Может ли сестра продать свою долю в квартире без ведома сонаследницы при наличии запрета на сделки

349₽ VIP

Здравствуйте, Елена!

Да, может продать. Вы поставили запрет, который мешает продаже Вашей доли.

А не ее доли.

Свою долю она может продать с соблюдением ст.250 ГК РФ. При этом достаточно будет уведомления, направленного на Ваш адрес регистрации.

Подарить может вообще без уведомления. Т.к. закон при дарении этого не предусматривает.

Надо договариваться, чтобы этого не произошло.

Оспорить сделку можете, но не факт что суд будет на Вашей стороне, если процедура продажи будет соблюдена.

Запрет на совершение сделок с квартирой, установленный Вами на портале Госуслуги, действительно ограничит любые регистрационные действия с объектом недвижимости без Вашего участия.

Это значит, что Ваша сестра не сможет оформить сделку купли-продажи своей доли без согласия всех собственников, включая Вас, даже если отправляет Вам предложение на продажу по адресу Вашей регистрации.

Что касается возможного варианта с дарением: поскольку квартира находится в долевой собственности, любая сделка с долей требует обязательного нотариального удостоверения согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Нотариус обязан проверить наличие ограничений и запретов перед удостоверением сделки.

Наличие установленного запрета исключит возможность оформления договора дарения без Вашего присутствия и одобрения.

Ваша сестра не сможет ни продать свою долю, ни подарить её кому-либо без вашего прямого согласия, несмотря на Ваше временное пребывание за рубежом.

По возвращении в Россию обратитесь к нотариусу, ведущему наследственное дело, для подтверждения статуса и условий владения имуществом.

Чтобы предотвратить возможные конфликты и риски в будущем, целесообразно заключить письменное соглашение с сестрой о порядке пользования квартирой и возможном выкупе её доли после возвращения.

Запросите у сестры официальное подтверждение факта оплаты коммунальных услуг, чтобы иметь доказательства исполнения обязательств каждой стороной в споре.

Елена, о каком дарении идёт речь, кто и что вам подарил? вопрос задан некорректно и сумбурно. то что вы платите за услуги ЖКХ, не означает что у сестры нет права на свою долю в квартире. Вашу долю она не продаст. а вот своей сможет распорядиться (при определённых обстоятельствах).

---Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности (действующая редакция)

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения воим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

У вас долевая собственность. но и здесь есть выход из ситуации (речь идёт по сестре). Всего хорошего.

Сестра может продать свою долю после вступления в наследство.Свою долю она может продать с соблюдением ст.250 ГК РФ. Вы поставили запрет, который мешает продаже только Вашей доли.Ваша сестра подарить свою долю может вообще без уведомления.Оспорить сделку не получится.

Здравствуйте, Елена.

Ваша ситуация регулируется ст. 250 ГК РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Если Ваша сестра решит продать свою долю, она обязана направить Вам письменное уведомление с указанием цены и условий продажи по адресу Вашей регистрации (ст. 250 ГК РФ). Если Вы фактически не проживаете по этому адресу, но он указан как место Вашей регистрации, уведомление считается надлежащим образом врученным после истечения семи дней с момента отправки письма (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015). После этого, если Вы не воспользуетесь правом покупки в течение месяца, сестра вправе продать свою долю третьему лицу.

_______

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью, установленный через Госуслуги, препятствует государственной регистрации перехода права собственности (ст. 131 ГК РФ, ст. 56 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Пока действует запрет, Росреестр не зарегистрирует ни продажу, ни дарение доли без Вашего личного согласия или снятия запрета. Нотариус не сможет удостоверить сделку, если есть запрет, поскольку регистрация невозможна.

________

Вы можете контролировать ситуацию через Госуслуги и Росреестр, проверяя сведения о собственниках. Если появятся новые собственники вопреки запрету, подавайте иск о признании сделки недействительной и восстановлении Ваших прав. Судебная практика подтверждает, что сделки, совершённые с нарушением установленного запрета, аннулируются, а права возвращаются прежнему собственнику.

С уважением.

Смотрите, Вы подали заявление нотариусу о вступлении в наследство.

Наследники через 6 мес получат через нотариуса свидетельство о праве на наследство (ст. 1154 ГК РФ).

Сестра не сможет распорядиться своей долей, пока не получит свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ).

