Продается помещение с арендатором - как правильно действовать при оформлении сделки?
199₽ VIP
Продается помещение. Заключен предварительный ДКП, в нем прописано что помещение свободно от прав третих лиц, и нет никаких обременений. Но в помещении есть арендатор, договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией соответственно не зарегистрирован. Как правильно поступить, официально уведомить покупателя о наличии арендатора? Или обязательно прописывать в основном ДКП что есть арендатор и является ли это обременением?
В таком случае Вы при заключении ПДКП предоставили недостоверные сведения об отсутствии обременения (аренда - это обременение по смыслу закона о регистрации недвижимости). Либо договаривайтесь с арендатором о досрочном расторжении договора аренды, либо договаривайтесь с покупателем, чтобы он не разрывал сделку (вносите изменение в соответствующий пункт ПДКП)
Спросить
Доброго вечера, Николай!
1. Обязательно уведомить. Прям в ДКП можете прописать, что есть арендатор.
2. Может быть арендатор новому собственнику будет нужен.
3. Если что, то всегда можно расторгнуть и убрать арендатора.
4. Новый собственник сам может его убрать, расторгнув договор аренды, уведомив за 3 месяца.
Спросить
Здравствуйте. Согласно ст 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Таким образом, в договоре купли-продажи необходимо прописать наличие прав арендатора на пользование объектом аренды. Укажите реквизиты договора, приложите договор аренды к договору купли-продажи.
Спросить
Согласно законодательству Российской Федерации, арендодатель имеет право продать сдаваемое в аренду имущество в любое время, если это не оговорено в договоре-аренде. Однако, при продаже имущества, новый собственник обязан исполнять все обязательства перед арендатором, в том числе предоставлять в пользование арендованное помещение.
В договоре в обязательно должен быть пункт:
1.8. Покупатель осведомлен, что в отношении Имущества имеется следующее обременение: аренда на основании Договора аренды от "__"_________ ___ г. N _______, заключенного между _______________ (далее - Арендатор) и Продавцом (вариант: что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "__"__________ ___ г. N ___) (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"____________ ____ г. N ___)). Переход права собственности на Имущество к Покупателю не является основанием для изменения или расторжения указанного Договора
Спросить
Здравствуйте, Николай!
Чтобы вам потом не переживать, что вдруг эта информация об Арендаторе откроется, а сделка будет оспорена и расторгнута, вам нужно сейчас решить этот вопрос и внести изменения в условия Договора купли-продажи.
Если договор Аренды не предусматривает условие о его досрочном расторжении, но все же обсудив вопрос об этом с арендатором, тогда можно будет заключать ДКП, если покупатель на такое обременение согласится.
Я бы посмотрела Договор аренды, как его можно расторгнуть. Ст. 619 ГК РФ предусматривает условия для досрочного расторжения Договора аренды.
Вам стоит обратиться к юристам за помощью в решении этого вопроса! Если покупатель на арендатора не согласится.
Всего вам доброго.
Спросить
Здравствуйте!
Это является обременением и в договоре купли продажи это обязательно необходимо прописать.
В выписке из ЕГРН также должно быть зарегистрировано соответствующее обременение.
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Спросить
Здравствуйте, Николай! Если покупателя в предварительном ДКП (ст.429 ГК РФ) ввели в заблуждение относительно прав третьих лиц, то нужно решать этот вопрос с покупателем через заключение дополнительного соглашения (ст.450-453 ГК РФ). Иначе здесь есть риск ответных действий со стороны покупателя вплоть до расторжения договора. Так что не просто уведомить, а вести переговоры по этому поводу. И если есть возможность прописать в основном ДКП (ст.549 ГК РФ) о праве арендатора на помещение в течение остатка срока аренды, то лучше на это право указать. Несмотря на то, что это не обременение (т.е. не лишает права покупателя распоряжаться имуществом), тем не менее это указывает на то, что помещение не свободно от прав третьих лиц. Читайте, пожалуйста, подпись, под ответом. Иначе теряется мотивация отвечать на вопросы. Удачи!
Спросить
Николай, добрый день!
Если в помещении есть арендатор, даже если его договор не зарегистрирован, важно уведомить покупателя о наличии арендатора. Это может считаться обременением для будущего владельца.
Рекомендуется внести информацию о наличии арендатора в основной ДКП, чтобы предупредить покупателя о существующих арендных правоотношениях. Это поможет избежать возможных конфликтов или споров в будущем.
Также рекомендуется предоставить покупателю копию договора аренды и объяснить условия этого договора. Покупатель должен быть осведомлен о правах и обязанностях арендатора, а также о том, какие меры можно принять в отношении арендатора после покупки помещения.
Особо отмечу, что согласно статьи 617 ГК РФ
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С уважением!
