Проблемы с выплатой ипотеки и разделом имущества при разводе - что делать и какие права есть при продаже закладной квартиры третьим лицам?
Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку в общую совместную собственность В настоящий момент готовимся к разводу. Муж не проживает в квартире, не платит по кредиту, но при этом является собственником. Муж согласен выйти из числа созаемщиков или заключить соглашение о разделе имущества. Я обратилась в банк с просьбой о выводе его из состава созаемщиков, т.к. кредит выплачиваю только я, но Банк отказывается вывести его из состава созаемщиков, не разрешает заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества, ссылаясь на то, что нашу закладную банк продал иностранной организации. Что нам делать в такой ситуации? И второй вопрос: Может ли выкупить 3-е физ. лицо нашу закладную на квартиру у банка с переходом права собственности к нему?
Коротко. Делить имущество, Вам никто запретить не может, т.к. эта Ваша собственность. Мой знакомый недавно в Мосгорсуде отменил решения первой инстанции, которая основывалась о невозможности раздела именно на существовании залога квартиры и не возможности изменения обязательства - кредита. Однако это не так. После раздела банк ничего не теряет обременение остается, кредиторы остаются. Договор действует. А то, что он продал закладную, то это его право, и это не влияет на раздел имущества. Аналогично банк не может запрещать и заключения брачного договора. Существуют и иные мнения, но это соответствует нормам ГК РФ. Вы также вправе разделить долги. Что касается вывода из созаемщиков, то банк действует правомерно и не может это сделать, т.к. муж не выражал своего согласия на это. Другие подробности могут добавить коллеги.
Спросить
Хотим развестись с мужем. В общей совместной собственности имеем квартиру, приобретенную в ипотеку. Квартира находится в залоге у банка до окончания обязательств по ипотечному кредиту до 2032 года. Муж не имеет постоянного официального места работы и, соответственно, официального дохода, больше года со мной не проживает. Фактически ипотечный кредит выплачиваю только я, расходы по благоустройству квартиры и коммунальные платежи, в том числе и за прописанного в квартире мужа несу я. Но юридически он является собственником квартиры также как и я. И после окончания обязательств будет претендовать на квартиру. Как вывести мужа из состава собстенников на квартиру? Заключить Брачный договор, пока мы в браке, он отказывается.
Четыре года назад мы с мужем купили квартиру в ипотеку. Заемщик муж, я созаемщик. На время кредита квартира в залоге у банка. Оформлена квартира на нас с мужем в общую совместную собственность. Хотим разводиться. Муж отказывается платить кредит. Я готова платить, но по официальным доходам для банка я не прохожу. Поэтому банк не переоформляет договор. Оставляет все как в первоначальном договоре.
Полгода я плачу кредит одна. С мужем мы не живем. Квартира остается в нашей общей совместной собственности. Документально мы не развелись. Скажите, пожалуйста, можно ли оформить, при сложившейся ситуации, квартиру в мою собственность? Муж не против.
Т.е. для банка мы будем формально заемщиками вдвоем, а собственником квартиры я одна. Как, при сложившейся ситуации, оформить квартиру в собственность?
Елена, Вам необходимо заключить брачный договор (контракт) в котором указать имущественные права супругов после расторжения брака.
Спросить
Здравствуйте Елена!
Вам необходимо заключить соглашение с супругом о том, что кредит выплачиваете Вы, а он в свою очередь отказывается от своей доли. Либо в судебном порядке понудить банк переписать договор на Вас.
С уважением,
Спросить
Здравствуйте, Елена,
Следует заключить не брачный договор, а соглашение о разделе имущества, в рамках которого ипотечную квартиру признать Вашей единоличной собственностью, а Вы должны взять на себя обязательства по погашению кредита в полном объеме. Указанный договор может быть заключен в простой письменной форме и будет являться основанием для регистрации квартиры на Вас после погашения кредита.
Договор с банком изменить не удастся, в том числе, и через суд.