После получения свидетельства и регистрации права собственности в Росреестре, сестра будет владеть своей долей на законных основаниях.

Но для продажи своей доли третьему лицу по закону она обязана сначала предложить её вам, как сособственнику (ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки).

Если сестра решит подарить свою долю, она может сделать это без вашего согласия, закон это позволяет (ст. 572 ГК РФ).

Оформленный самозапрет на госуслугах влияет только на вашу долю. То есть, вашу долю никто продать не сможет без вашего присутствия.

Если не можете присутствовать в РФ, через консула РФ оформите доверенность на своего представителя (ст. 185-185.1 ГК РФ).

Это необходимо, чтобы получить от сестры уведомление согласно ст. 250 ГК РФ, единственный вариант, который сможете сделать на практике.

А так да, если доверенного лица в РФ нет, направит уведомление по месту вашей регистрации за месяц до продажи своей доли и будет все законно.

Нет, не может, если запрет на сделки действует. Даже если сестра направит вам письмо с предложением о продаже на адрес вашей регистрации в Москве, это не даст ей права продать свою долю без вашего личного участия и регистрации сделки в Росреестре. Запрет блокирует любые регистрационные действия, независимо от того, где вы находитесь.

cks-pur.yanao.ru +2

Однако есть исключения, когда запрет может быть проигнорирован или снят без вашего согласия:

если квартира изымается для государственных нужд;

при аресте недвижимости в рамках уголовного дела;

при разделе имущества (например, в случае расторжения брака);

при наследовании недвижимости (наследник может инициировать снятие запрета в судебном порядке, если тот мешает зарегистрировать недвижимость на себя).

Может ли сестра подарить свою долю?

Даритель вправе подарить свою долю без согласия других собственников, даже если установлен запрет на сделки. Однако регистрация такого дарения в Росреестре невозможна при действующем запрете, так как для этого требуется личное участие дарителя.

С 2025 года договоры дарения доли в недвижимости обязательны к нотариальному удостоверению. Нотариус проверит законность сделки, но не сможет зарегистрировать переход права собственности в Росреестр без личного участия дарителя при наличии запрета.

Регулярно запрашивайте выписки из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ. Это позволит отслеживать любые изменения в правах на квартиру, включая появление новых собственников или обременений.

Следите за состоянием квартиры и коммунальными платежами. Если сестра попытается создать ситуацию, когда квартира будет обременена долгами, это может осложнить ваши права в будущем.

Рассмотрите возможность оформления доверенности на доверенное лицо в России. Это человек сможет представлять ваши интересы, например, получать уведомления, подавать запросы в инстанции, если потребуется оперативно реагировать на ситуации.

Если есть подозрения на мошеннические действия, обратитесь в правоохранительные органы или к юристу для консультации.

Возможность установить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника закреплена в статье 36 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

blog.domclick.ru +4

Согласно этой статье:

Собственник объекта недвижимости или его законный представитель может подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия.

При представлении такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в срок не более пяти рабочих дней со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Наличие указанной записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Однако есть исключения, когда запрет не действует. Государственная регистрация перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости может быть осуществлена, если основанием для неё является:

вступившее в законную силу решение суда;

требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»;

иные случаи, установленные федеральными законами.

К таким случаям, например, относятся банкротство собственника, продажа заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда, изъятие недвижимости для государственных нужд, арест в рамках уголовного дела.

Запись о запрете может быть погашена на основании:

Решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии указанного собственника (его законного представителя), а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования.

Заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации.

Вступившего в законную силу судебного акта.

Здравствуйте.

В вашей ситуации существует несколько рисков, связанных с распоряжением долей вашей сестры в квартире, поэтому важно предпринять меры для защиты ваших интересов.

Уведомление о продаже доли:

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (Преимущественное право покупки): При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Ваша сестра обязана письменно известить вас о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия продажи. Только если вы откажетесь от покупки или не приобретете долю в течение месяца, она сможет продать её постороннему лицу.

То, что вы находитесь за границей и сестра отправляет уведомления по адресу вашей регистрации в Москве, создает риск, что вы не получите эти уведомления вовремя и не сможете реализовать свое преимущественное право.

