Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости - что ждет предпринимателя при закрытии ИП?

597₽ VIP

Здравствуйте, Александр! А сейчас на какой системе налогообложения? Если на НДФЛ, то все равно 13% платить. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов на приобретение этой недвижимости (п.2 ст.220 НК РФ) до 15 июля следующего года с декларированием до 30 апреля того же года.. Если же Вы на упрощенке по доходам, то платите 6% с полученного дохода вне зависимости от того, что закроете ИП после сделки. Срок уплаты аналогичны тем, что сейчас у Вас на УСН (п.7 ст.346.21 НК РФ).

Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается в следующие сроки:

организациями - не позднее 28 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом;

индивидуальными предпринимателями - не позднее 28 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом

Если продаёте имущество, как физлицо, то платите 13%, если срок владения менее 5 лет. Можно применить имущественный налог.

Если как ИП на УСН, то налог 6%.

Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается в следующие сроки:

организациями - не позднее 28 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом;

индивидуальными предпринимателями - не позднее 28 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

- см. ст. 217, 346.21 НК РФ

Если закроете ИП, то будете плательщиком НДФЛ. Ставка НДФл зависит от наличия у Вас статуса "Налоговый резидент". Если Вы живете в РФ 183 дня в течение 12 календарных месяцев подряд подряд, то Вы - налоговый резидент и ставка НДФЛ у Вас будет 13%. Если живете в РФ меньшее количество дней, то ставка НДФЛ от продажи имущества у лица, не являющегося налоговым резидентом, составит 30%.

При этом я не разделаю оптимизма юристов, которые обещают Вам налоговый вычет по ст. 220 НК РФ. Дело в том, что этот вычет для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, не предоставляется в силу прямого указания в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Можете также справочно ознакомиться с мнением должностных лиц Минфина в Письме от 13.05.2022 N 03-04-05/43994, которые отрицают наличие права на имущественный вычет при продаже нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности (текст письма можно найти в поисковых системах).

Поэтому если прекратите сейчас регистрацию в качестве ИП, то налоговая ставка составит 13% (для резидента) или 30% (для нерезидента) от стоимости продажи имущества. И нужно будет подать налоговую декларацию по НДФЛ.

Также имейте ввиду, что занижать цену ниже 0,7 от кадастровой стоимости не стоит, т.к. по пункту 2 статьи 214.10 НК РФ, если цена будет меньше чем 0,7 от кадастровой стоимости, то для целей налогообложения стоимость проданного имущества будет приниматься как 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости.

Налоговый кодекс РФ в части определения размера налоговых ставок гласит:

Статья 207. Налогоплательщики

...

2. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья...

и далее:

Статья 224. Налоговые ставки

...1.1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов для физических лиц - налоговых резидентов Российской Федерации в отношении доходов от продажи имущества

...

3. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации...

А в части предоставления имущественного вычета по подпункту 1 пункта 1 Налоговый кодекс РФ в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 гласит:

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

Здравствуйте, уважаемый Александр!

В данном случае, с правовой точки зрения, в целом для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют-это первое.

Во-вторых, также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.

В этой связи, если Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Таким образом, на основании вышеизложенного, с юридической точки зрения, если Вами будет закрыто ИП (исключено их ЕГРИП), то будете плательщиком НДФЛ и ставка будет зависит от наличия резидентства, то есть Вы живете в РФ 183 дня в течение 12 календарных месяцев подряд подряд, Вы - налоговый резидент НДФЛ - 13%, а если живете в РФ меньшее количество дней, то ставка НДФЛ от продажи имущества у лица, не являющегося налоговым резидентом, будет 30% (п.3 ст. 224 НК РФ, письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 июля 2022 г. № 03-04-05/69089 Об НДФЛ..).

Рад был помочь, уважаемый Александр!

Здравствуйте Александр!

Если коммерческая недвижимость использовалась индивидуальным предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит оценке как доход от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ и налог возмещается по правилам ст. 346.21. Порядок исчисления и уплаты налога НК РФ

Обращаю Ваше внимание и на то, что как постановил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 года "О федеральных органах налоговой полиции" и Определении от 11.05.2012 № 833-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кудряшова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 Налогового кодекса Российской Федерации" даже если в договоре об отчуждении недвижимости продавец указан в качестве физического лица без указания на статус предпринимателя, то гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.

Поэтому налог Вы будете платить по УСН как ИП

По срокам

С 2023 года срок уплаты большинства налогов и взносов — 28 число месяца, следующего за прошедшим периодом. Это значит, что срок авансов по УСН перенесут с 25 на 28 число месяца, следующего за истекшим кварталом, а срок уплаты годового УСН — с 31 на 28 марта для организаций и с 30 на 28 апреля для ИП.

Для подачи налоговой отчетности установлен единый день — до 25 числа. Декларацию по УСН ИП подает до 25 апреля

Александр, добрый вечер!

А иначе Вам надо платить налог по полной.

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.

Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.

Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

kontur.ru

—————

С уважением!