Необходимо ли регистрировать право залога при переходе закладной права на нового залогодержателя для обеспечения возврата кредитных средств?
При переходе прав по закладной обязан ли новый залогодержатель регистрировать право залога в рег. палате, при подачи иска в суд на должника, для обеспечения возврата кредитных средств за счет заложенного имущества?
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.
При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.
Но необходимо иметь в виду, что указанное не распространяется на случаи, когда права залогодержателя удостоверяются закладной согласно статье 13 Закона об ипотеке.
Спросить
Добрый день. Меня зовут Мария. Могу ли я у действующего Залогодержателя попросить копию закладной для предъявления в другой банк, в который мы обратились с просьбой рефинансирования ипотеки? Дело в том, что действующий Залогодержатель действует на основе договора по переуступке прав. При этом переуступка не была зарегистрирована в Росреестре. "Новый" банк не устраивает, что в ЕГРН прописано, что обременение в пользу первичного Кредитора. Как вариант, думала запросить у Залогодержателя копию закладной, в которой, как я понимаю, должен быть прописан новый Залогодержатель.
Также вопрос: имеет ли право действующий Залогодержатель не регистрировать переход к нему прав по закладной в Росреестре?
Здравствуйте Мария, конечно же вы можете запросить копию закладной для предъявления в другой банк, а в случае отказа обратиться с жалобой в Центральный банк либо в суд. [quote][/quote]Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Статья 16. Регистрация владельцев закладной 1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа регистрации прав зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре недвижимости с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав при предъявлении закладной на основании:
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
решения суда о признании прав на закладную за заявителем.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати), без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр недвижимости.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 06.04.2015 N 82-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
Спросить
Надо читать договор переуступки права, на основании которого новый залогодержатель получил право на залоговое имущество. Если он по договору должен был зарегистрировать свое право в росреестре, то надо требовать регистрации путем направления претензии, а при отказе - в суде.
Спросить
Александр, спасибо за ответ.
На первый вопрос дан четкий ответ: да, могу запросить копию закладной.
А вот по поводу второго вопроса: вы написали порядок регистрации переуступки прав по кредитному договору. А мне важно знать, если я сейчас попрошу действующего Залогодержателя зарегистрировать свои права на закладную в Росреестре (по запросу "нового" банка), он сможет сказать мне, НЕТ, я могу этого и не делать и все останется как есть? Или он обязан это сделать?
СпроситьВ договоре залога не оговорена без судебная передача залога залогодержателю. Может ли залогадатель передать предмет залога в собственность залогодержателя без торгов, по прописанной цене залога, в счет расчета с ним по договору займа, или торги с участием третьих лиц обязательны? Если может то, как при этом происходит переход права собственности на залог, одновременно со снятием обременения с недвижимости или поочередно, сначала снятие обременения а потом переход права? Могут ли при этом возникнуть проблемы с переходом прав на имущество если у собственника недвижимости есть прочие иски, например, по задолженности за комунальные услуги или прочие?
Из вопроса неясно, что является предметом залога.
1. Если предмет залога не попадает под ограничения, установленные п. 3 ст.349 ГК РФ, то залогодателю и залогодержателю ничто не мешает в настоящее время заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога (если речь идет не о недвижке). Если предметом залога является недвижимость и она не подпадает под ограничения п.5 ст.55 Закона об ипотеке, то необходимо заключить доп. согл. К договору ипотеки о внесудебном обращении взыскания.
2. Оформление предмета ипотеки на залогодержателя в счет погашения долга регулируется ст. 350.1 ГК РФ или ст.55, 59.1 Закона об ипотеке.
Спросить
Залогом является обычная жилая квартира. Я читал указанные Вами законы, но так толком и не понял, может ли залог быть передан в собственность залогодержателя, без торгов, если даже прописано внесудебное обращение взыскания на предмет залога или сторонами составлено для этого дополнительное соглашение. Ведь если возможна передача залога в собственность залогодателя, как расчет по договору займа, то наверное возможен и вариант обычной продажи залога залогодержателю с одновременным зачетом сумм по договору купли-продажи и договору займа. Но будет ли всё это законным для росреестра и как это правильно оформить нужными документами я понять пока не могу. Тем более, что предыдущий юрист на мой этот вопрос ответил "Вряд ли". Но Ваш ответ был более развернутым и чувствуется, что Вы хорошо разбираетесь в таких вопросах. Возможно ли с Вами поговорить обо всём этом более подробно и сколько это будет стоить для меня.
