Разделение недвижимости с бизнес партнером

698₽ VIP

Для того чтобы ваш бизнес-партнер владел 50% коммерческого помещения, приобретенного на совместные средства, существует несколько вариантов оформления. Выбор оптимального варианта зависит от ваших целей и предпочтений, а также от того, как вы планируете использовать помещение в дальнейшем.

Если помещение еще не оформлено в собственность полностью на вас, то наиболее простым и логичным способом будет сразу оформить право собственности на вас и вашего партнера в равных долях (по 1/2). Это позволит избежать дополнительных расходов и налоговых последствий в будущем.

Если помещение уже оформлено в собственность на вас, то для передачи 50% доли вашему партнеру вы можете использовать следующие способы:

Вы можете продать вашему партнеру 50% доли в праве собственности на помещение. В этом случае стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (согласно п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ). При продаже доли вы можете применить имущественный налоговый вычет. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, освобождаются от налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества, если оно находилось в собственности минимальный предельный срок владения (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации). Если срок владения менее минимального, вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на фиксированный вычет в размере 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Важно отметить, что если помещение используется в предпринимательской деятельности, то применение имущественного вычета может быть ограничено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Вы можете подарить вашему партнеру 50% доли в праве собственности на помещение. При этом, если ваш партнер не является близким родственником (супругом, родителем, ребенком, братом, сестрой), то он должен будет уплатить НДФЛ с полученного дохода (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Если у вашего партнера есть другое имущество, которое вы готовы принять в обмен на 50% доли в помещении, вы можете заключить договор мены. В этом случае налогообложение будет зависеть от стоимости обмениваемого имущества и будет рассматриваться как продажа доли.

Владимир, добрый день!

1. Для оформления доли бизнес-партнёру с минимальными налоговыми затратами оптимально использовать договор купли-продажи доли. Ваша ситуация регулируется статьями 244–250 Гражданского кодекса РФ: каждое помещение (и коридор) как самостоятельный объект недвижимости нуждается в отчуждении долей. При продаже доли возникнет обязанность уплаты НДФЛ, если владение менее 5 лет — ставка 13% для физлиц (п.4 ст. 217.1 НК РФ); для ИП при продаже активов, используемых в предпринимательской деятельности, применяется общий порядок налогообложения (раздел V НК РФ). Снижение налоговой базы возможно за счёт имущественного вычета (ст. 220 НК РФ).

2. Возможна передача доли по договору дарения, но она вызовет налог у одариваемого, если он не является близким родственником (ст. 217 НК РФ). Для чисто деловых партнёров дарение менее выгодно.

3. Оформление долевой собственности через куплю-продажу обеспечивает законное оформление прав и даёт партнёру равные права собственника (ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости»). Коридор с публичным сервитутом передаётся в долях, право пользования — ограничено, но не мешает самим сделкам (ст. 23 ФЗ №13-ФЗ).

4. Для минимизации налоговой нагрузки самостоятельно рассчитайте налоговую базу, подтверждая расходы документально (например, договор купли-продажи, платёжные поручения).

При этом так как речь идет о доле, то нужно зарегистрировать переход доли через Росреестр по нотариальному договору, избежав схем с передачей через использование счетов или доверенностей. Оформление через совместную или долевую собственность с записью в ЕГРН снижает корпоративные риски, защищает от взыскания по личным долгам партнёров и от недобросовестного отчуждения объекта.

С уважением, М.А.Чотчаева!

Здравствуйте, договором дарения.

При дарении коммерческой недвижимости от индивидуального предпринимателя (ИП) физическому лицу (в том числе близкому родственнику) налоговые последствия зависят от статуса сторон, характера использования имущества и родственных отношений.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы в натуральной форме, получаемые физическими лицами от физических лиц в порядке дарения, не облагаются НДФЛ, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.

Однако абзац 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от налогообложения НДФЛ доходы в виде недвижимого имущества, полученного в дар от близких родственников (супруги, родители, дети, братья, сестры и др., согласно Семейному кодексу РФ).

Следовательно, если даритель — ИП, а одаряемый — физическое лицо, являющееся близким родственником, НДФЛ с дарения коммерческой недвижимости не уплачивается.

Если одаряемый не является близким родственником, то доход в виде подаренной недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Налоговая база определяется по рыночной стоимости имущества (ст. 105.3, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость (НДС): ИП, являющийся плательщиком НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ), при передаче коммерческой недвижимости по договору дарения должен исчислить НДС, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250 НК РФ).

Налоговая база по НДС определяется исходя из рыночной стоимости имущества (п. 2 ст. 154 НК РФ). Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности ИП, НДС при дарении не начисляется. Упрощённая система налогообложения (УСН):

ИП, применяющий УСН, обязан включать в состав доходов внереализационные доходы, в том числе стоимость безвозмездно полученного имущества (п. 1 ст. 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ).

Если одаряемый — ИП, получивший коммерческую недвижимость в дар и использующий её в предпринимательской деятельности, он должен учесть стоимость подаренного имущества как внереализационный доход при расчёте налога по УСН.