СпроситьВ браке оформили ипотеку в сбербанке, ДДУ зарегистрирован только на меня (т.е. собственник указан один), кредитный договор тоже оформлен на меня, муж выступает созаемщиком (обязательное условие банка при оформлении ипотеки в браке). В собственность жилье ещё не оформлено, подписан только акт приемки квартиры.
На данный момент оформлен развод, хочу переоформить кредит на себя, оформить собственность на себя, дальнейшие обязательства по выплате кредита тоже лягут на меня. Бывший муж за данный вариант, на какую-либо долю или компенсацию не претендует. В банке написали заявление с просьбой вывести бывшего мужа из созаемщиков, но этого оказалось мало. Банк просит оформить Проект соглашения о разделе собственности между бывшими супругами, а после подписания нового кредитного соглашения-само Соглашение о разделе собственности.
Вопрос:
1.Банк просит прописать, какое имущество отойдет бувшему мужу, если мне отходит квартира.
Если прописать мужу нечего (ничего не нажили, ден. компенсации быть не может), может ли банк рекоммендовать это делать (есть ли ссылка на ГК или имущественный отношения бывших супругов никого касаться не должны?
2. Верно ли в данном случае заключать Проект соглашения о разделе собственности между бывшими супругами, а после подписания нового кредитного соглашения-само Соглашение о разделе собственности, или в моем случае будет другой документ, зачем предварительно делать Проект.
3. Как рассчитывается стоимость нотариальных услуг по составлению такого соглашения или проекта соглашения?
Анна, общие долги супругов, как и имущество, делятся поровну, по общему правилу п.3 ст.39 Семейного кодекса РФ.
Полагаю, что в период между получением акта приемки и регистрацией права никакие сделки совершить с квартирой нельзя, также раздел ее между супругами совершить тоже нельзя. До получения акта приемки пункт в соглашении о разделе звучал бы как "право требования по ДДУ принадлежит супруге", после регистрации "право на квартиру принадлежит супруге".
В отношении долга - "долговое обязательство принадлежит супруге, супруга выплачивает супругу компенсацию в размере одной второй доли от выплаченной суммы долга". Банк правильно требует соглашение о разделе имущества, обязать передать мужу какое-либо имущество банк не может. Полагаю, что новое кредитное соглашение может быть заключено после заключения соглашения о разделе, однако раздел возможен при согласии банка на изменение условий кредитного договора. Соглашение о разделе не обязательно удостоверять нотариально, подлежит оплате госпошлиной исходя из стоимости имущества, как договор купли-продажи.
Спросить
Анна, банк требует от Вас проект соглашения для того, чтобы Кредитный комитет банка вынес соответствующее постановление о выводе Вашего супруга из созаемщиков. Вначале Вам необходимо написать в банк заявление с просьбой о выводе бывшего супруга из созаемщиков, изложить причину, а а также приложить к заявлению: новую справку о своей з/плате, Свидетельство о расторжении брака, и проект Соглашения о разделе имущества, где будет указано, что квартира признается Вашей собственность (т.к. квартира Вам уже передана по акту приема-передачи), и задолженность по такому то Кредитному договору, а также проценты по нему Вы выплачиваете самостоятельно. Требовать прописать в соглашении, какое имущество перейдет бывшему мужу (если таковое не имеется) банк не вправе. Бывший супруг также должен лично написать заявление в банк о том, что он не возражает против того, чтобы его вывели из созаемщиков. Также советую произвести предварительно оценку квартиры и приложить Акт оценки к заявлению. Наверняка стоимость квартиры, пока она строилась, увеличилась, и это будет являться не последним решающим фактором при одобрении банком вывода бывшего супруга из созаемщиков. Заявления будут рассматриваться юристами банка, службой безопасности и т.п., и только после их одобрения Кредитный комитет вынесет соответствующего постановление, в котором будет указано, при каких условиях Ваш бывший муж будет выведен из созаемщиков. Думается, что если проект соглашения и возможность единоличной выплаты Вами суммы долга по кредитному договору будут одобрены, то банк может попросить оформить соглашение о разделе имущества в нотариальной форме, и только после того, как такое соглашение будет предоставлено в банк, кредитный договор будет переоформлен. Я со своим клиентом прошла весь этот путь т.с. "от начала до конца". Думается, что и у Вас все получится. Тем более бывший супруг не возражает. Удачи Вам.
