Как сохранить право на квартиру в ипотеке при разводе, если есть брачный договор?

Заключите мировое соглашение, где распишите порядок действий по дальнейшему владению квартирой. Сейчас вы квартиру продать все равно не сможете, т.к. на нее наложено обременение.

Поскольку перевод долга возможен с согласия кредитора, к участию в деле должен будет привлечен банк. А банки категорически возражают против замены должника. Но если бывшая жена будет одна погашать кредит, она может впоследствии в судебном порядке увеличить принадлежащую ей долю.

Да, у Вас есть такое право. Обращайтесь в суд.

Можно, но только в судебном порядке.

Прежде всего, перед тем как начинать судебные тяжбы по оспариванию заключенного договора в целом или отдельных его условий, нужно быть уверенным, что он не является ничтожным.

Изменить условия подписанного контракта супруги могут до тех пор, пока находятся в зарегистрированных брачных отношениях. Поскольку после развода его действие прекращается автоматически, за исключением условий, предусматривающих решение имущественных претензий после прекращения официального брака.

Оспорить контракт можно в следующих случаях:

в одностороннем порядке невозможно внести изменения в договор, поскольку соглашение подписано двумя заинтересованными сторонами и ими же должно изменяться;

если возникшие вопросы не получается урегулировать мирным путем, решить спор можно в суде.

Нормы гражданского законодательства позволяют признать сделку недействительной в течение года со дня, когда прекратилось воздействие насильственных методов или угроз, под влиянием которых она заключалась, либо со дня, когда один из супругов узнал об обстоятельствах, послуживших основанием признания контракта недействительным.

То есть, в части условий о распределении имущества после расторжения брачных отношений, можно обратиться с иском о признании их ничтожности как находясь в браке, так и непосредственно уже после развода.

Яна, здравствуйте

Да, вы можете заявить в суде указанные требования и после развода

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 5-КГ 14-144 ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 20 января 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

В силу статьи 4 Семейного кодекса Российской Федерации к названным в статье 2 данного кодекса имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством применяется гражданское законодательство. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Семейного кодекса Российской Федерации на требования, вытекающие из семейных отношений, исковая давность не распространяется, за исключением случаев, если срок для защиты нарушенного права установлен названным кодексом.

Семейным кодексом Российской Федерации срок исковой давности для требований об оспаривании брачного договора не установлен.

Однако по своей правовой природе брачный договор является разновидностью двусторонней сделки, но имеющей свою специфику, обусловленную основными началами (принципами) семейного законодательства.

Поскольку для требования супруга по пункту 2 статьи 44 Семейного кодекса Российской Федерации о признании брачного договора недействительным этим кодексом срок исковой давности не установлен, то к такому требованию супруга исходя из положений статьи 4 Семейного кодекса Российской Федерации в целях стабильности и правовой определенности гражданского оборота применяется срок исковой давности, предусмотренный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованиям о признании сделки недействительной.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

В соответствии с абзацем вторым пункта 15 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 5 ноября 1998 года № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», если брачным

5 договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора.

При этом следует иметь в виду, что в силу пункта 3 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга

. Из изложенного следует, что при оспаривании супругом действительности брачного договора или его условий по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 44 Семейного кодекса Российской Федерации, срок исковой давности следует исчислять с момента, когда этот супруг узнал или должен был узнать о том, что в результате реализации условий брачного договора он попал в крайне неблагоприятное имущественное положение. В данном случае такой момент совпадает с разделом имущества, осуществляемого по условиям брачного договора, в результате исполнения которого сложилась ситуация, свидетельствующая о том, что один супруг полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака.

Яна, необходимо подавать иск в суд. Это обычная процедура, которую можно осуществить на протяжении 1 года после развода. Именно этот срок признан законодателем, допустимым сроком, во время которого у кого-то из супружеской пары появляется возможность оспаривать брачный договор.

Существует целый перечень оснований, при наличии которых можно оспаривать и обжаловать брачный контракт:

- Его заключение с человеком, который был недееспособным во время его подписания. Речь идет о состоянии алкогольного или наркотического опьянения, тяжелой болезни, нервном срыве.

- Оформление договора с человеком с ограниченной дееспособностью без получения попечительского согласия. В данном случае имеются в виду люди, которые злоупотребляют алкогольными напитками и употреблением наркотических веществ.

- Соглашение, оформленное путем непонимания одной из сторон последствий его заключения.

- Использование обманного пути или насильственных действий, угроз для того, чтобы второй супруг был не в состоянии мочь сопротивляться подписанию брачного контракта. В конкретном случае могут использоваться неправдивые сведения, умалчивание истины, угрозы по поводу причинения физического вреда и т.д. в подобных ситуациях не важно: от кого исходили угрозы или мошенничество. Главное – достижение цели.

- Согласие на заключение договора, крайне невыгодного, только из-за возникновения крайней необходимости.

Делайте выводы.

Оспорить брачный договор вряд-ли получится. Только четкое нарушение закона и совершение противоправных действий является поводом для того, чтобы суд удовлетворил прошение о расторжении брачного контракта.

Оспорить договор можно через суд при наличии оснований. Все зависит от того, что содержит сам договор.

Здравствуйте! Оспорить можно в судебном порядке, но нужны основпния.

Добрый день, Вадим! Поручительство не связано с брачным договором, банк будет пытаться взыскать долг с вас обоих в случае возникновения просроченной задолженности. Нужно знакомиться с договором поручительства и брачным договором, чтобы понять, как вам лучше действовать.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.

«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора.

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).

Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела:

Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы.

В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».

Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально.

Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака.

Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.

И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.

КВАРТИРА ПРИОБРЕТЕНА ДО БРАКА

Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию» по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными.

Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Детский вопрос

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды. Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

БЫВШИЙ СУПРУГ НЕ ПЛАТИТ ПО КРЕДИТУ

«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной.

Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).

Если в брачном договоре записано, что квартира после расторжения брака остается за Вами, то жена прав на квартиру не будет иметь.

Добрый день! При взаимном согласие вы можете внести изменения в брачный договор, через нотариуса.

Здравствуйте!

Да, Вы можете внести любые изменения в брачный договор в период брака. Это оформляется у нотариуса.

По поводу повышения процентной ставки - необходимо читать кредитный договор.

Можно внести изменения в брачный договор, однако в данном случае банк может повысить кредитную ставку в одностороннем порядке.

Если брачный договор составлен только на квартиру взятую ипотеку, то при его изменении - Брачный договор может быть признан оспаримой, ничтожной сделкой. Поэтому изменить режим собственности лучше после погашения ипотеки, так как составление нового Брачного договора или внесения изменения в отношении недвижимости находящейся в залоге у Банка требуется согласие Банка.

договор составляется и заверяется у нотариуса

У нотариуса или брачный договор или соглашение о разделе имущества

Для начала надо выделить доли детей. Потом взять разрешение в отделе опеки. Только после этого можно продавать. Деньги за доли детей должны быть положены на их депозитные счета.

Да, В Вашем случае поможет, но лучше на личную консультацию к юристу обратиться.

Здравствуйте, Вячеслав Анатольевич!

Если квартира в ипотеке, то ее раздел возможен только с участием банка и в случае его одобрения, она отойдет одному из супругов, а второй получит компенсацию.

Здравствуйте! Если все это имущество приобретено в браке, то при разводе все имущество делиться пополам, в соответствии со ст. 38 СК РФ.

Здравствуйте, Вячеслав Анатольевич!

Если Данное имущество приобретено в браке, то оно является совместно нажитым и делить его придётся 50 х 50.

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.