Банк снижаетстоимость недвижимости по сравнению с оценочной

698₽ VIP

Банк вправе устанавливать собственную оценочную стоимость объекта залога согласно статье 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке". Это законно и не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Банк оценивает риски и может определить залоговую стоимость ниже рыночной. Вы можете обратиться в другой банк для получения ипотеки на более выгодных условиях либо согласиться с предложенными вариантами увеличения первоначального взноса или снижения цены.

Здравствуйте Геннадий !

В данном конкретном Вашем случае банк может конечно снижать стоимость недвижимости по сравнению с оценочной.

За основу берётся сумма, которую определил независимый оценщик. Затем банк снижает эту стоимость в зависимости от вида имущества (ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке").

Расхождение между двумя стоимостями может создавать практические проблемы.

В случае несогласия Вы вправе обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Других вариантов нет.

Всего доброго!

Вам другая оценка покажет другую стоимость, третья третью, у банка своя...

Это просто рыночные отношения.

Банк сторона сделки и просто у нее, как у стороны свои условия, не более

Здравствуйте Геннадий

Действия банка по оценке недвижимости при оформлении ипотеки согласуются с политикой банка и вы никак не оспорите. Банк решает сколько предложить и как

Требование кредитной организации основано на положениях п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.

Если вы не согласны с условием ипотечного кредитования, ищите другой Банк, может на более выгодных условиях.

Oцeнкa нeдвижимocти пpи ипoтeкe нyжнa в пepвyю oчepeдь бaнкy — для тoгo, чтoбы oн пoнял, кaкyю cyммy дeнeг выдaвaть зaeмщикy. Taкжe oцeнкa cтoимocти пoзвoляeт пoнять, cкoлькo дeнeг пoлyчит бaнк, ecли зaeмщик пepecтaнeт иcпoлнять cвoи oбязaтeльcтвa, тo ecть плaтить пo ипoтeкe.

Пpичeм бaнк yчитывaeт двe cтoимocти: pынoчнyю и ликвидaциoннyю, и пpинимaeт вo внимaниe мeньшyю: oбычнo этo ликвидaциoннaя. Cyммa ипoтeки oбычнo paвнa ликвидaциoннoй cтoимocти жилья или мeньшe ee, пoтoмy чтo зaeмщик внocит oпpeдeлeннyю чacть cpeдcтв caм.

Источник: www.etagi.com

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте, Геннадий!

Ситуация, с которой Вы столкнулись, является распространённой практикой в банковском секторе, и, к сожалению, действия банка в данном случае правомерны.

Вот почему это так

Основой для таких действий банка служит Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 3 статьи 9 этого закона, в договоре об ипотеке должна быть указана оценочная стоимость предмета залога. Однако ключевой момент содержится в пункте 9 части 1 статьи 14 этого же закона. Эта норма прямо устанавливает, что оценочная стоимость предмета залога определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, то есть Вас с банком

Отчет независимого оценщика, предоставленного банком, является для кредитной организации лишь одним из источников информации. Банк проводит собственную проверку рисков, анализирует рыночную ситуацию, аналогичные предложения и на основе своей внутренней политики и скоринговых моделей устанавливает лимит стоимости. Эта стоимость является не рыночной, а залоговой – то есть той суммой, которую банк уверенно сможет вернуть в случае необходимости принудительной продажи квартиры, например, в условиях падающего рынка или в сжатые сроки.

Таким образом, банк не оспаривает и не занижает рыночную стоимость. Он определяет залоговую стоимость, которая по определению является более консервативной. Это его право и основной механизм управления кредитными рисками.

Вы вправе попросить банк предоставить в письменной форме развернутое обоснование установленной им залоговой стоимости. Это поможет понять логику их расчета. Обсудите с продавцом возможность не снижения цены, а, например, оформления части стоимости объекта в виде отдельного графика платежей Вам напрямую, не через ипотеку.

Или обращайтесь в другой банк. Критерии оценки залога у разных банков могут значительно отличаться. Вы можете получить одобрение на полную стоимость в другой кредитной организации, предварительно уточнив их требования к оценке.

Всех благ Вам!

К сожалению, может. ФЗ 102 "Об ипотеке". Скорее всего, возникли сомнения в ликвидности жилья.

Требование банка,законно, основано на положениях п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.

Оценочная стоимость предмета залога определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, то есть Вас с банком.

Если вы не согласны с условием ипотечного кредитования, ищите другой Банк, может на более выгодных условиях.

Либо согласиться с предложенными вариантами увеличения первоначального взноса или снижения цены.

Oцeнкa нeдвижимocти пpи ипoтeкe нyжнa в пepвyю oчepeдь бaнкy — для тoгo, чтoбы oн пoнял, кaкyю cyммy дeнeг выдaвaть зaeмщикy. Taкжe oцeнкa cтoимocти пoзвoляeт пoнять, cкoлькo дeнeг пoлyчит бaнк, ecли зaeмщик пepecтaнeт иcпoлнять cвoи oбязaтeльcтвa, тo ecть плaтить пo ипoтeкe.

Геннадий, добрый день. Банк вправе принять в расчет не рыночную, а заниженную «залоговую» стоимость объекта, поэтому требование увеличить первоначальный взнос или скорректировать цену само по себе не нарушает закон.

