Как лучше сделать, чтобы органы опеки дали согласие на продажу квартиры?

199₽ VIP

Добрый день! В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Жилье, в котором дети владеют долями, можно продать только с разрешения органа опеки. Чтобы получить такое разрешение, нужно предоставить в орган опеки сведения о том, что у детей есть другое жилье или что будет приобретено новое жилье. После этого нужно нести документы в орган опеки и получать разрешение на продажу квартиры. Если к моменту обращения в орган опеки за разрешением на продажу квартиры у детей уже будут в собственности доли в новом доме, то проблем с разрешением на продажу квартиры быть не должно. При этом следует учесть, что если приобретать другое жилье не планируется, деньги, эквивалентные стоимости долей детей, должны быть депонированы на счетах детей в Сбербанке, и распоряжаться ими родители смогут также только с разрешения органа опеки и только на нужды детей. Эти правила установлены в статье 37 Гражданского кодекса:

«1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

1.Да, в вашем случае пи продаже квартиры необходимо на основании статьи 37 ГК РФ получить письменное разрешение от органа опеки.

2.Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ (последняя редакция)- статья 10 данного закона обязывает вас выделить доли именно в квартире. Не нужно делать так, выделять доли детям в доме, а потом говорить в опеке: мы же выделили доли детям. Закон обязывает вас выделить доли только в квартире.

3. Поэтому нужно покупать дом без выделения долей детям. Когда погасите ипотеку, сразу выделяйте в этой квартире доли детям. А чтобы опека дала согласие на продажу квартиры предоставьте в орган опеки предварительное соглашение ст 429 ГК РФ о выделении долей детям в доме, сразу же после продажи квартиры

Здравствуйте, уважаемая Елизавета!

Любой юридический вопрос регулируется конкретными нормативными актами, без ознакомлений с которыми, не получится разобраться с этим вопросом объективно, тем более, с помощью чьих-то кратких ответов без ссылок на нужные нормативные акты.

Во-первых, ваш этот очень серьезный юридический вопрос регулируется следующими нормативными актами, с которыми Вы можете сами в любое время внимательно ознакомиться.

1 Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2 Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

3 Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007.

4 Семейный кодекс РФ или кратко - СК РФ.

5 Гражданский кодекс РФ или кратко - ГК РФ.

6 Федеральный закон № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (статья 21).

Во-вторых, согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В-третьих, сроки оформления жилого помещения в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по их соглашению указаны в Постановлении Правительства РФ № 862.

В-четвертых, после погашения вами ипотечного кредита, снятия банком ограничения на ипотечную квартиру, вы с мужем выделяете доли в этой квартире себе и своим детям с учетом положений части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ и Постановлении Правительства РФ № 862.

В-пятых, далее Вы обращаетесь в Орган опеки и попечительства по вопросу продажи этой ипотечной квартиры, приобретенной с доплатой материнским капиталом, где Вам специалисты Органа опеки и попечительства подробно разъяснят этот очень серьезный юридический вопрос с ссылкой на нужные нормативные акты и дадут Список документов, которые вы обязаны будете предоставить с письменным заявлением в Орган опеки и попечительства о выдачи вам Разрешения на продажу квартиры, в которой имеются доли собственности у ваших несовершеннолетних детей.

Я надеюсь, что моё подробное юридическое разъяснение с ссылкой на нужные нормативные акты и на их положения (статьи) на ваш юридический ВИП вопрос № 20450239 было для Вас полезным.

Здравствуйте Елизавета!

Не вижу вообще никаких проблем!

В соответствии с положениями ст.26 Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и 175 Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет ГК РФ Вы, как законные представители, можете совершать сделки по отчуждению недвижимости от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних)

На отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в соответствии со ст.21 Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.

Если Вы подтвердите, что в доме, который вы приобрели, размер долей будет не меньше, чем в квартире, которую Вы планируете т продать, т.е. ухудшения условий не будет, то получение предварительного согласия от органов опеки и попечительства у Вас будет

При этом любой отказ может быть оспорен в суде

Сделка по отчуждению долей в недвижимом имуществе, принадлежащим несовершеннолетним, требуют удостоверения нотариусом. После удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества, заключенного в соответствии со ст. 549. Договор продажи недвижимости ГК РФ, нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

сведения о сделке (что продается и на каких условиях);

данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);

сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения. Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку. И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей. Ст. 21 закона об опеке ст. 22, 219 КАС РФ

Здравствуйте!

