Как выделить свою долю ЗУ с домом в натуре и построить на ней новый дом?

Здравствуйте, Светлана. Минимальный размер земельного участка под ИЖС, установленный в г. Перми, составляет 450 кв. м.

В соответствии с ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Это значит, что Вы станете единоличным собственником выделенного участка, но потеряете право долевой собственности на изменённый (исходный) земельный участок.

Право участника долевой собственности требовать выдела своей доли

из общего имущества предусмотрено п. 2 ст. 252 ГК РФ. Для этого Вам потребуется заключить соглашение о выделе в натуре доли земельного участка между всеми участниками долевой собственности. Согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Следовательно, если другие собственники земельного участка отказываются заключать соглашение, то можно обратиться с исковым заявлением в суд (см., например, Решение Пермского районного суда от 17 ноября 2016 г. по делу № 2-3409/2016 – участник долевой собственности отказывался разделить земельный участок в добровольном порядке; по заданию истца кадастровый инженер выполнил кадастровые работы по образованию земельного участка путём выдела из земельного участка. Суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для выдела в натуре доли в праве на земельный участок, принадлежащей истцу, путём образования земельного участка и возникновения права собственности истца на образуемый земельный участок).

При выделе участка требуется соблюсти предельные (максимальные и минимальные) размеры земельного участка. Предельные размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки. ПЗЗ утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с Решением Пермской городской Думы от 26 июня 2007 г. N 143 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми" минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" - 450 кв. м., максимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" - 2000 кв. м. Что же будет, если не соблюсти данное требование? В силу п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. Из изложенных норм права следует, что соответствовать предельным размерам должен не только выделяемый (образуемый) участок, но и измененный (исходный) участок. В случае нарушения предельных размеров Вам не удастся провести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 16-КГ 16-18 к такому ущербу также отнесено несоответствие размера образуемого земельного участка установленным требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Получится ли у Вас построить жилой дом на выделенном участке? Для того чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратиться к ч. 3 ст. 11.2 ЗК РФ, которая гласит, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Иными словами, выделенный земельный участок сохранит ВРИ исходного участка (т.е. будет предназначен для индивидуального жилищного строительства). Соответственно, Вы вправе построить жилой дом.

Данное правило нашло своё отражение в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, в п. 51 которого указано, что в межевом плане вид (виды) разрешённого использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешённого использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством РФ.

Давайте подведем итоги, Вы вправе выделить свою долю земельного участка в натуре и построить отдельный жилой дом, но для этого нужно заключить соглашение о выделе в натуре доли земельного участка между всеми участниками долевой собственности (в случае несогласия – в судебном порядке), а также соблюсти требования к образуемым и измененным земельным участкам.