Ищем участок для летнего дома - можно ли строить на земле для сельхозназначения?

Здравствуйте. Стройте.

Прежде всего необходимо обозначить, что с утверждением общепринятого Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 года N 540) рассматриваемый ВРИ ЗУ – «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» был как таковой исключен. Несмотря на сохранность прежней терминологии в сведениях ЕГРН, из наименования ВРИ ЗУ крестьянское (фермерское) хозяйство было окончательно преобразовано в соответствующую организационно-правовую форму.

По общему правилу, если вид «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» был установлен до утверждения Классификатора ВРИ ЗУ 2014 года, он остаётся действительным вне зависимости от соответствия действующему Классификатору – об этом свидетельствует ч. 11 ст. 34 ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2014 года N 171-ФЗ: «Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору».

Таким образом, как правило, надобность приведения наименования ВРИ ЗУ в соответствие с действующим Классификатором отсутствует. Однако далее важно обратить внимание на правовую норму, имеющую решающее значение для предоставления дальнейших разъяснений – согласно ст. 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года N 136-ФЗ: «Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением». На данном этапе будут рассмотрены две противоположные ситуации в зависимости от цели приобретения Вами земельного участка:

I. Реализация такого ВРИ ЗУ как ведение крестьянского (фермерского) хозяйства:

В рамках рубрики «Вопрос – ответ», размещенной на официальном сайте Росреестра, последний разъяснил: «Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим размещение зданий и сооружений, при условии, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, в том числе на участках, на которых в документах не изменены старые виды разрешенного использования, отсутствующие в действующем классификаторе земельных участков, прежде всего, это касается наиболее распространенного в недавнем прошлом назначения «для ведения фермерского хозяйства» [Вопрос: «Дом для фермера»: личное жилье на сельскохозяйственных землях. - Официальный сайт Росреестра. - 2022. URL: Подробнее ➤]. Соответственно, для осуществления строительства в указанном случае надлежит акцентировать внимание на следующих требованиях: ВРИ ЗУ предусматривает возможность размещения зданий и сооружений как таковую; использование участка осуществляется для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства соответствующей организационно-правовой формой.

Таким образом, в указанном случае необходимость изменения ВРИ ЗУ действительно отсутствует. Однако если Вы не планируете осуществлять сельскохозяйственную деятельность в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства, нецелесообразно приобретать указанный участок, даже если иные возможности для строительства на нём желаемого дома отсутствуют. Последствия обозначены в ч. 1 ст. 8.8 «Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ: «Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием - влечет наложение административного штрафа», а также в ст. 284 «Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ: «Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом».

Ярким примером выступает Решение Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 25 февраля 2020 г. по делу № 12-8/2020:

«Постановлением Главного государственного инспектора Гаврилов-Ямского муниципального района по использованию и охране земель – начальника Гаврилов-Ямского отдела Управления Росреестра по Ярославской области Макаровой Т.А. Виноградов А.Н. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и подвергнут административному наказанию в виде штрафа в размере 10 000 рублей.

Постановление составлено по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ в отношении Виноградов А.Н., так как по целевому назначению в соответствии с категорией земель сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для организации фермерского хозяйства, Виноградовым А.Н., не являющемся главой фермерского хозяйства и не представившим документы о ведении соответствующего хозяйства, земельный участок не используется. Виноградов А.Н. использует земельный участок для личных целей, а не для организации крестьянского фермерского хозяйства.

Судья решил: постановление по делу об административном правонарушении оставить без изменения»

II. Реализация ВРИ ЗУ, предполагающего осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур:

Прежде всего необходимо отметить, что «изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом» (ч. 3 ст. 37 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ). Соответственно, новый вид разрешенного использования может быть избранным исключительно из перечня ВРИ ЗУ, установленного градостроительным регламентом для территории, на которой расположен Ваш земельный участок.

Однако стоит обозначить: опираясь на действующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказ Росреестра от 10.11.2020 года N П/0412), можно установить, что наиболее предпочтительным вариантом при преследовании указанной цели является ВРИ ЗУ с кодом 13.2 «Ведение садоводства». Согласно представленному описанию на земельном участке с данным ВРИ допускается размещение для собственных нужд садового и даже жилого дома.

Тем не менее важно отметить: если градостроительным регламентом не предусмотрен необходимый Вам ВРИ ЗУ, целесообразно рассмотреть вариант приобретения иного земельного участка, а не прибегать к общераспространенному ухищрению, обозначая вновь возведенное здание, строение или сооружение как разрешённое для данного ВРИ ЗУ, но де-факто им не являющееся, поскольку в недалёком будущем не исключена вероятность заявления исковых требований о сносе самовольной постройки – здания, сооружения или другого строения, возведённого или созданного на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 «Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

Так, последствия подобных ранее указанных действий уже находили отражение в судебной практике. Один из примеров – Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2021 N 88-26493/2021 по делу N 2-1557/2020:

«Администрация Дзержинского района г. Волгограда обратилась в суд с исками к ФИО 1, ФИО 4, ФИО 2 о сносе объектов самовольного строительства. В обоснование заявленных требований указано на то, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N и N. На указанных земельных участках размещены принадлежащие ответчикам на праве общей долевой собственности объекты недвижимости с целевым назначением - для временного пребывания людей и отдыха.

Земельный участок с кадастровым номером N относится к категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства. Однако, все спорные объекты недвижимости, возведенные на земельном участке, объединены единым целевым назначением, возведены и фактически эксплуатируется как гостинично-развлекательный комплекс, с видом деятельности по круглосуточному предоставлению услуг по кратковременному пребыванию, проживанию и проведению досуга граждан».

Кассационный суд согласился с выводом судов низшей инстанции об удовлетворении исковых требований о сносе объектов самовольного строительства, разъяснив: «Довод жалобы о том, что, принимая решение о сносе самовольной постройки, суд не исследовал вопрос о возможности использования объектов, поименованных в ЕГРП как садовые дома, является несостоятельным, поскольку виду разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены, такое использование объектов не соответствует».