Для продажи квартиры необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, если в ней зарегистрированы, либо являются собственниками несовершеннолетние дети. Согласие должно быть получено в письменной форме и оформлено в соответствии с требованиями закона.

Статья Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", родители (законные представители) несовершеннолетнего имеют право на распоряжение имуществом ребенка, находящегося в их владении, пользовании или распоряжении, в том числе на продажу такого имущества, за исключением случаев, когда это противоречит интересам ребенка. При продаже имущества ребенка несовершеннолетний должен получить долю от продажи в размере, установленном законом.

Таким образом, для получения согласия органов опеки необходимо обратиться в соответствующую организацию с заявлением о продаже квартиры и предоставлением всех необходимых документов, подтверждающих право собственности на квартиру и долю несовершеннолетних детей в ней.

Лучше сначала погасить ипотеку, выделить детям доли в другом жилье, а потом уже подавать заявление о предоставлении согласия на продажу квартиры в опеку

Здравствуйте.

Статьи Гражданского кодекса РФ, которые регулируют вопросы совместной долевой собственности и реализации имущества, включают:

- Статья 244 ГК РФ, которая определяет правила о долевой собственности на общее имущество в случае наличия нескольких собственников;

- Статья 250 ГК РФ, которая регулирует порядок продажи имущества в случае совместной долевой собственности.

Для того, чтобы получить согласие органов опеки на продажу квартиры, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Составить договор о переуступке с заранее определенными долями на детей после погашения ипотеки.

2. Продолжать осуществлять платежи по ипотеке до ее полного погашения, чтобы при продаже квартиры не произошло нарушение ипотечного договора.

3. После погашения ипотеки, оформить документы на переуступку долей на детей.

4. При продаже квартиры, находящейся в совместной долевой собственности, нужно обратиться в органы опеки в своем регионе и получить их согласие на продажу квартиры.

5. При продаже квартиры, полученные деньги можно использовать для погашения ипотеки или других кредитов, а оставшуюся часть можно вложить в покупку нового дома.

Важно отметить, что обращение в органы опеки может занимать длительное время, поэтому лучше начинать оформление документов заранее. Также нужно учитывать, что продажа и покупка недвижимости с помощью федерального материнского капитала и сертификата по программе «Комплексное развитие сельских территорий» имеет свои особенности и требует соблюдение определенных условий.

С уважением.

Добрый вечер, Елизавета.

3)Есть у вас возможность купить дом, без выделения долей детям? Если есть, то после покупки выделяете доли в доме и продаете квартиру, как взаимозачетом.

4)

Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ

статья 10 данного закона обязывает вас выделить доли именно в квартире.

Для того чтобы получить согласие органов опеки на продажу квартиры, необходимо оформить договоры дарения доли в квартире на детей в соответствии с законодательством РФ. После этого можно продать квартиру и осуществить погашение ипотеки. Но перед этим следует убедиться в том, что договоры дарения долей были зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе и что все налоги по этим сделкам были уплачены в соответствии с законодательством РФ.

Также стоит обратить внимание на то, что продажа квартиры может повлиять на получение материнского капитала в будущем, если один из детей не достиг возраста 18 лет на момент продажи квартиры. Поэтому перед продажей стоит обратиться к своему юристу для консультации и подробного изучения всех возможных последствий этой сделки.

Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ

Дом, приобретаемый с помощью сертификата по программе «Комплексное развитие сельских территорий» - это отдельная тема, отдельные правоотношения.

Но обязательства, вытекающие от использования материнского капитала, должны выполняться в соответствии со ч.4 ст.10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2023)

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

...4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. ...

...

Вам необходимо выделить доли всем указанным лицам (супругам, детям). А потом уже обращаться в орган опеки за получением предварительного разрешения в соответствии со ст.37 ГК РФ на продажу долей детей.

Опека выдаст предварительное разрешение Вам, с обязательным предоставлением Вами соразмерной доли детям в ином имуществе. Можете определить доли в новом доме, уже приобретенном доме с помощью сертификата по программе «Комплексное развитие сельских территорий». (возможны варианты, н-р положить на вклад ребенку, детям, т.к. жилье у них есть)