Спросить
Нам необходимо заключить договор Субаренды на нежилое помещение. В данном договоре, Арендатор прописывает пункт о том, что риск случайной гибели бедет нести Субарендатор (т.е. мы). Мы не можем подписать такой пункт, во-первых потому что само здание находится в плохом состоянии (Технический Паспорт у них старый 2001 года и износ у нем 50-60%). Посмотрели Договор Аренды между собственником и арендатором - они пункт о риске случайной гибели не прописывают вообще! Насколько, я понимаю, все, что не оговорено в договоре - толкует закон, а ГК толкует, что риск сл.гиб. несет собственник имущества. Не может ли получится такая ситуация - "это помещение сгорает, а наш Арендатор предъявляет для исполнения пункт Договора о Риске случайной гибели..." ?
Объём Ваших прав и обязанностей по договору субаренды производен от объёма прав и обязанностей арендатора. Иными словами, если первоначальный договор аренды не содержал подобного условия о риске случайной гибели, то каким образом такая новая обязанность может быть возложена на Вас?
Далее, следует обратиться и к ст. 615 п. 2 ГК РФ, по которой в случае субаренды "ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор", за исключением перенайма.
СпроситьКто может убрать ошибку если судья в своем решении при сносе самастроя написал снос входных групп и дебаркадера которы
е были установленные во время строительства основного обекта и которые могут на днях снести потому что идет снос самастроя что можно сделать чтоб не снесли так как входы находятся 1 метр над землей и арендатры основного здания останутся без входа и без работы.
То, что написано судьей, Виктор Васильевич, может исправить только судья.
Хорошего Вам вечера.
СпроситьУ меня ситуация такая. Я уехала от мужа (с сыном), но из квартиры не выписалась и ребёнка не выписала. Проживали (я, муж и ребёнок) в служебной квартире. Муж уволился из армии и съехал с квартиры, оставив долг по ком. услугам. Выпишут ли меня и ребёнка, не потребовав оплатить долг? В договоре квартиросъемщиком числился мой муж.
Ксения, сначала определитесь, куда будете прописываться с ребенком. Можете прописаться сразу, по форме №6, а выписка произойдет автоматически, по листку убытия.
СпроситьСнимаю квартиру с девушкой, с которой расстались. Как по закону выселить девушку, если в договоре основным арендатором являюсь я, а девушка внесена как "гражданин проживающий совместно с арендатором"?
Здравствуйте!
Подготовить соглашение к договору Аренды
Напишите юристу в личном сообщении для подготовки соглашения.
СпроситьЯ прописан в квартире, не провотизирована, есть ещё главный квартира съёмщик, могу ли я жить с девушкой которая тут не прописана, если главный квартира съёмщик ппротив.
понятие "ответственный квартиросъемщик" уже не актуально. на данный момент есть наниматели жилья и у них у все равные права. Проживание без регистрациии - только с согласия собственника и всех совершеннолетних зарегистрированных в данной квартире.
Спросить
У меня такой вопрос: Могу ли я по договору найма квартиры (я сдаю квартиру) прописать в свою квартиру человека, которому сдаю квартиру, я единственный собственник квартиры, и если могу, то как это сделать?
Здравствуйте
Лучше заключить с Вашим жильцом договор бессрочного безвозмездного пользования квартирой (договор ссуды), по этому договору жильца зарегистрируют в Вашей квартире. Этот договор упростит Вам в случае если потребуется снять с регистрации жильца, в случае его отказа "выписаться".
Уведомляете его о расторжении договора, и через месяц обращаетесь в суд, с иском о расторжении договора безвозмездного бессрочного пользования квартирой и снятия его с регистрации.
Удачи
Спросить
да, безусловно вы можете прописать в свою квартиру кого захотите, это ваше право.
СпроситьЗемельный участок взяли в аренду у города, арендатор сдал мне в субаренду землю. Могу ли я попросить убрать киоск который стоит на этой земле и поставить свой,
Добрый день!
Вообще да, но надо понять, является ли киоск ОКС и стоит ли на кадастре.
СпроситьДобрый день! Необходимо разобраться в условиях договора. Возможно, что после разрешения Арендодателя Вы сможете это сделать. Что написано в договоре в части пользования этим земельным участком?
СпроситьХотела бы узнать в договоре с садиком прописанно платить не позднее 20 числа месяца. Сегодня принесли квитанцию за садик и сказали оплатить до 15 числа. Правильно ли это или нет. Если в договоре написано не позднее 20 числа месяца.
Если в договоре написано не позднее 20 числа месяца - так и платите.
А вот когда в договоре будет написано до 15 числа - придется платить до 15 числа.
Удачи.
СпроситьУ меня такой вопрос, я работаю не официально, имею ли я право отказать от работы без дорабатывания еще одного месяца, при условии того, что в договоре прописано, что я должна работать после увольнения еще месяц, хотя это не официальное трудоустройство.
