Вступление в наследство и продажа квартиры - как избежать налогов и правильно оформить сделку?

199₽ VIP

Верно. Если отец вступит в наследство сам, то 5-ти летний срок не надо будет ждать. Он же и так был собственником этой квартиры.

Во-первых, если уже наследственное дело оформлено, то вступать в наследство ОДИН отец на эту квартиру не сможет. Это называется увеличение наследственной массы.

Так как вы не отказывались от наследства, тто и новая часть наследства будет также делиться между вами.

Отказаться от части не возможно ст.1158 ГК РФ

3. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается. Однако если наследник призывается к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное), он вправе отказаться от наследства, причитающегося ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям.

НО!

Коль скоро эта квартира совместно нажитое имущество, то срок владения им отчитывается с самой первой регистрации права собственности.

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.

То есть при продаже будет учитываться для вашего отца не дата смерти супруги, а дата самой первой регистрации.

А вот для вас срок начинается со сдня смерти наследодателя. Так что отец платить не будет никакокой НДФЛ. А вы будете со своей доли.

А вступать в наследство отец один не сможет. ТОчнее, вы не можете отказаться от этой доли.

Андрей, Ваша проблема решается легко и просто. Дарением.

Увеличение срока владения до 5 лет Вашего случая не касается, т.к. у Вас наследство, а по наследству остался минимальный срок 3 года.

Для отца, у которого уже 1/2 этой квартиры была в собственности, срок 3 года начинается с даты приобретения квартиры (и его первой доли в ней), а для Вас срок 3 года начался с даты смерти матери.

Изменить это Вы уже не сможете, так как по истечении 6-месячного срока отказ от наследства не допускается, плюс отказ от части наследства вообще никогда не допускается по п. 3 ст. 1158 ГК РФ. В итоге, если у Вас 1/4 доля в этой квартире, то Вам, чтоб не платить НДФЛ 13% либо продавать ее вместе с отцом не ранее 13.10.2024 года, либо сейчас дарить отцу (НДФЛ не облагается дарение между сыном и отцом) и отец уже продает всю квартиру без НДФЛ. А если Вы продадите сейчас вместе с отцом получите только налоговый вычет 1/4 от миллиона (необлагаемая сумма 250 тысяч), а с остального дохода от продажи в следующем году заплатите 13% НДФЛ.

Здравствуйте!

Если я все верно поняла, то отец не вступил в наследство на квартиру (ул. Губкина) где он и так являлся и является собственником?

Здравствуйте, Андрей! Срок 3 года в отношении подаренного и унаследованного имущества, если говорить о Вашем случае. В общем случае согласно пункту 3 статьи 217.1 НК РФ:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Однако если до этого в объекте недвижимого имущества была уже доля, то срок считается с момента приобретения первоначальной доли. В этом случае считается, что право собственности возникло при первоначальном приобретении доли в объекте недвижимого имущества. И если прошел минимальный срок владения, то согласно п.17.1 ст.217 НК РФ налог не платится.

Разъяснил этот момент МинФин. В соответствии с Письмом Минфина России от 09.06.2011 N 03-04-05/5-415

моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности, в связи с чем квартира, рассматриваемая Письмом Минфина России от 09.06.2011 N 03-04-05/5-415, признавалась находящейся в собственности более трех лет, а доходы от продажи этой квартиры - не подлежащими налогообложению НДФЛ.

Аналогичная позиция изложена в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. N 03-04-05/88189 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры.

А прошло 3 либо 5 лет или нет с момента приобретения права собственности другой доли не важно.

Если же Ваша первично приобретенная доля находится в собственности меньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ, если объект был приобретен после 1 января 2016 года, либо 3-летнего срока, если объект был приобретен до 1 января 2016 года), то налог (НДФЛ) 13% (для налоговых резидентов РФ) при продаже всей квартиры платится с разницы между продажной ценой (если право собственности перешло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Здравствуйте Андрей!

Давайте определимся!

Большая часть Вашего вопроса базируется не на законах, а на том, что вам кто-то и где-то что-то сказал или Вы что-то услышали.

Поэтому объясняю.

По квартире на Губкина

В п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9

"О судебной практике по делам о наследовании"четко указано, что

35. Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию - какого-либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства.

Наследник, подавший заявление о принятии наследства либо заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство без указания основания призвания к наследованию, считается принявшим наследство, причитающееся ему по всем основаниям.

Проще говоря, и отец, и Вы, как призванные к наследованию, имеете право на эту квартиру. Тут ничего особенно мудрить не стоит - после вступления в наследство и регистрации права собственности на нее Вы просто дарите свою долю отцу.

Это первый вариант.

По другому варианту, каждый из Вас, вступивших в наследство может продать по отдельному договору купли-продажи недвижимости свою долю этой квартиры, причем срок владения ею исчисляется не с момента вступления в наследство, а, согласно ч.1 ст.1114. Время открытия наследства и ч.4 ст.1152. Принятие наследства ГК РФ, с момента возникновения права на наследство, т.е. со дня смерти матери в 2021 году, независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

В этом случае, согласно п. 1 и п. 2 ст. 220 Имущественные налоговые вычеты Налогового кодекса Российской Федерации, декларация подается и уплачивается налог при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет).

При этом налоговая база может быть уменьшена на размер налогового вычета:

- при продаже жилых домов, квартир на сумму не более 1 млн. руб.

Здраствуйте!

ст. 217.1 НК РФ:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Отец не будет платить налог вообще, если он владеет квартирой более 5 лет, считая с даты приобретения им первой доли.

Часть понятно, спасибо! ))) а на ту часть которую в подарю отцу (1/4 от мамы), не в результате моего дарения (НДФЛ не облагается дарение между сыном и отцом), а в результате итоговой продажи квартиры - не будет облагаться налогом? Ведь смена собственника произошла - я получил в наследство и дарю отцу.!?