Как получить разрешение на строительство садового дома на земле сельхоз назначения, когда в ЕГРН нет такой информации?

Надо осуществить перевод земель из одной категории в другую.

Имя клиента: Олеся

Ссылка на вопрос: отказали в администрации, ссылаясь на 76 статью, что на землях сельхозугодий нельзя строить садовые и жилые дома., Пермь | вопрос №19385894 от 21.05.2022 | 9111.ru

Дата подготовки ответа: 21.05.2022

Юридическое заключение по вопросу постройки садового дома на землях сельхозназначения

Краткая фабула дела: Земля сельхозназначения, вид для садоводства. Отказали в администрации, ссылаясь на 76 статью, что на землях сельхозугодий нельзя строить садовые и жилые дома. Как быть? В вписке из ЕГРН нет информации, что у меня сельхозугодья.

На землях сельхозназначения строить жилые дома разрешено, но ограниченному субъектному кругу лиц — это объясняется особой важностью для сохранения плодородных земель. Согласно ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ: В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.

Из данной статьи следует, что строительство дома на землях сельхозназначения разрешено законодателем только для деятельности крестьянско-фермерских хозяйств. В ч. 1 ст. 1 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ толкуется понятие крестьянско-фермерское хозяйства. Это объединение граждан, совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность. В ч. 2 ст. 1 данного закона говорится, что крестьянско-фермерское хозяйство может состоять из одного гражданина. Это означает, что если Вы, как собственник земельного участка является фермером, а равно занимаетесь: животноводством, растениеводством, скотоводством, пчеловодством, свиноводством и т.п., то вам разрешено возвести жилой дом. В случае предпринимательской деятельности фермерство ведётся без образования юридического лица.

Можно сделать вывод, что вам отказали правомерно, но, если Вы занимаетесь фермерством единолично или является членом крестьянско-фермерского хозяйства подавайте заявление в администрацию в виде уведомление о планируем строительстве по ст. 51.1 ГрК РФ “Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома”.

Также Росреестр разъяснил, что строительство жилых домов на землях сельхозназначения зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка. Так, если он относится к сельхозугодьям (например, это пашни, сенокосы, пастбища, виноградники), то строительство жилого дома на таком земельном участке не соответствует нормам действующего законодательства. При этом федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, в частности, что из земель сельхозназначения могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение на них жилых домов.

Также Вам необходимо знать, что согласно Федеральному закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", согласно п. 4 ст. 11 площадь застройки жилого дома должна составлять не более 0,25 процента от площади земельного участка (на земельном участке площадью 1 га допустимая площадь застройки – 25 квадратных метров).

Если Вы не занимаетесь фермерством, садоводством и не являетесь членом крестьянско-фермерского хозяйства, то необходимо осуществить перевод из земель сельхозназначения в другую категорию (категорию, в которой разрешено строительство дома). Перевод земельных участков из одной категории в другую осуществляется на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В зависимости от категории земли или земельного участка их переводом из одной категории в другую занимаются различные органы власти (ч. 1 ст. 8 ЗК РФ). В нашем случае из категории сельхозназначения — это органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Важно знать, что изменить категорию удается не всегда, в установлении категории действуют ограничения и запреты.

Посмотрите документы на участок, выясните точно к какой категории Ваш земельный участок относится. Что бы определить категорию земельного участка также можно обратиться:

в Росреестр, оформив кадастровую выписку (на сайте)

в ФНС;

в администрацию района;

в ФУГРЦ;

Если в выписке ЕГРН не информации о том, что у вас земли сельхозназначения, то попробуйте обратиться в администрацию или в ФНС, ФУГРЦ проверьте какую информацию о вашем земельном участке вам предоставят. Местные органы власти могут ошибочно выделить территорию в местах, в которых запрещено возведение дачных и жилых построек. Такие ошибки приводят к тому, что такие собственники земельных участков сталкиваются с проблемами. Также возможно, что тот факт, что у вас в выписке ЕГРН отсутствует информация о категории земель вашего участка поможет вам в суде при отказе администрации в переводе из одной категории ЗУ в другую.

Для земель сельхозназначения перевод ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории (ст. 7 ФЗ № 172):

с консервацией земель

с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения

с установлением или изменением черты населенных пунктов

с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов

с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса

со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов

с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель

с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов

Вам необходимо выбрать наиболее подходящую причину для перевода земельного участка из одной категории в любую другую. Подать заявление в орган местного самоуправления, и представить необходимые документы.

Существует также судебная практика: Решение от 3 сентября 2020 г. по делу № А 28-4090/2020. В данном решение общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд о признании недействительным распоряжения Правительства об отказе в переводе земельного участка из одной категории в другую. Из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения». Суд пояснил, что добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель является исключительным случаем, в связи с которым допускается перевод земель сельхозназначения. Также следует, что земельный участок в сельскохозяйственных целях не используется, занят сорной растительностью, кустарником. Дальнейшей экономической целесообразности для сельскохозяйственного производства не имеет. В итоге суд признал недействительным распоряжение Правительства.

Таким образом если Вы занимаетесь фермерством самостоятельно или же в составе крестьянско-фермерского хозяйства, то возводить жилые постройки на землях сельхозназначения Вам можно, для проживания, выполнения работ, хранения инвентаря и т.п., соответственно отказ администрации в таком случае неправомерен. Также Вы можете осуществить перевод земельного участка из земель сельхозназначения в другую любую на которой строительство разрешено, но с указанием необходимых для законодательства условий и причин.