СпроситьАнна, если Вы хотите получить более подробную консультацию, или Вам нужна помощь в составлении проекта соглашения - звоните мне по телефону, указанному в информации обо мне. В Вашем сообщении, которое Вы мне адресовали лично, не был указан ни Ваш контактный телефон, ни адрес эл.почты, поэтому отвечаю здесь: в любом случае соглашения о разделе имущества не делаются под копирку, при этом проекты, о чем бы они не были, не заверяются нотариально, на то они и проекты. Вначале стороны согласовывают текст проекта между собой, затем проект передается в банк, где вновь согласовывается уже представителями банка, и, если банк дает свое положительное заключение, вы можете согласованный текст соглашения заверить нотариально.
Спросить
Здравствуйте. Являюсь созаемщиком у дочери по ипотеке. Между ней и мужем есть брачный договор, так как ипотека на дочери. Зять должен по потребительскому кредиту, который сейчас ему сложно платить. Опасаюсь за ипотечную квартиру, по которой исправно платим и за свои обязанности созаемщика. Подскажите, как выйти из созаемщика?
Спросить
Добрый день! Имею 1/2 долю в двухкомнатной квартире, так же являюсь созаемщиком по кредиту на данную квартиру. Хочу отказать от своей доли в пользу собственника второй 1,/2 доли (второй собственник бывший муж, т.к. там не проживаю и оплачивать не могу) и он же заемщик и выйти из созаемщиков. Возможно ли это? И какова процедура данного действия?
Спросить
Добрый день, отказаться не сможете, только продать после исполнения обязательств, если супруг готов купить вашу долю, то этот вопрос надо решать с банком, или в судебном порядке
Спросить
Мы с мужем 6 лет назад приобрели квартиру в общую совместную собственность в ипотеку на 20 лет. Сейчас решили развестись. Муж 2 года не проживает в квартире и кредит не выплачивает. Так как кредит выплачиваю я, то мы с мужем договорись до расторжения брака заключить соглашение о разделе имущества, по которому квартира переходит в мою единоличную собственность после выплаты мной кредита. (Кредитный договор банк не разрешает изменить, т.е. по кредитному договору муж так и будет до окончания срока кредитования Созаемщиком). Мне не понятно какой документ в последствии будет являться основанием для смены собственника. Т.е. какой документ я должна буду предоставить в регистрационную палату после выплаты кредита, чтобы сменить собственника и снять обеменение?
Два документа, первый кредитный договор, второй - акт сверки взаиморасчетов и документ о прекращении требований кредитора, а также брачный договор (соглашение).
СпроситьВ регистрационную палату Вы предоставите соглашение о разделе имущества.
Если Ваш муж не выплачивает кредит, выведите его из состава созаемщиков, для этого необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением.
И, если Ваш муж не платит кредит, Вы вправе в соглашении прописать, что в случае расторжении брака его доля собственности на квартиру переходит Вам, зачем Вам ждать момента когда Вы полностью погасите кредит?
СпроситьВ официальном браке по ипотеке была куплена квартира в общую совместную собственность. Сейчас оформлен официальный развод, установлены доли в праве собственности (по 1\2).Между бывшими супругами достигнуто соглашение о переуступке прав собственности (о стоимости отчуждаемого имущества), но Сбербанк не дает согласия на переоформление кредитного договора (ипотеки), т.е. не разрешает вывести из созаемщиков одного из бывших супругов. Какие есть способы решить эту ситуацию? Как можно добиться разрешения банка на переоформление ипотеки на одного из супругов? Либо переоформить право собственности только на одного собственника?