Вы сначала определитесь официально или нет Вы все-таки работаете: сначала пишите, что неофициально, потом говорите, что есть какой-то договор. Если трудовой договор есть, то предупредить об увольнении вы должны за определенный срок: 2 недели для обычных работников и месяц для руководителя.
СпроситьМне как физ. лицу необходимо продать торговое оборудование б.у., товарные остатки, компьютер. Покупатель - тоже физ. лицо. Какой договор нам надо заключить? И что должно быть прописано в этом договоре? Нужно ли будет платить какой-то налог с этой сделки? Оплата наличными.
Здравствуйте! Договор купли-продажи оборудования. Укажите существенные условия:
Предмет договора - какое оборудование, его характеристики
Сроки передачи
Расчеты по договору - стоимость оборудования в целом. Как будет производиться расчет - нал или безнал
Гарантии - если таковые будут обговариваться
Ответственность сторон.
Налог на доходы физического лица НДФЛ уплачивается в размере 13 % . Только для чего вы его будете показывать налоговой?
Спросить
Конечно, если есть такое условие, то обязательно надо это прописать, иначе потом ничего не докажете.
Спросить
Здравствуйте. Рента предполагает переход права собственности,т.е собственником должна являться дочь. Бабушка утратила свое право собственности и совершить дарственную не сможет.
Спросить2 августа 2014 г. я сдал 2 комнатную квартиру молодому человеку. Договор аренды оформлен через агентство недвижимости, срок договора-1 год. Согласно договора, на проживание в этой квартире имеют право +2 человека (без указания имен и фамилий. Спустя 4 месяца молодой человек съехал, а + 2 человека остались, с устным условием переоформить договор на кого-то из них. Я передал их контактные данные риэлторам и известил, что им позвонят. Теперь эти +2 человека всячески игнорируют звонки из агентства и обходят стороной тему перезаключения договора. По оплате претензий нет. На мою фразу перезаключить договор в ваших интересах последовал вопрос а почему это в наших интересах?. Как избавиться от таких квартирантов?
Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд или попросите участкового как это принято в России...
Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Право на обращение в суд
1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
СпроситьПредварительному договору истек срок для подписания основного договора, могу ли я забрать задаток. А в договоре о задатке написано. В случае после подписания настоящего соглашения покупатель откажется от заключения основного договора то сумма уплаченного задатка остается у продавца. А в случие отказа продавца. Пррдавец обязан вернуть сумму задатка
Добрый день!
Да, обязан. Вам нужно обратиться в суд с исковым заявлением. Исковое заявление составляется и подается в порядке установленным статьями 131-132 ГПК РФ.
С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.
Спросить
Если не исполнено обязательство со стороны продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Обращайтесь с иском в суд.
Спросить
Если речь об ООО, то Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" ст.12 п.2 дает список необходимых данных для внесения. Вид деятельности туда не входит. Право у вас есть, обязанности такой нет.
СпроситьМожно ли расторгнуть кредитный договор с микрокредитными организациями, если дополнительное соглашение на увеличение количества взаимодействий написано не на отдельном документе, а вписано в договор.
Надо смотреть документы, чтобы избрать правильный способ защиты. В любом случае, от кредитов в МФО всегда можно избавиться.
С Уважением, Адвокат в г. Волгограде – Степанов Вадим Игоревич.
СпроситьЕсли я подписал доп соглашение а основной договор остался чистым основной договор считается действительным?
Если это дополнительное соглашение, то естественно основной договор считается действительным
СпроситьБыл заключен договор аренды на землю сельхозназначения в 2009 г. в 2011 заключен договор субаренды, после завершения договора субаренды он автоматически продлился на неопределенный срок а в 2020 году умер основной арендатор. Как теперь перезаключить договор аренды.
Договор субаренды нужно будет перезаключать с тем кто будет вместо умершего арендатора При этом потребуется в соответствии со ст.615 ГК РФ и согласие арендодателя.
СпроситьСитуация в кратце следующая: я индив. Предпр. Арендовала помещение в субаренду три года (весь срок договора аренды арендатора), затем арендатор пишет письмо о передаче прав аренды мне, а через несколько дней другим письмом анулирует первое. Мы одновременно подаем заявления на новый год на заключение договора аренды в качестве основного арендатора. Администрация города рассматривает вопрос, и отдаем в аренду большую часть помещения мне на три года (договор аренды я зарегестрировала в Регуправлении). Бывший арендатор отказывается от остальной части (площадь свободна в данный момент), а спустя три месяца подает в арбитраж на Администрацию города, требуя перевести права аренды на себя. Каковы шансы у меня потерять помещение?
Инна, добрый день!
Если бывший арендатор сам писал письмо о передаче прав аренды Вам, то у него мало шансов (практически нет), выиграть дело в суде.
Всего доброго,
С уважением,
СпроситьМожно ли договор-заявка на перевозку груза использовать в качестве основоного договора, либо необходимо заключать основной договор и к нему уже делать договор-заявку.
