Год можно пользоваться правом на налоговый вычет при продаже имущества?

Здравствуйте, Анна:

позвольте настоящим выразить наше скромное мнение.

Полагаем, что в Вашем случае особое внимание должны привлекать три налога: (1) Налог на доходы физических лиц, (2) Налог на имущество физических лиц и (3) Земельный налог.

(1) Налог на доходы физических лиц

В соответствии со ст. ст. 3 и 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс, НК РФ) налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 21 Налогового кодекса налогоплательщики вправе использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах.

В свою очередь из п.п.1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса следует, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Полагаем, что имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно: столько раз, сколько раз налогоплательщик будет совершать операции по его продаже. Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица и налоговой декларации.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Однако как ясно следует из текста исследованного вида имущественного вычета по НДФЛ он предоставляется только при отчуждении того вида недвижимости, которая предназначена для жилых целей. У Вас же вопрос стоит о льготировании сделки по продаже нежилого помещения – соответственно доход от её продажи будет льготироваться по уменьшенной шкале в 250т. рублей.

Согласно пункту 17-1 статьи 217 Налогового кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Соответственно земельный участок – с Ваших слов – находящийся у Вас в собственности более 3 лет исключается из налогообложения НДФЛ.

(2) Налог на имущество физических лиц.

Порядок налогообложения имущества физических лиц на территории Российской Федерации установлен Законом Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. №2003-1 (в действующей редакции).

Также действует Инструкция №54 от 02.11.1999г. «По применению Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. Изменений и дополнений №1, внесенных Приказом МНС РФ от 27.02.2003 N БГ-3-04/88).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Объектами налогообложения согласно статье 2 Закона признаются жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности на перечисленное имущество.

Как видим нежилое помещение является объектом налогообложения данным налогом. А вот земельный участок не поименован.

В силу того, что налог на имущество физических лиц является местным (регулируется и федеральными, и местными органами представительной власти), то ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительного органа г.Иркутск в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения в размере от 0,3% до 2,0%.

В соответствии с решением Думы г. Иркутска от 06.10.2010 N 004-20-420659/7 "О внесении изменения в решение Думы г. Иркутска от 31.08.2005 г. N 004-20-160175/5 "Об установлении и внесении в действие некоторых налогов на территории г. Иркутска" налог на имущество физических лиц начисляется по ставкам в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объектов.

(3) Земельный налог

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах соответствующего муниципального образования на территории которого введен налог (п.1 ст.389 НК РФ).

Точные налоговые ставки определяются решениями представительного органа того муниципального образования в пределах которого располагается земельный участок и не могут превышать 0,3% от кадастровой стоимости участка в год за земли с/х назначения, земли под жилье и земель под садоводство, огородничество, подсобного и дачного хозяйства, животноводства и не могут превышать 1,5% от кадастровой стоимости в год за иные земли.

Выводы.

(1) Земельный участок из под действия НДФЛ (п.17-1 статьи 217 НК) исключается, а в силу того, что недвижимость в виде помещения является нежилой, то при сделках с таким нежилым помещением на него будет распространяться действие льготы 1-1-220 НК – но в размере не более 250 000 рублей. Соответственно вся сумма превышения дохода (1,25 – 0.25 – 1млн.руб) будет облагаться ставкой в 13% (предполагая, что Вы налоговый резидент РФ).

В то же время, если нежилое помещение будет находиться в Вашей собственности более 3 лет (здесь надо ориентироваться на длительность периода между датой государственной регистрации возникновения и прекращения права собственности – именно этот период имеется в виду законом, а не календарные годы), то перспективы льготирования таких доходов по п.17-1 ст.217 НК резко увеличатся: действие данной нормы распространяется и «при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более». Однако специально оговорим, что согласно последнему абзацу п.17-1 ст.217 НК «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности».

(2) Налог на имущество физических лиц будет уплачиваться только в отношении нежилого помещения по ставкам г.Иркутска или того муниципального образования, в которых находится нежилое помещение на условиях, что при переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности (пункт 6 статьи 5 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц»). Точная ставка и размер налога указываются в уведомлении налогового органа, который и рассчитывает правильную (по его мнению) сумму соответствующего налога. Уплата налога производится не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог.

(3) По общему правилу до момента прекращения прав на земельный участок подлежит уплате земельный налог.

В случае прекращения у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок исчисление суммы налога в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. При этом если прекращение указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если прекращение указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав. В основе таких расчетов – дата регистрации перехода прав в Управлении Россрестра по Иркутской области.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами.

В счет оплаты затраченных нами усилий на подготовку данного заключения будем благодарны за безналичный платеж в сумме 180 рублей на развитие нашей Программы льготного правового и налогового консультирования.

Номер счета 40817810604010360013

Получатель: Максимов Максим Борисович

Банк получателя: ОАО «АЛЬФА-БАНК», г.Москва

БИК 044525593

К/с 301 018 102 000 000 005 93 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России

ИНН 7728168971

ОГРН: 1027700067328

Платеж – доброволен.

С уважением,

Максимов М.Б.