Если одаряемый — физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, или ИП, использующий имущество вне предпринимательской деятельности, включать стоимость подаренного имущества в доходы по УСН не нужно.

Особенности при дарении между ИП, являющимися близкими родственниками:

При дарении коммерческой недвижимости между ИП — близкими родственниками (например, отца и сына), если имущество используется в предпринимательской деятельности, одаряемый должен включить стоимость подаренного имущества в доходы по УСН (п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Даритель при этом не платит НДФЛ, но может быть обязан начислить НДС, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Рекомендации:

Для определения налоговых обязательств важно установить, использовалась ли коммерческая недвижимость в предпринимательской деятельности ИП.

При дарении между близкими родственниками НДФЛ с одаряемого не взимается. ИП, применяющий УСН, должен учитывать стоимость подаренного имущества как внереализационный доход, если имущество используется в предпринимательской деятельности.

Договор займа - соглашение об отступном.

Смотря какое налогообложение и за сколько приобреталось имущество, а так просто продать ему

ВЛАДИМИР, да это можно сделать, произвести отчуждение 1/2 доли по договору купли продажи или мены. и заверить его нотариально, а затем нотариус сам отправит его на регистрацию в Росреестр. Нотариальное удостоверение сделки - это подтверждение её законности и соблюдения прав сторон. Федеральная нотариальная палата высказала свою позицию по ряду вопросов, касающихся обязанности нотариуса представлять в электронной форме заявления о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр. Соответствующие изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I (далее–Основы законодательства о нотариате) вступили в силу 1 февраля 2019 года (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ). Полная консультация по коммерческим отношениям, стоит в РАЗЫ дороже чем ВИП вопрос!

1.Оформление общей долевой собственности (самый простой вариант): Вы оформляете право общей долевой собственности на коммерческое помещение, где каждому из вас принадлежит по 1/2 доле. Составляется соглашение об определении долей в праве собственности на основании того, что помещение приобреталось на совместные средства в доле 50/50. В соглашении необходимо указать кадастровый номер объекта, адрес и размер долей каждого собственника.

Соглашение подписывается вами и вашим бизнес-партнером. Нотариальное удостоверение соглашения не требуется (исключение – если стороны сами решат заверить, либо этого потребует Росреестр, что маловероятно). Подаете заявление в Росреестр о регистрации перехода права общей долевой собственности на основании соглашения. Прикладываете к заявлению соглашение, документы, подтверждающие вашу личность, документы на помещение (свидетельство/выписку из ЕГРН). Государственная пошлина за регистрацию – 2000 рублей (делится пропорционально долям между собственниками – п. 2 ст. 333.24 НК РФ). После регистрации в ЕГРН указываются оба собственника с долями 1/2 у каждого. Сама по себе регистрация права общей долевой собственности не является объектом обложения НДФЛ (для физлиц) или УСН (для ИП), поскольку не происходит фактической передачи имущества или дохода. Каждый из вас будет уплачивать налог на имущество пропорционально своей доле (1/2). Если вы применяете УСН, то помещение не облагается налогом на имущество только в том случае, если оно используется в предпринимательской деятельности (пп. 1 п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

2. Выделение доли в натуре (раздел помещения). Фактическое разделение помещения на два самостоятельных объекта недвижимости (например, путем перепланировки), каждый из которых будет принадлежать одному из вас. Этот вариант сложнее, т.к. не всегда возможен технически и требует согласований. Необходимо получить техническое заключение о возможности раздела помещения на два самостоятельных объекта недвижимости с отдельными входами и коммуникациями. Учитывайте, что публичный сервитут на коридор может создать дополнительные сложности, если он препятствует разделу. Раздел имущества, находящегося в общей собственности, не приводит к возникновению дохода, подлежащего обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 01.08.2013 N 03-04-05/30741) или УСН, при условии, что раздел происходит в соответствии с ранее согласованными долями.

С уважением.

Смотрите, Вы можете подарить своему партнеру 50% доли в помещении. Дарение может облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной доли. Если партнер является близким родственником, то налог может не взиматься.

Можете продать 50% доли в помещении своему партнеру. Налог на прибыль (20% от дохода) и НДФЛ (13% от дохода) от продажи.

Если помещение оформлено, как долевая собственность, можно изменить учредительные документы, указав нового совладельца. В зависимости от способа передачи доли, могут возникнуть налоговые последствия.

Также есть вариант создания нового юридического лица, в которое будет передано помещение, а доли будут распределены между вами и вашим партнером. Налог на прибыль, НДФЛ при передаче активов, а также возможные налоги при ликвидации ИП.

Наиболее простой вариант это договор дарения. Если родственником партнер не является, должен будет уплатить НДФЛ с полученного дохода.

