Вопрос про недвижимость

349₽ VIP

Обратитесь к любому юристу на сайте.

При необходимости можете воспользоваться помощью любого юриста сайта путем обращения личные сообщения или по контактам, указанным в профиле юриста.

Здравствуйте

Вы можете обратиться к любому юристу на сайте, договор проанализируют, вас проконсультируют.

могли бы вы посмотреть првильно ли составлен договор

Договор купли-продажи — это соглашение, в котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель — принять товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), договор может быть заключён в разных формах, и стандартный шаблон не учитывает все нюансы конкретной сделки.

Некоторые элементы, которые обычно указывают в договоре купли-продажи:

1.Данные сторон: паспортные данные продавца и покупателя, сведения о месте их жительства. Если с одной стороны участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.

2.Описание предмета: адрес, тип (квартира, земельный участок и т. д.), размер, кадастровый номер.

3.Цена — стоимость объекта в российских рублях.

4.Порядок оплаты: вносился ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок будут передаваться деньги (наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом). 

5.Права и обязанности сторон: обязательства каждой стороны, включая сроки выполнения условий договора, ответственность за их неисполнение и возможные санкции.

6.Условия расторжения договора: основания, по которым возможен односторонний отказ от исполнения договора, а также правила возврата денег и возмещения убытков.

Смотрите, обычно договора типовые по ДКП.

Если нужен анализ договора, это отдельная платная услуга по расценкам юристам.

Надо проверять не просто договор, но также и объект недвижимости.

По сути это комплекс работ.

Надо внимательно смотреть на содержание договора: права и обязанности, ответственность, стоимость жилья, право на досрочное расторжение, там много различных моментов.

- см. ст. 421, 450-454 ГК РФ

В целом, акт приема-передачи составлен неплохо.

Пункт 1:

- Укажите точную дату заключения договора купли-продажи (день, месяц, год).

- Можно добавить, что договор зарегистрирован в Росреестре (если это так) и указать номер регистрации.

Пункт 2 и 3:

- Формулировка "в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта" достаточно общая. Лучше более подробно описать состояние квартиры (например, "стены - обои в хорошем состоянии, пол - ламинат без повреждений, окна - пластиковые, без трещин").

- Можно указать наличие или отсутствие мебели, бытовой техники и их состояние (если они передаются вместе с квартирой).

Пункт 4:

- Фраза "путём внутреннего осмотра Квартиры" хорошая, но можно добавить, что Покупатель имел возможность тщательно осмотреть квартиру.

- Если есть какие-либо недостатки, даже незначительные, лучше их перечислить в акте. Это обезопасит Покупателя от будущих претензий Продавца и наоборот. Например: "Покупателем обнаружены незначительные царапины на ламинате в гостиной."

Пункт 5:

- Укажите, какие именно коммуникации проверены (водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация).

- Укажите количество ключей от квартиры и домофона (если есть).

Пункт 6:

Формулировка хорошая, но можно добавить: "Продавец обязуется предоставить Покупателю документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг за период до подписания настоящего Акта."

Пункт 7:

Обязательно укажите единицы измерения показаний счетчиков (например, кВт ч).

Проверьте соответствие номеров ИПУ (индивидуальных приборов учета) указанным в акте и на самих счетчиках.

Желательно сделать фотографии счетчиков с показаниями на момент подписания акта и приложить их к акту (с указанием в акте, что фотографии прилагаются).

Пункт 8:

Формулировка стандартная и корректная.

Пункт 9:

Все верно.

Статья 556 Гражданского кодекса РФ ("Передача недвижимости"): Устанавливает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно акт приема-передачи является доказательством исполнения продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости.

Договор купли-продажи выглядит достаточно стандартно.

1. Преамбула:

Все указано корректно. Можно добавить фразу: "Стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и твердой памяти, заключили настоящий договор..."

2. Раздел 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА:

1.1: Все хорошо.

1.2: Вместо "Свидетельства о праве на Наследство по Закону от 14.05.1999 года" лучше указать документ, на основании которого Продавец приобрел право собственности в настоящее время (например, выписка из ЕГРН). Если право собственности возникло на основании свидетельства о праве на наследство, а потом было перерегистрировано, то указывать нужно именно данные последней регистрации. Важно, чтобы данные соответствовали актуальной выписке из ЕГРН.

1.3: Хорошо, что указано отсутствие зарегистрированных лиц. Можно добавить фразу: "Продавец обязуется сняться с регистрационного учета в Объекте в течение [срок] дней после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю." (если это соответствует действительности).

1.4: Пункт полезный, но его можно объединить с пунктом 1.5, поскольку он тоже касается обременений и прав третьих лиц.

1.5: Все хорошо. Можно добавить фразу: "В случае выявления каких-либо прав третьих лиц на Объект, возникших до момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю, Продавец обязуется урегулировать все связанные с этим вопросы за свой счет."

Дополнительные разделы, которые стоит включить в договор:

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ:

Укажите точную цену Объекта в рублях (цифрами и прописью).

Опишите порядок расчетов:

- Какая сумма уже внесена в качестве задатка/аванса (если это так).

-Как будет производиться оплата оставшейся суммы (наличными, безналичным переводом, с использованием кредитных средств).

- В какие сроки должна быть произведена оплата.

- Укажите, является ли Объект находящимся в залоге у банка (ипотека), если да, то опишите порядок снятия залога.

- Укажите счет, на который будут перечислены деньги.

Например: "Цена Объекта составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей. Покупатель обязуется выплатить Продавцу указанную сумму в следующем порядке: [описание порядка расчетов]."

3. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА:

- Укажите срок передачи Объекта Покупателю по акту приема-передачи.

- Укажите, что с момента подписания акта приема-передачи на Покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения Объекта.

- Например: "Передача Объекта от Продавца к Покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение [срок] дней после государственной регистрации перехода права собственности. С момента подписания акта приема-передачи на Покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения Объекта."

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН:

- Подробно перечислите права и обязанности каждой стороны. Например:

- Права Продавца: Получить полную оплату за Объект в соответствии с условиями договора.

- Обязанности Продавца: Передать Объект в состоянии, соответствующем описанию в акте приема-передачи; предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности; уплатить налог на доходы физических лиц (если это необходимо).

Права Покупателя: Получить Объект в собственность после полной оплаты его стоимости.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН:

Укажите ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Например, штраф за просрочку оплаты, ответственность за предоставление недостоверной информации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ:

- Укажите порядок разрешения споров, возникающих в связи с настоящим договором (например, путем переговоров или в судебном порядке).

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ:

- Укажите, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

- Укажите, что любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

- Укажите количество экземпляров договора, имеющих равную юридическую силу.

- Укажите реквизиты сторон (адреса регистрации, паспортные данные, телефоны).

С уважением.

Добрый вечер!

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Важно, чтобы в договоре было указано, какое имущество передается (точный адрес, кадастровый номер), опишите подробно состояние имущества, составьте список вещей, которые передаются вместе с имуществом (диван, шкаф, телевизор, холодильник и т.д.).

Имущество, которое вы хотите продать должно находиться в вашей собственности. При этом, если это имущество находится в общей собственности нескольких лиц, то согласие других сособственников либо предполагается (при совместной собственности), либо вам необходимо получить согласие всех сособственников (при долевой собственности).

Имущество не должно находиться под арестом. Наложение ареста на имущество предполагает запрет на распоряжение им (в соответствии с Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Также в договоре обязательно должна быть прописана цена квартиры и порядок оплаты.

Обратите внимание, договор не обязательно заверять у нотариуса, также не нужно регистрировать в Росреесте сам договор, регистрации подлежит только сам факт перехода права собственности к другому лицу.

Для анализа самого договора и акта приема-передачи потребуется отдельная платная услуга у юриста.

Здравствуйте Алсу !

В данном случае, это стандартный договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) с его существенными условиями. Так как граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст.421 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, не видно "подводных" камней.

Рад был помочь!

Здравствуйте.

Права собственности продавца. Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы подтвердить право собственности и отсутствие обременений. Также стоит проверить, не является ли объект предметом судебного спора.

Полномочия сторон. Если сделка совершается через представителя, нужно удостовериться в законности его полномочий. Доверенность должна быть заверена нотариально, в ней должны быть чётко прописаны права на совершение сделки купли-продажи недвижимости.

Характеристики объекта. В договоре должны быть чётко указаны адрес, кадастровый номер и площадь недвижимости, её правовой статус и наличие обременений.

Условия передачи денежных средств. Договор должен чётко устанавливать порядок расчётов между сторонами: указывать точную сумму сделки, определять форму расчёта и фиксировать факт передачи денег.

Сроки и порядок передачи недвижимости. Договор должен содержать чёткие сроки передачи объекта, а также указывать, какие документы передаются вместе с объектом и как оформляется передача недвижимости.

Условия расторжения договора и форс-мажор. Важно предусмотреть в договоре случаи расторжения и последствия для сторон: основания для аннулирования сделки, порядок возврата денежных средств и ответственность за нарушение обязательств.

ст.454 ГК РФ

Проверьте правильность указания характеристик квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер и т.п.). Статья 554 Гражданского кодекса РФ требует подробного описания объекта недвижимости.

Убедитесь, что указана фиксированная цена, исключающая двусмысленность. Регулируется статьей 555 ГК РФ.

Должен быть указан способ передачи денежных средств (наличный расчет, банковская ячейка, аккредитив и др.) и сроки оплаты. Статья 486 ГК РФ регулирует оплату товара покупателем.

Обратите внимание на условия перехода права собственности, гарантии продавца о юридической чистоте квартиры и отсутствие обременений. Эти вопросы регулируются статьями 549–551 ГК РФ.

Просмотрите положение о неустойке за нарушение сроков или качества выполнения обязательств. Применяются общие нормы главы 25 ГК РФ о последствиях нарушений обязательств.

Определены ли случаи освобождения сторон от ответственности вследствие чрезвычайных ситуаций (стихийные бедствия, военные конфликты и др.).

Как разрешаются разногласия и споры между сторонами. Обычно используется досудебный порядок урегулирования, регулируемый главой 14 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Пожалуйста, предоставьте текст договора для анализа. Без ознакомления с документом дать юридически обоснованный комментарий невозможно.

Здравствуйте, Алсу!

-----------

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ),

по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в том числе квартиру.

-----------

Согласно статье 554 ГК РФ,

в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие однозначно определить предмет договора, а также сведения о правоустанавливающих документах.

-------------

Важно обратить внимание на условия, касающиеся порядка расчетов, сроков передачи квартиры, отсутствия обременений и ограничений, а также на положения о возможных штрафных санкциях и ответственности сторон. Рекомендую проверить, чтобы в договоре были четко прописаны права и обязанности сторон, порядок передачи объекта, отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, а также отсутствие третьих лиц, претендующих на объект. Кроме того, в договоре должны быть указаны реквизиты сторон, точная стоимость объекта, а также порядок государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ). В случае возникновения сомнений относительно отдельных положений договора, целесообразно обратиться за индивидуальной юридической консультацией для минимизации рисков.

С уважением, Д.А.Разина