовать стороны первой сделки заключить соглашение, по которому стороны друг к другу претензий не имеют, ранее заключенную сделку признают в полном объеме.

Статья 188. Прекращение доверенности

1. Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;

3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;

4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;

5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188.1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Здравствуйте.

Если доверенность была отменена в порядке ст. 188 Гражданского кодекса РФ, у сотрудника юрлица не было права покупать квартиру. Доверенность отменена 28.12.2017.

Такая сделка может быть оспорена в судебном порядке, но есть и срок исковой давности - 3 года. Нужно смотреть, прошло ли 3 года с момента покупки квартиры сотрудником юрлица.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Для подстраховки запросите у юрлица документ об отсутствии претензий.

Здравствуйте, Дима!

Да, все верно понимаете.

Во-первых, доверенность была отозвана.

Во-вторых, срок считается не с даты покупки квартиры, а с даты выдачи доверенности. Т.е.он уже и так истек был.

Но на самом деле если они покупали по этой доверенности, то все нормально.

Главное чтобы на момент продажи полномочия были действительны.

Документ о котором Вы пишите не имеет значения.

Его не нужно просить.

Главное чтобы полномочия по продаже были на момент продажи.

Т.е. подписать может либо директор, либо человек по вновь выданной доверенности (ст.185.1. ГК РФ)

Здравствуйте Дима

Все в порядке. Юрлицо выдало доверенность в 2017 году и отозвало в 2018 году, когда квартиры были куплены и зарегистрированы на юрлицо и полномочия доверитель отозвал. согласно ст.188 ГК РФ

Сама сделка произошла? Если да, то факт отзыва доверенности после сделки никаких негативных последствий не будет иметь.

Если Вы покупаете у юрлица квартиру, то доверенность отозванная в 2018 году к вам не имеет отношения. По этой доверенности для юрлица куплены квартиры и на него оформлены.

Такого нет в природе документа о котором вы пишите " об отсутствии претензии к тому кто купил по отозванной доверенности".

Такая сделка признается недействительной по ст.166 ГК РФ, что к вам не относится.

1) Вам надо начать с выписки из ЕГРН на квартиру - взять расширенную выписку с хронологией всех собственников. Из неё увидите - кто владеет и на каком основании.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости

Статья 9. Реестр прав на недвижимость

и

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

2) По доверенности. Может юрлицо по иной доверенности купило эту квартиру?

Вы запросите у юрлица нужные Вам документы - пусть их надлежаще заверят и т.д.

Имеете право и ДКП затребовать, чтобы в нём увидеть кто покупал и по какой доверенности, и отдельно про доверенность...

Здравствуйте, Дмитрий. Сделка однозначно совершена с пороком.

.

Согласно ст. 189 ГК РФ Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

..

В силу ст. 183 ГК РФ ГК РФ Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

...

Вывод: хотя формально сделка заключена с превышением полномочий - чьи-либо права не нарушаются, срок на оспаривание первоначальной сделки истёк. Юр.лицо не заинтересовано в оспаривании сделки, т.к. тогда квартира должна перейти первоначальному продавцу.

..

Для более детального изучения вопроса и сопровождения сделки в Москве, можете обратиться в личные сообщения к одному из ответивших.

.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Дима, здравствуйте.

1)Правильно понимаете, что доверенность на совершение юридически значимых действий была отозвана в декабре 2017 года, а реестровая запись была сразу после праздников 09 января 2018 года (188 ГК РФ)

---------

2) Чем грозит.

Грозит тем, что вероятность признания новой сделки купли - продажи конечно существует.

Согласно статьи 189 ГК РФ

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников

-------

Не нужно у юридического лица запрашивать какой-либо документ об отсутствии претензий, он может быть признан судом юридически ничтожным.

С уважением.

Да, доверенность была отозвана ещё в 2018 году.

То есть представитель юрлица не может с Вами оформить сделку, нотариус проверит его полномочия и откажет в совершении сделки.

Вам не нужно запрашивать юрлицо об отсутствии претензий, либо с ним оформлять сделку либо пусть делает новую доверенность на своего сотрудника.

В так, даже если как-то сможете заключить сделку, через суд такой договор можно признать недействительным и ничтожным, так как представитель не имел права действовать в интересах юрлица на момент совершения сделки.

При этом за 100 руб. не следует ждать развёрнутый ответ, консультация стоит куда дороже, если нужна помощь, обращайтесь к юристам.

- см. ст. 185, 188 ГК РФ.

Здраствуйте!

Данная доверенность была отозвана в 2018 году, все верно. (ст.188 ГК РФ)

Но это никак не влияет, так как ее срок и так уже истек (3 года срок).

Поэтому ничем это вам не грозит, можете смело покупать.

По поводу (Может надо просто у этого юрлица запросить на настоящее время какой-то документ в котором будет сказано что они претензий не имеют что кто-то купил для них квартиру по отозванной доверенности?), то ничего такого запрашивать не надо, тем более такого документа не существует, да и оно не нужно.

Читайте вопрос внимательно! Там не так много данных чтобы в них путаться! Если вы хотите написать просто что-то быстрей быстрей - вы получите только отрицательный отзыв и все.

Уточнение - вопрос не бесплатный, пока только один ответ был по существу и человек не запутался в трех датах. Оплачивал я 3 ответа от юристов, но пока по факту получил только 1 ответ. Хотелось бы найти нормального специалиста чтобы он поддержал сделку впоследствии. Сам в Москве, но юрист может быть и удаленно.

Какой же тут субъективизм если эти "юристы" путаются в трех датах! О чем там вообще говорить?