Юридическая чистота ипотечных сделок - как обезопасить себя от возможных споров в суде?

199₽ VIP

Имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя в силу ст.301,302 ГК РФ.

Статистику Вам никто не предоставит и к чему она? Каждое дело уникально и т.д.

У Вас описка в вопросе -

Покупатель 1 оформил форму нотариального договора с Продавцом № 1, но не заплатил ему денег, а сделал от его имени липовую расписку (подделал расписку) о получении денежных средств.

И нет такого - форма нотариального договора. Были у нотариуса жулик и алкаш?

А выписку из ЕГРН показал ? Иначе как покупать без регистрации перехода права. Или речь не про недвижимость? Что покупали реально? Если квартиру - то сделка первая в Росреестра была проверена типа , но это не лишает права

потерпевшего от рук мошенника заявить в полицию - ст. 159 УК РФ и если будет уголовное дело и приговор суда, то могут и изъять квартиру у типа добросовестного покупателя - практика такая есть -

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Но всё конкретно !

Скажем так, для Покупателя № 2 существуют определённые риски, если Продавец № 1 пойдёт в суд с иском к Покупателю № 1. Дело в том, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также необходимо учесть разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. Что касается Покупателя № 2, то в силу статьи 302 ГК РФ, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Соответственно, Покупателю № 2 (а он пойдёт соответчиком, если к тому времени сделка состоится), придётся доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение. Вот от этого и нужно отталкиваться. Докажет, что не знал и не должен был знать об изложенных обстоятельства в части расписки и передачи денег - имеет шансы на сохранность квартиры. Не докажет - отберут. И личность Продавца № 1 (асоциальная, алкоголик, наркоман и т.д.) в данной парадигме не имеет для суда никакого юридического значения. Так что на месте Покупателя № 2 я бы поостерёгся заключать такую сделку - хотя бы для сохранности в последующем своих нервов и денег (например, на адвоката). Такие дела.

Здравствуйте, уважаемый Антон!

В данном случае, с правовой точки зрения в целом ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие.

Допустим предыдущий собственник может истребовать свою недвижимость обратно, «если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Кроме того, суд может обязать вернуть жилье, если будет установлена недобросовестность приобретателя.

В практике нередко встречаются, например, такие случаи:

Владелец квартиры не знает о том, что третьи лица отчуждают его собственность («отчуждать» — это значит, в частности, продавать, покупать, дарить, то есть совершать любое действие, где у недвижимости меняется собственник).

Недвижимость была продана по недействительной доверенности или паспорту.

Добросовестным приобретателем, по той же 302-й статье ГК РФ, признается тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать.

Теперь приобретатель недвижимого имущества, опиравшийся в момент сделки на данные государственного реестра, признается добросовестным (статья 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавшего лица права на отчуждение конкретного имущества.

И если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, требования об истребовании имущества не будут удовлетворены, и жилье останется у покупателя.

Но даже если решением суда недвижимость будет истребована, то согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета, однако не стоит забывать, что компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемый Антон!

Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права распоряжаться имуществом.

В рассматриваемой ситуации Покупатель №2 может быть признан добросовестным приобретателем, если он:

Не знал и не мог знать о том, что Продавец №1 не получил денежные средства от Покупателя №1.

Проявил разумную осмотрительность при покупке квартиры, проверив документы и убедившись в их подлинности.

Если Покупатель №2 докажет свою добросовестность, то он сохранит право собственности на квартиру, даже если суд признает сделку между Продавцом №1 и Покупателем №1 недействительной.

Судебная практика

Судебная практика подтверждает возможность признания добросовестного приобретателя собственником имущества, даже если сделка, на основании которой он приобрел имущество, была признана недействительной.

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 19.06.2018 N 307-ЭС18-1568 по делу N А40-14442/2017 суд признал добросовестным приобретателем покупателя квартиры, который приобрел ее у лица, не являвшегося собственником, но имевшего доверенность от собственника. Суд установил, что покупатель не знал и не мог знать о том, что доверенность была поддельной.

Вывод

Если Покупатель №2 докажет свою добросовестность, то он сохранит право собственности на квартиру, даже если сделка между Продавцом №1 и Покупателем №1 будет признана недействительной.