С мужем купили квартиру по ипотеке! 2 месяца назад официально развелись! Муж отказывается платить за ипотеку, но проживает в квартире! Я обратилась в банк с просьбой вывести его из состава созаемщиков и разрешить мне купить его долю! Банк отказал мне! Бывший муж сказал, что съедит с квартиры, если я отдам ему 150 т.р. Как мне быть?
Здравствуйте, Анастасия!
Если я правильно понимаю, то по кредиты вы с мужем являетесь солидарными должниками, то есть банк может взыскать сумму кредита с вас обоих.
В этом случае, если Вы полностью погасите обязательства по выплате кредита, то можете предъявить требование к мужу о взыскании с него 50%, которые ранее он не уплачивал.
Обратите внимание, что если он съедет с квартиры - этого не достаточно, так как он все равно останется собственником. Необходимо заключение соглашение о разделе имущества, если муж откажется, то через суд нужно будет определить доли (по 50%) и выкупить у мужа его долю.
С уважением,
Савиных Владислав
СпроситьКвартира находиться в ипотеке, свидетельство о собственности выписано на меня и мужа в совместной собственности. Как оформить квартиру только в мою собственность? Банк при этом выводить мужа из созаемщиков не будет, муж согласен на это. Муж подал на развод и согласен не быть собственником. На раздел имущества не подавали. Он согласен отдать квартиру мне и детям. Как это оформить?
Соглашением о разделе имущества, определении долей в праве и дарении доли мужа детям с согласия банка.
Спросить
Оформить это можно только в том случае, если банк даст свое согласие. Поэтому для начала обратитесь в банк с этим вопросом. если он согласие даст, то оформить все можно соглашением.
СпроситьДобрый день! В период брака взяли с мужем ипотеку (я - титульный заемщик, муж - созаемщик). Через год развелись, платежи по ипотеки платила в течение всего периода я. До развода оформили брачный договор, по которому квартира и обязательства по ней остаются за мной. В период брака квартиру в собственность не оформили, был подписан акт приема квартиры мной в период бракоразводного процесса. Сейчас необходимо оформить квартиру в собственность, для чего необходимо получить закладную от банка. При предоставлении документов в банк для оформления закладной, возникла необходимость присутствия созаемщика. Бывший муж отказывается идти в банк, как для того чтобы получить закладную, так и для вывода его из созаемщиков. Как быть в таком случае? Как вывести бывшего мужа без его согласия из созаемщиков? Есть ли варианты?
Здравствуйте, мало информации. Если кредит полностью выплачен, и у вас брачный договор, то скорее всего, здесь надо оспаривать действия банка. Поскольку кредитный договор прекращен надлежащим исполнением и удерживать квартиру в залоге у банка нет оснований.
Спросить
Дело в том, что ипотечный договор еще не погашен. После развода платить по нему продолжаю исключительно я (как и все время до этого). Мне оформить квартиру в собственность не удается, так как нужна закладная от банка, а банк ее не оформляет без присутствия бывшего супруга, который в свою очередь не хочет идти в банк! И выходить из созаемщиков тоже не хочет!
СпроситьЕкатерина, в вашем случае, можно в судебном порядке изменить договор, если супруг препятствует, но я бы посмотрела ваш брачный договор.
СпроситьСитуация следующая, разводимся, есть квартира куплена в браке по ипотеке, муж собственник я поручитель. Хочу заявить права на квартиру, но хочу сделать красиво, предоставить банку свидетельво о разводе, банк (сбер) выведет меня из состава кредитного договора, и потом заявить о праве собственности, возникает вопрос, выйдя из состава кредитно договора, останутся ли у меня права собственности 1.2 квартиры, ипотека еще не погашена, придется ли мне после раздела платить ипотеку на равне с ним, ведь из состава кредитного договора я вышла. Либо выходить из состава кредитного договора мне не выгодна, остаться в нем и после погашения ипотеки этим козлом, заявить право на собственность?
Вывести вас из кредитного договора или нет будет решать только банк. Как правило он кредитный договор не изменяет, будете в нем фигурировать до полного погашения кредита. Муж после развода вправе разделить с вами кредит
СпроситьЗдравствуйте.