СпроситьИсходя из Закона об ипотеке, есть два способа внесудебного обращения взыскания на недвижку:
- реализация с торгов (ст.55 и ст.59);
- оставление предмета ипотеки за залогодержателем без торгов при определении рыночной цены недвижки (п.3 ст.55 и ст.59.1). При этом согласно п.2 ст.55 к отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества и по продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений.
Конкретный способ должен быть согласован сторонами в договоре ипотеки, либо в доп. согл. К договору об ипотеки.
Еще рекомендую посмотреть разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. в Постановлении № 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” (конкретно п.34).
Если решено недвижку оставить за залогодержателем, то можно либо оформить договор купли-продажи и соглашение о взаимозачете, либо оформить отступное, либо соглашение о внесудебном обращении взыскания путем передачи недвижки в собственность.
СпроситьНекое ООО переуступает мне закладную в комплекте с договорами кредита и залога. Я собираюсь аннулировать эту закладную и выдать новую, поскольку условия предоставления мною кредита (проценты, тип кредита, его сумма и т.п.) существенно отличаются от первоначальных.
Поэтому я создаю новую закладную с новыми договорами кредита и залога.
Подаю в отдел Росреестра новый пакет документов вместе со старой закладной и прошу внести запись в ЕГРП о смене залогодержателя и аннулировать старую закладную, зарегистрировав новую.
Регистратор приостанавливает госрегистрацию по следующим основаниям (цитирую):
Согласно п.4 новой закладной обязательство, обеспеченное ипотекой, возникает из нового Кредитного договора (и вот здесь вопрос - почему?) Он представлен на госрегистрацию вместе с новым Договором ипотеки.
Согласно Договору ипотеки, новый залогодержатель в обеспечение обязательств, принятых должником по Договору займа, принял обязательства нового залогодержателя по старой (аннулируемой) закладной. Стороны приняли решение аннулировать старую закладную и договорились, что права Залогодержателя по новому Договору ипотеки удостоверяются новой закладной.
При проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП отсутствует запись о регистрации ипотеки, заключенной в обеспечение исполнения обязательств по новому Кредитному договору, указанного в п.4. новой закладной Конец цитаты.
Как разрешить эту ситуацию? Внести в новую закладную реквизиты старого
кредитного договора, и, поскольку он выполнен в нашем случае в простой письменной форме, изменить его после получения новой закладной?
Ипотека - зарегистрирована, произошла смена залогодержателя, он вносится в ЕГРП, залог не прерывается - причем здесь новый Кредитный договор?
Росреестр прав.
Ст. 8.1 ГК РФ указывает:
"В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения."
А у Вас "отсутствует запись о регистрации ипотеки, заключенной в обеспечение исполнения обязательств по новому Кредитному договору".
Вам можно только обжаловать в суде, если "Стороны приняли решение аннулировать старую закладную и договорились, что права Залогодержателя по новому Договору ипотеки удостоверяются новой закладной."
Спросить
Здравствуйте. Можете внести в новую закладную реквизиты.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 13. Основные положения о закладной 6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
Спросить
Вносите реквизиты старого. Потом изменяйте. Можно это сделать путем подписания дополнительного соглашения( ст 450 ГК РФ). Записи нужно менять также и в реестре (ст. 8.1 ГК РФ)
Спросить
Любые изменения в закладную могут быть внесены только через механизм заключения соглашения о внесении изменений в закладную либо её аннулирования и выдачи новой ( п.п.6 и 7 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Вносите в новую закладную реквизиты старого кредитного договора
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Закладная
Глава III. Закладная
Статья 13. Основные положения о закладной
7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.
Статья 15. Приложения к закладной
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Спросить
Формы договора переуступки долга и договора цессии законом не регулируются.
Но при этом имеют ряд положений в Гражданском Кодексе РФ, несоблюдение которых может обернуться проблемами правового характера.