Рекомендации:

Официальное уведомление нотариуса: Направьте нотариусу, который ведет наследственное дело, официальное уведомление в письменной форме о том, что вы временно находитесь за границей и просите все уведомления, касающиеся наследства, направлять вам по конкретному адресу (в консульстве или другом надежном месте).

Это создаст дополнительную гарантию, что вы будете извещены должным образом.

Оформите доверенность на надежного человека в Москве (например, на вашего совершеннолетнего сына), чтобы он мог получать корреспонденцию по адресу регистрации и оперативно сообщать вам о любых уведомлениях от сестры.

Может ли сестра продать долю без вашего ведома, несмотря на запрет в Госуслугах?

Запрет на сделки с недвижимостью, установленный вами через Госуслуги, не является абсолютной гарантией от продажи доли сестрой. Этот запрет предназначен для предотвращения мошеннических действий с использованием вашей электронной подписи. Он скорее служит предупреждением для Росреестра и других участников сделки.

Если сестра решит продать долю и найдет покупателя, она может попытаться обойти запрет, представив в Росреестр документы, удостоверенные нотариусом. Нотариус, проверяя документы, увидит ваш запрет, но он не обязан отказывать в удостоверении сделки. Он лишь должен будет уведомить вас о готовящейся сделке.

Ваша главная защита – это ваше преимущественное право покупки. Если сестра продаст долю, не уведомив вас должным образом, вы сможете оспорить сделку в суде.

Продажа доли без уведомления и последствия:

Статья 250 ГК РФ: Если продажа доли произведена с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Это означает, что если вы узнаете, что сестра продала долю, не предложив вам её сначала, вы сможете подать в суд иск о переводе на вас прав покупателя. Суд обяжет вас выплатить покупателю ту же сумму, за которую была продана доля, и вы станете собственником этой доли.

Дарение доли:

Дарение доли не требует уведомления других сособственников, так как не является возмездной сделкой.

Ваша сестра теоретически может подарить свою долю кому угодно, и вы не сможете этому помешать.

Аннулировать дарение возможно в исключительных случаях, например:

Если дарение совершено под влиянием обмана, насилия или угрозы.

Если сестра в момент дарения была недееспособна.

Если одаряемый совершил покушение на вашу жизнь, жизнь членов вашей семьи или причинил вам телесные повреждения.

Просто факт дарения, чтобы избежать продажи вам, не является основанием для аннулирования сделки.

Вам нужно быть бдительной и активно защищать свои права. Регулярно проверяйте информацию о квартире, поддерживайте связь с нотариусом, оформите доверенность и будьте готовы к судебному разбирательству в случае нарушения ваших прав. Главное оружие в вашей ситуации – это ваше преимущественное право покупки и возможность оспорить сделку в суде, если оно будет нарушено.

С уважением Светлана Б

1) может сестра посылать письма с предложением о продаже ее доли на адрес Вашей регистрации в Москве, где Вас нет, а потом продать долю без Вашего ведома (ст. 250 ГК РФ);

2) запрет касается сделок с Вашей долей. Ваш запрет не касается чужой собственности, то есть доли Вашей сестры;

3) наличие зарегистрированных не лишают Вашу сестру права совершать сделки относительно своей доли (ст. 209 ГК РФ);

4) чтобы себя обезопасить заключите с сестрой предварительный договор о намерениях (ст. 429 ГК РФ). Такой договор можно заключить и по доверенности;

5) плата за коммуналку не лишает Вашу сестру права распоряжаться своей долей;

6) будет нотариус проводить такие сделки, как продажа и дарение при наличии Вашего запрета на госуслугах. Ведь Вы не вправе наложить запрет на чужую собственность. Ваш запрет касается только Вашей собственности;

7) сестра имеет право подарить свою часть квартиры в Ваше отсутствие. Статья 250 ГК РФ на дарение не распространяется;

8) имеете право делать запросы на госуслугах и проверять, если появились в квартире новые собственники;

9) для признания сделки недействительной Вы имеете право подать в суд, однако нужны доказательства. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сестра получит свидетельство о праве на наследство на свою долю только После истечения 6 месяцев после смерти наследодателя.

Запрет поставить на продажу Вы можете только своей доли, но никак не на продажу доли сестры.

Росреестр не может сделать запрет на продажу всей квартиры Вы же не собственник всего жилья.

А для дарения своей доли и вообще согласия никакого не требуется и уведомления.