Юрист не прав, расторжение брака - прямое основание для вывода созаемщика по его желанию из ипотеки при согласии основного заемщика. Аналогичная ситуация, сбер вывел меня по моему заявлению без вопросов.
Удалось ли поделить квартиру потом?
СпроситьКак поступить в сложившейся ситуации... Находясь в браке, мы с супругом купили квартиру по ипотеке Сбербанка. Кредитный договор оформлен на супруга, я являюсь созаёмщиком. Право собственности - общая совместная. Так как мы расстаёмся, но решили не оформлять развод, составили брачный договор, в котором разделили имущество. А конкретно, в договоре указано, что квартира, купленная по ипотеке и все обязательства по ипотечному кредиту достаются мне - супруге, в свою очередь я, после регистрации права собственности, выплачиваю супругу денежную компенсацию за вложенные им материальные средства за квартиру. Нам необходимо, чтобы в кредитном договоре нам поменяли заёмщика, чтобы основным заёмщиком банк поставил меня, а супруга созаёмщиком. Проблема возникла в банке, так как они могут менять заёмщика только в случае развода супругов, оформивших ипотечный кредит и на основании соглашения о разделе имущества, а не на основании брачного договора. Без согласия банка мы не сможем оформить перерегистрацию собственности на меня. Что делать? Как поступить? Может быть как то этот вопрос можно решить без банка? С помощью дарственной?
Добрый день. Никакой суд Вам без согласия банка делить данное имущество не будет. О чем Вы вообще?
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит:
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Спросить
Только договариваться с банком (ст. 334 ГК РФ,Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ ). Вам изначально об этой проблеме должен был сказать нотариус.
Спросить
Ольга, здравствуйте. А в чём проблема оформить развод и составленный Вами документ назвать по другому?
Мне кажется Вам проще пойти по пути наименьшего сопротивления.
(ст. 334 ГК РФ,Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)
Спросить
Пока квартира находится в залоге у банка, сделки по отчуждению только с согласия банка (залогодержателя), поэтому дарение невозможно. Замена лица в обязательстве (заменить заемщика) без участия займодавца (банка) также невозможна. Обращайтесь в суд с иском о разделе имущества, а дело закончите мировым соглашением (утверждается судом, имеет силу судебного решения).
ФЗ "Об ипотеке", Глава 24 ГК РФ.
Спросить
Обращайтесь в суд с иском об изменении кредитного договора согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ: "Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор".
Любая дарственная невозможна - залогодержатель (банк) против.
Спросить
Здравствуйте, Ольга!
В силу ст. 37 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 16.07.98 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014) "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)" Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Законодательство не накладывает ограничений на подобные действия с квартирой, находящейся в залоге. Однако, что очень важно, все должно происходить с согласия кредитора.
Вам необходимо написать заявление в ваш банк-кредитор с подробным изложением ситуации. Если Вы подпадаете под требования, предъявляемые банком к потенциальным заемщикам, то с согласия банка Вы сможете переоформить право собственности на Вас, а также соответственно перевести на Вас часть обязательств по кредитному договору.
К сожалению, банк имеет право Вам отказать, поэтому Вам стоит действовать без эмоций и убедить людей, принимающих решение, что Вы справитесь с долгом лучше мужа (помогут в этом справки о Ваших доходах).
Спросить
Без банка этот вопрос не решить, т.к. банк кредитор, и нужно его согласие на передачу долга. Банк залогодержатель, поэтому для перегистрации требуется согласие банка.
У банка и в данный момент нет препятствий дать такое согласие, однако и понудить его это сделать законом не установлено. ст. 450 ГК РФ.
Поэтому решить этот вопрос возможно по соглашению с банком, возможно есть смысл обратиться с заявлением к руководству банка в центральный офис, чтобы дали одобрение на это.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Спросить
Выплатите ипотеку за квартиру а потом можете поменять собственника по договору купли продажи дарения и прочее.
Спросить