По абзацу первому п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102‑ФЗ оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя и указывается в договоре в денежном выражении. В ст. 14 этого же закона, которая описывает обязательные реквизиты закладной, прямо предусмотрено, что документ должен содержать «установленную в соответствии с законодательством об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки или его кадастровую стоимость»

Общая норма ст. 340 ГК РФ также закрепляет, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

При этом изменение рыночной стоимости после заключения договора не является основанием для изменения залога или досрочного возврата кредита. Эти нормы не обязывают банк принимать безусловно любую оценку независимого оценщика; банк вправе согласовать другую величину, исходя из внутренних риск‑моделей и своего понимания ликвидности.

На практике вы можете запросить у банка письменное обоснование установленной им залоговой стоимости и попытаться убедить кредитора принять рыночную оценку, предложив дополнительные документы (например, отчёт оценщика, данные о продаже аналогичных объектов). Если компромисс не будет достигнут, у вас есть возможность подобрать другой банк с более лояльными условиями или увеличить собственный взнос; продавец вправе предложить рассрочку без уменьшения цены. Поскольку ипотечный договор ещё не заключён, оспорить снижение стоимости в суде будет затруднительно – суды исходят из свободы договора и права банка оценивать риски.

Исключение – ситуации, когда объект находится в государственной или муниципальной собственности; для таких объектов оценка осуществляется по отдельным правилам, и банк не может произвольно её уменьшить.

В остальных случаях снижение залоговой стоимости, даже при наличии отчёта оценщика, само по себе законно.

Таким образом, для вас основное решение – переговоры с банком или поиск другого кредитора.

Надеюсь мой ответ был для Вас полезен!

Здравствуйте Геннадий !

В данном конкретном Вашем случае банк может конечно снижать стоимость недвижимости по сравнению с оценочной.

За основу берётся сумма, которую определил независимый оценщик. Затем банк снижает эту стоимость в зависимости от вида имущества (ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке"). Тем более оценочная стоимость предмета залога определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем (банком).

Расхождение между двумя стоимостями может создавать практические проблемы.

Таким образом требование банка, правомереол и основано на п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.

Всего доброго!

Добрый вечер, Геннадий.

1)Отчет независимого оценщика – это одно из доказательств рыночной стоимости недвижимости. Банк его учитывает, но не обязан слепо ему следовать.

-Банк стремится минимизировать свои риски. Если рыночная стоимость, по их мнению, может быть нестабильна, или если есть факторы, снижающие ликвидность объекта, банк может занизить его оценочную стоимость для своих целей.

2)Таким образом, банк устанавливает свою “внутреннюю” стоимость объекта для целей ипотечного кредитования, которая может отличаться от оценки независимого оценщика.

3)К сожалению тут вариант банк предоставил вполне рабочие, как бы этого не хотелось..

Разумеется можно найти иного оценщика, сделать оценку, но даже если разойдутся стоимости, банк может на своем остаться, это их право и методика.

4)Вам нужно в другой банк обращаться, что бы они провели оценку, так как каждый банк своей методикой действует.

Именно ответить что вам можно этот решить вопрос через суд или иное что-то, нет, банк полностью правомерно себя ведет к сожалению.

Требование кредитной организации основано на положениях п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.

Смотрите, в данном случае банк имеет право устанавливать свой «потолок» стоимости недвижимости, даже если она ниже рыночной оценки, предоставленной независимым оценщиком.

Это связано с тем, что банки используют свои внутренние методики оценки рисков и могут учитывать различные факторы, такие как ликвидность объекта, его состояние и рыночные условия.

Мои рекомендации:

1) Попробуйте обсудить с банком возможность пересмотра оценки. Иногда банки могут пойти навстречу, если предоставить дополнительные аргументы или документы, подтверждающие рыночную стоимость;

2) Рассмотрите возможность подачи заявки на ипотеку в другом банке. У банков могут быть разные подходы к оценке недвижимости;

3) Попробуйте договориться с продавцом о снижении цены, чтобы соответствовать требованиям банка. Иногда продавцы могут пойти на уступки;

4) Если возможно, увеличьте первоначальный взнос, чтобы компенсировать разницу в оценке.

Банк здесь действует в рамках своих внутренних правил и процедур, и его решение может быть обосновано с точки зрения управления рисками.

Если условия банка не устраивают, ищите другой банк либо способ приобретения недвижимости. Вас никто не заставляет, но здесь банк устанавливает правила игры при оформлении ипотеки, увы, здесь ничего не сделаешь.

- см. с. 9, 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Банк имеет право устанавливать свою внутреннюю политику оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования. Заниженная банком сумма кредита относительно результата независимой оценки не противоречит действующему законодательству. Такое решение принимается исходя из внутренних процедур кредитной организации, направленных на минимизацию рисков невозврата заемных средств.

Обратитесь в банк с письменным заявлением о несогласии с установленной стоимостью и предложите повторно рассмотреть отчет оценщика. Возможно, имеются основания для повторного рассмотрения отчета.

Убедитесь, что компания аккредитована банком и обладает необходимой квалификацией. Иногда банки используют собственные списки аккредитованных компаний, которые соответствуют определенным критериям качества.

Обратитесь к другому независимому оценщику, желательно также аккредитованному вашим банком. Новый отчет может повлиять на позицию банка.

Попробуйте убедить продавца снизить цену хотя бы частично, компенсируя разницу между заявленной ценой и суммой, одобренной банком.

Что касается юридической обоснованности действий банка, то согласно ст. 8 Закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты оценки носят рекомендательный характер для сторон сделки, но не обязательны для исполнения кредитором. Следовательно, банк самостоятельно определяет рыночную стоимость предмета залога и устанавливает лимит финансирования.