Для продажи сестре нужно выполнить требования статьи 250 ГК РФ уведомить вас о том что она продаёт по такой-то цене после чего может продать любому другому лицу.

Сами согласитесь, ей всё равно когда вы вернётесь, уведомления она должна будет направить по месту вашей регистрации.

Это ваша обязанность отслеживать корреспонденцию.

Кто там ещё зарегистрирован прописан никакого значения не имеет.

У вас разумеется преимущественное право покупки , вы будете иметь право подать иск о переводе на себя прав и обязанности покупателя И оплатить покупную цену сразу же Если сестра вдруг продаст без вашего ведома.

Добрый день!

Подарить свою долю сестра имеет право любому лицу и без уведомления второго долевого собственника. Т.к. закон при дарении этого не предусматривает. Поэтому договор дарения вы никак не сможете оспорить.

Продать также сможет, так как в данном случае Вы поставили запрет, который мешает продаже только Вашей доли.

Свою долю она может продать с соблюдением ст.250 ГК РФ. При этом достаточно будет уведомления, направленного на Ваш адрес регистрации.

Чтобы иметь возможность контролировать намерения сестры , вам необходимо направить в ее адрес уведомление о том, что в случае намерения ею распорядиться своим имуществом, в связи с тем, что вы не проживаете в настоящее время на территории РФ, то просите уведомить вас о сделке в порядке ст.250 ГК РФ по эл.почте и укажите адрес электронной почты.

Если у вас будет письменное доказательство на руках, что вы уведомляли сестру о необходимости такого извещения , то в случае если сделка состоится без вашего надлежащего уведомления , вы вправе будите ее аннулировать в судебном порядке, так как требования ст.250 ГК РФ в таком случае сестрой не будут надлежащим образом исполнены.

Удачи Вам!

Здравствуйте, Елена!

Ваши опасения понятны, но если вы установили запрет на сделки без личного участия, то продать или подарить свою долю без вас сестра не сможет.

Основная защита — это установленный вами запрет на регистрацию сделок без личного участия собственника, который прямо блокирует такую возможность.

После внесения отметки в ЕГРН Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по любой сделке (продажа, дарение, залог), если вы лично не участвуете в её оформлении.

Сделка, удостоверенная нотариусом, также не будет зарегистрирована, если вы не присутствуете лично.

Сестра может направлять вам письма с предложением о продаже (это её обязанность по закону), вести переговоры или даже подписать предварительный договор. Но ключевой этап — государственная регистрация перехода права в Росреестре — будет для неё заблокирован.

Запрет привязан к объекту недвижимости (квартире), а не к конкретному собственнику. Поэтому он распространяется на любые действия со всей квартирой, включая долю сестры, если вы как второй собственник установили его на весь объект.

Регулярно проверяйте статус недвижимости. Раз в 2–3 месяца заказывайте выписку из ЕГРН об основных характеристиках через Госуслуги. В ней будет указана информация о всех зарегистрированных правах и ограничениях, включая ваш запрет.

Убедитесь, что запрет установлен. В своём личном кабинете на Госуслугах или сайте Росреестра проверьте, действует ли поданное ранее заявление. Услуга является бессрочной.

Контролируйте почту. Поскольку у вас есть регистрация в квартире, сестра может направлять туда официальные уведомления о продаже своей доли (это требование закона о преимущественном праве покупки). Договоритесь с кем-то из проживающих в Москве (например, с сыном) вовремя проверять почту, чтобы не пропустить такие письма.

Если сделка всё же состоится (крайне маловероятно)

В случае мошенничества или ошибки Росреестра, и факт регистрации перехода права будет обнаружен:

Немедленно обращайтесь в суд с иском о признании сделки недействительной. Основанием будет то, что она совершена с грубым нарушением закона — вопреки действующему запрету на регистрацию.

Требуйте применения последствий недействительности сделки. В случае с дарением (которое также попадает под запрет) можно требовать возврата подаренной доли в вашу собственность, если одаряемый действовал недобросовестно, зная о запрете. В случае продажи — перевода прав и обязанностей покупателя на вас.

Если вам нужна помощь в составлении алгоритма для регулярной проверки выписок или в понимании структуры потенциального искового заявления, обращайтесь в личных сообщениях.

Здравствуйте, Елена !