- см. ст. 421, 454, 572 ГК РФ, ст. 217, 217.1 НК РФ

Вариант №1 — Договор дарения доли

Ваш партнер может подарить вам свою долю безвозмездно, а вы — соответственно ему. Это самый простой способ избежать налогов. Согласно ст. 217 НК РФ доходы физических лиц освобождаются от налогообложения налогом на доходы физлиц, если имущество получено в порядке дарения между близкими родственниками либо членами одной семьи. Ваш случай немного сложнее, поскольку формально отношения партнерства в бизнесе не являются родством. Но даже в таком случае НДФЛ не возникает, если дарение осуществляется в рамках предпринимательской деятельности одного лица другому лицу, действующему также в предпринимательских целях.

Вариант №2 — Купля-продажа доли помещения

Вы можете заключить договор купли-продажи долей недвижимости друг другу. Стоимость сделки должна соответствовать рыночной стоимости долей, указанной в договоре. Ваш партнер продаст вам свою долю (соответственно половина помещения), а вы выкупаете её обратно.

При заключении договора важно учитывать следующие моменты:

- Расходы на нотариуса: Поскольку объект недвижимого имущества представляет собой помещение коммерческого назначения, сделку придется удостоверять нотариально согласно ч. 8 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

- Уплата налогов: Продавец обязан уплатить налог на доход от продажи недвижимости, если владеет ею меньше установленного срока владения (не менее пяти лет согласно ст. 217.1 НК РФ). Если срок превышен, продавец освобождается от уплаты налога.

- Стоимость услуг регистратора и пошлины: регистрация перехода прав собственности обойдется примерно в 2 тыс. рублей госпошлины плюс услуги Росреестра.

Здравствуйте, Владимир !

В данном случае, Вы вправе продать (ст.454 ГК РФ)партнеру 50% доли в праве собственности на помещение и стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше ее кадастровой стоимости, умноженной на коэфф. 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Если срок владения менее минимального, вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на фиксированный вычет в 1 млн руб.(п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, если помещение используется в предпринимательской деятельности, то применение имущественного вычета может быть ограничено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Рад был помочь!

Есть реально эффективный способ переоформить 1/2 долю в праве на партнера, явно дешевле, чем уплатить 13% НДФЛ. Подробная консультация возможна только в приватном порядке.

Согласно ч.2 ст. 2 ФЗ ""Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"

2. Оказывая юридическую помощь, адвокат:

1) дает консультации и справки по правовым вопросам как в устной, так и в письменной форме;

2) составляет заявления, жалобы, ходатайства и другие документы правового характера;

3) представляет интересы доверителя в конституционном судопроизводстве;

4) участвует в качестве представителя доверителя в гражданском и административном судопроизводстве;

5) участвует в качестве представителя или защитника доверителя в уголовном судопроизводстве и производстве по делам об административных правонарушениях;

6) участвует в качестве представителя доверителя в разбирательстве дел в третейском суде, международном коммерческом арбитраже (суде) и иных органах разрешения конфликтов;

7) представляет интересы доверителя в органах государственной власти, органах местного самоуправления, общественных объединениях и иных организациях;

8) представляет интересы доверителя в органах государственной власти, судах и правоохранительных органах иностранных государств, международных судебных органах, негосударственных органах иностранных государств, если иное не установлено законодательством иностранных государств, уставными документами международных судебных органов и иных международных организаций или международными договорами Российской Федерации;

9) участвует в качестве представителя доверителя в исполнительном производстве, а также при исполнении уголовного наказания;

10) выступает в качестве представителя доверителя в налоговых правоотношениях.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Здравствуйте, Владимир!

----------

Для оформления права собственности бизнес-партнера на 50% коммерческого помещения, приобретенного Вами как индивидуальным предпринимателем, оптимальным способом является отчуждение соответствующей доли путем купли-продажи.

----------

Согласно ст. 209, 244 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе путем продажи доли. При продаже доли в помещении, находящемся в собственности менее 5 лет, возникает обязанность по уплате НДФЛ по ставке 13% (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Для индивидуальных предпринимателей, реализующих имущество, используемое в предпринимательской деятельности, применяется общий порядок налогообложения, установленный НК РФ, в зависимости от применяемой системы налогообложения (например, УСН, ОСНО).

----------

Снижение налоговой базы возможно за счет применения имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ. Для минимизации расходов рекомендую оформить договор купли-продажи доли по цене, максимально приближенной к фактическим затратам на приобретение, с учетом рыночной стоимости, чтобы избежать претензий со стороны налоговой.

Альтернативные способы передачи доли, такие как дарение, также облагаются НДФЛ, если одаряемый не является близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Оформление сделки требует государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

С уважением, Д.А.Разина

Здравствуйте

В сврем вопросе вы указали что вы как ИП приобрели коммерческое помещение, однако не указали на какой стадии оформляется сделка.

Если уже провели через Росреестр, то вам надо оформлять договор дарения 50% доли на вашего партнёра. Оформление происходит посредством договора.

Учитывайте момент оплаты налога.

Если стадия оформления не Дошла до Росреестра, то нужно до этого оформлять на него 50%.

Надо смотреть сам договор который вы подписали или планируете подписать и провести через Росреестр.

См

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)