Так, например, для договора цессии — лицо передающее право требования, обязано (п.2 ст.385 ГК РФ) приложить к договору все документы связанные с передаваемым правом, и данное право подтверждающие. Копии документов остаются у стороны уступающей право требования.
СпроситьРуководствуясь ст.121-124 ГПК РФ я обратился к мировому судье с Заявлением о выдаче судебного приказа «об истребовании движимого имущества на основании договора залога».
Согласно п.8 данного Договора залога Залогодержатель вправе:
- проверять состояние и условия хранения заложенного имущества;
- в случае непогашения в установленные данным договором сроки возврата Денежных средств, указанных в п.1 данного Договора, удовлетворение требования Залогодержателя производится из стоимости заложенного имущества, заложенное имущество переходит в собственность Залогодержателя по решению суда (п.1 ст.350, абзац второй и третий п.2, п.4 ст.350.1 ГК РФ).
А поэтому, я Просил суд:
Обратить взыскание на заложенное движимое имущество, указанное в Договоре залога.
Определением мирового судьи мне было отказано в принятии заявления о вынесении судебного приказа о взыскании заложенного движимого имущества, т.к. заявленное требование не предусмотрено ст.122 ГПК РФ.
На мои возражения, а именно, что: «Судебный приказ выдается, если: требование основано на нотариально удостоверенной сделке; требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме … (ст.122 ГПК РФ - Требования, по которым выдается судебный приказ).
Я получил такой ответ: «Договор залога это не сделка, т.к. залог это «обеспечение»…
Мне, по Постановлению ФССП перешло право собственности на недвижимое имущество находящееся под залогом, по договору залога от 2004 года. Юрлицо-залогодатель ликвидирован ФНС, залогодержатель умер. У наследников залогодержателя закладной не имеется. Как считать договор залога недействительным на основе безденежности?
Обратится к хорошему юристу или адвокату, который специализируется на таких делах.
СпроситьПомогите пожалуйста.
Суд отказал новому залогодержателю в иске, поскольку, мы полностью рассчитались с первым кредитором. Новый залогодержатель не торопится снять обременение с залога. Росреестр отказывает в снятии обременения, Вопрос: на кого я должна подать в суд, чтобы снять обременение с залога-на Росреестр или на нового залогодержателя?
Недвижимое имущество находится в залоге. Не ставя в известность залогодержателя, на имущество наложен арест сначала судом, затем еще два раза службой судебных приставов из разных подразделений. Залогодержатель не извещался и узнал об этом спустя 2 года. Вопрос как снять арест с имущества, т.к. залогодержателю требуется возместить убытки, продав залог?
Наталья, в судебном порядке!
ГК РФ Статья 347. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога
1. С момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.
2. В случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Залогодержатель также вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.
Статья 80. Наложение ареста на имущество должника
3.1. Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.
СпроситьЕсли торги по реализации заложенного имущества (квартиры) не состоялись дважды, имущество должно быть предложено кредитору-залогодержателя. Если залогодержатель отказывается от имущества, то имущество возвращается должнику. Вопрос: а как дальше идет исполнительное производство, ведь требования кредитора не удовлетворены, или ИП прекращается?
Здравствуйте после того как имущество будет обратно возвращена должнику скорее всего исполнительное производство прекратиться за невозможностью исполнени я взыскатель вправе повторно предъявить исполнительный лист по истечении шестимесячного срока.
Спросить
Взыскатель через 6 мес повторно предъявляет исполнительный лист, где опят тоже имущество. Замкнутый круг?
Спросить
На практике кредиторы обычно принимают заложенное имущество и реализуют его в последующем, для получения денежных средств. Либо снижают цену и проводят еще торги. И круг не замкнутый, срок для предъявления исполнительного листа всего три года.
СпроситьЧто означает обращение взыскания на квартиру, заложенную в обеспечение возврата кредитных средств и взыскании сумм, подлежащих уплате из стоимости заложенного имущества.
Цедент в счет переуступке прав долга получает имущество квартиру. Должен ли Цедент регистрировать в рег. палате право собственности на данную квартиру?
Кирилл! Да должен. право собственности возникает с момента государственной регистрации
Спросить