В данном Вашем случае, свою долю она вполне может продать с соблюдением ст.250 ГК РФ. Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему личному усмотрению: например продать, подарить (ст.572 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, с юридической точки зрения, нет, не может, если запрет (ограничение) на сделки действует в настоящее время.

Рад был помочь!

Елена, здравствуйте.

Запрет на сделки с недвижимостью в Ваше отсутствие не касается ни сестры, ни иных сособственников (относится лишь к Вашему личному имуществу), потому не помешает сестре заключить с ее долей любые сделки и произвести госрегистрацию перехода права к иным лицам. Нотариусу и Росреестру Ваш запрет не помешает оформить любые сделки Вашей сестры с ее долей (дарение, продажа и т.п.) У суда нет оснований аннулировать продажу доли, если требования ст. 250 ГК РФ будут сестрой соблюдены. Дарение вообще без извещения она вправе оформить.

К моему сожалению, сестра Ваша вправе направлять Вам извещения по ст. 250 ГК РФ о продаже своей доли по адресу Вашей регистрации в Москве.

Чтобы обезопасить себя рекомендую следующие действия:

1) Незамедлительно зарегистрироваться на официальном сайте АО "Почта России", создав личный кабинет и привязав к нему свой номер телефона. После этого о любом письме, посылке, бандероли в Ваш адрес (если указан Ваш адрес или номер телефона) Вы будете получать сообщение в личном кабинете и по адресу привязанной электронной почты, а в личном кабинете сможете отслеживать каждое почтовое отправление (где оно находится в каждый конкретный момент времени). Но... это не на 100% решит возможные проблемы. Почему? Почтари могут ошибиться, как все люди (указать неверный адрес или ФИО, изменив хотя бы одну букву) и письмо Вам пройдет мимо Вашего личного кабинета. Письмо может быть отправлено не через Почту России, а по иным каналам, например, СДЭК и т.п. Поэтому смотрим п. 2.

2) В консультстве (предпочтительно) или хотя бы у местного нотариуса (с последующим переводом и легализацией по необходимости) оформить доверенность на сына, на юриста, на знакомого, на иного родственника (можно сразу на нескольких лиц) с полномочиями получать и отправлять любые почтовые отправления (шаблон текста есть, если надо). По этой доверенности присутствующие в Москве Ваши доверенные лица смогут регулярно (желательно, не реже раза в 5-7 дней) посещать почтовое отделение по месту Вашей регистрации и проверять почтовый ящик в подъезде (при наличии ключа), своевременно выявлять почтовые уведомления (срок хранения судебной корреспонденции всего 7 дней, обычной - месяц), получать почту и своевременно Вам об этом сообщать.

Кроме полномочий по получению почты могут быть полезны полномочия по отправке почты, по представлению Ваших интересов у нотариусов (по наследственному делу и не только), в МФЦ, Росреестре, в управляющей компании, ресурсоснабжающих организациях, а также, на всякий случай, в судах (если кто-то иск подаст, например, сестра).

3) Пока не истекли 6 месяцев с даты открытия наследства рекомендую с юристами выбрать оптимальный вариант дальнейших действий. Так как у Вас наследство, есть несколько вариантов, а не только выкуп доли у сестры в 2028 году. Например, в некоторых случаях (не всегда, но часто) при определенных обстоятельствах (надо сначала у Вас выяснить их наличие или отсутствие) можно заключить с сетрой соглашение о разделе наследства (ст. 1165 ГК РФ), по которому вся наследственная доля в квартире станет только Вашим личным имуществом, а сестра в качестве компенсации получит иное наследственное имущество (если оно есть) или денежные средства. Такие соглашения не являются сделками по отчуждению наследственного имущества (Письмо Федеральной нотариальной палаты от 23 января 2023 г. № 366/06-06 О форме соглашения о разделе наследственного имущества).

Ситуации, подобные Вашей, в Москве (и не только) встречаются довольно часто. Варианты действий у юристов наработаны. Но перед тем, как их Вам предлагать на выбор, сначала надо установить абсолютно все юридически значимые обстоятельства (полный состав наследственного имущества, круг наследников, наличие или отсутствие преимущественных прав у каждого наследстника, наличие или отстутствие препятствий к совершению тех или иных сделок и т.п.)

Запрет на госуслугах не блокирует нотариальные сделки. Сестра вправе продать свою долю третьим лицам после письменного уведомления Вас.