Есть ли в ГК или иных законах документы о невозможности определения года постройки дома.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким образом, для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие совокупности следующих условий владения вещью:

добросовестность;

открытость;

непрерывность.

Добросовестность означает, что владение не было приобретено путем хищения, неправомерного завладения вещью или со знанием того, что оно приобретается против воли собственника и т.п. Открытость означает, что владелец не скрывает ни от кого факт владения, а владеет открыто, как если бы он сам был собственником вещи. Непрерывность означает, что владение длится весь срок необходимый для возникновения права собственности.

Когда же начинает течь срок приобретательной давности?

Согласно ч.4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Иначе говоря, данный срок начинает течь после трех лет пользования и владения вещью.

Смысл приобретательной давности заключается в том, чтобы защитить интересы лиц, хотя и не являющихся собственниками вещи, но длительное время владеющих ими добросовестно и открыто, так как данные лица поддерживают вещь в надлежащем состоянии, привыкают, что это их вещь и исходят в своих планах из того, что вещь принадлежит им. В то же время собственник, который не интересуется вещью и не несет бремя её содержания, скорее всего, утрачивает интерес к данной вещи. При оценке же балансов интересов приобретателя и такого собственника закон исходит из того, что и по справедливости и по экономической целесообразности вещь должна остаться в собственности того, кто столь длительное время владел и пользовался ей, конечно же, если он завладел ей добросовестно.

Следует отметить, что ВС РФ неоднократно приходилось исправлять решения нижестоящих судов, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований признания собственности в силу приобретательной давности. Низовые суды общей юрисдикции, которые, как правило не склонны понимать политико-правовое значение тех или иных правовых институтов и для них, порой, очень сложно применить какую-либо неочевидную правовую конструкцию. Приведенное ниже определение СК ГД РФ является очередным шагом в сторону создания соответствующей закону практики применения ст. 234 ГК РФ.

Итак, перейдем к содержанию определения СК ГД ВС РФ от 12 декабря 2017 года по делу №67-КГ17-22.

Фабула.

Максименко СИ. обратилась к мэрии г. Новосибирска с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 28 ноября 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 7 марта 2017 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Из паспорта домовладения от 19 марта 1987 г. и технического паспорта следует, что жилой дом построен в 1949 году, жилые пристройки к нему осуществлялись в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах (л.д. 6, 11 (оборот). По данным технического учёта и технической инвентаризации владельцами жилого дома учтены Конев Е.А. и Колесников В.М. (л.д. 26).

Согласно расписке от 1 апреля 1977 г. Конев Е.А. и Колесников В.М. продали жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 312 кв.м, Максименко ВС. - матери Максименко СИ. за 3000 руб. (л.д. 61). Из выписки из домовой книги следует, что Максименко ВС. зарегистрирована по адресу: , с 25 апреля 1977 г., ее дочь Максименко СИ. - с ноября 1996 г. (л.д. 23).

14 мая 2007 г. Максименко ВС. умерла. С заявлением о принятии наследства по закону после её смерти обратилась дочь - Максименко СИ., с заявлением об отказе от наследства по закону в пользу Максименко СИ. обратилась Сумина (Максименко) И.И., другие лица с заявлениями о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство к нотариусу не обращались, свидетельство о праве на наследство не выдавалось (л.д. 91).

23 июня 2016 г. Максименко СИ. обратилась в департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска с заявлением о предоставлении земельного участка под жилым домом на условиях выкупа или аренды (л.д. 67). Согласно ответу МКУ г. Новосибирска «Новосибирский городской архив» в имеющихся на хранении документах за 1946 - 1957 гг. решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного по адресу: , не обнаружено. 20 июля 2016 г. департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска направил в адрес Максименко СИ. ответ о том, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, не может быть сформирован и предоставлен, поскольку отсутствует правоустанавливающий документ на жилой дом (л.д. 68). 22 сентября 2016 г. письмом администрации Октябрьского района г. Новосибирска отказано в выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д. 87).

Почему же истцу отказали в удовлетворении исковых требований суды первых двух инстанций?

Они сочли, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Зададимся вопросом, а разве ст. 234 ГК РФ запрещает признания права на объект, являющийся самовольной постройкой? Если объект находится на земельном участке десятки лет и никому не мешает. Если предполагаем собственник земельного участка 30 или 40 лет никаких требований о сносе постройки не заявляет. Если в этом доме выросли поколения детей, то, по мнению судов нижестоящей инстанции, что это не имеет никакого правового значения?

СК ГД ВС РФ обоснованно не согласилась с таким упрощенным подходом нижестоящих судов. В частности в данном определении говорится следующее:

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Согласно статье 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г.и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведённого выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Как следует из протокола предварительного судебного заседания от 1 ноября 2016 г., представитель истца сослался на то, что Максименко СИ, а ранее ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользуются жилым домом, несут бремя расходов на содержание дома (л.д. 97).

Владение жилым домом и земельным участком никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось.

Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии по правилам статьи 109 Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики и статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требований об истребовании земельного участка площадью 312 кв.м, необходимого для обслуживания дома, не заявлялось. При этом согласно техническому заключению по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: , жилой дом соответствует предъявляемым противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии (л.д. 33).

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций, полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора. Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе.

Таким образом, количество определений СКГД ВС РФ по вопросам приобретательной давности растет. В них последовательно отстаиваются позиции, исходящие из целей установления данного правового института.

В Гражданском кодексе РФ и других федеральных законах нет прямых норм, которые бы устанавливали невозможность определения года постройки дома. Однако существуют некоторые положения, которые могут быть применимы к таким ситуациям:

1. Статья 234 Гражданского кодекса РФ "Приобретательная давность":

- Согласно этой статье, лицо - добросовестный владелец, не являющееся собственником имущества, может приобрести право собственности на него, если владеет им как своим собственным имуществом в течение 15 лет (для недвижимого имущества).

- При этом отсутствие документов, подтверждающих год постройки, может быть расценено как основание для применения приобретательной давности.

2. Статья 556 Гражданского кодекса РФ "Передача недвижимого имущества":

- Данная статья предусматривает, что при передаче недвижимого имущества должны быть указаны его технические характеристики, в том числе год постройки.

- Однако отсутствие этих сведений не является основанием для признания сделки недействительной.

3. Постановление Правительства РФ №1521 "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения":

- В этом документе указано, что при отсутствии информации о годе постройки здания, допускается использовать расчетные значения.

Таким образом, в законодательстве нет норм, прямо запрещающих определение года постройки дома. Однако отсутствие этих сведений может быть компенсировано применением других правовых механизмов, таких как приобретательная давность или использование расчетных значений.

Важно рассматривать каждую ситуацию индивидуально с учетом всех фактических обстоятельств и имеющихся документов.