Нет такого юридического понятия, как отмена договора купли-продажи. Договор либо расторгается, либо признается недействительным. И то, и другое означает отмену, т.е. прекращение договора.
1. За исключением обоюдного согласия сторон на расторжение договора, любое расторжение договора купли-продажи квартиры возможно только в двух случаях:
1.1. При его существенном нарушении другой стороной.
В качестве примера можно сослаться на неоплату. Т.е. договор подписан, прошел регистрацию в Росреестре, но покупатель не передал денежные средства за приобретенную квартиру. Данное не исполнение обязательств со стороны покупателя является безусловным основанием к расторжению договора купли-продажи.
Другим основанием для расторжения может служить, к примеру, не исполнение обязательств со стороны продавцов сняться с регистрационного учета из жилого помещения и выселиться, если такие обязанности были предусмотрены условиями соглашения.
1.2. Договор подлежит расторжению при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, т.к. именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров. Однако, предлагаю остановиться на самом простом и понятном примере:
Продана квартира, по условиям договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако, после совершения сделки через определенное количество времени появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем.
Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства, являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение.
2. Признание договора купли-продажи недействительным.
Оснований для признания договора недействительным законом определено значительное количество. Не имеет смысла перечислять все, но правильно и интересно остановиться на самых популярных и часто встречающихся случаях, когда договоры считаются не имеющими юридическую силу, т.е. недействительными.
2.1. Отсутствие воли стороны на совершение сделки, или по-простому, договор, о котором собственник имущества не знал, считается недействительным.
Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что надлежащий собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию её недействительной при обращении в суд. Стоит обратить внимание, что подобные судебные прецеденты имеют очень широкое распространение.
2.2. Сделка, совершенная ограниченно дееспособным гражданином, считается недействительной.
В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора
купли-продажи и получения денег от покупателя, в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, что подтвердила представленные документы «психа». Суд был вынужден признать договор недействительным.
2.3. Другим очень похожим основанием является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, что может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или употреблением наркотических веществ, иным.
В качестве примера могу привести недавний случай из практики. Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства дочь умершего обратилась в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных дочерью медицинских документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза, установила, что действительно, умерший на момент совершения сделки в связи со злоупотреблениями спиртными напитками находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать», что послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери – наследнице.
2.4. Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре. Если после подписания договора и до момента его регистрации в процессе нахождения документов в регистрационной службе один из участников сделки скончается, договор автоматически утратит силу, станет недействительным, как и все последующие сделки.
То же самое имеет место в случае смерти собственника, если договор подписывается по доверенности.
Кроме того, если собственник недвижимого имущество отменит доверенность на реализацию квартиры, сделка также будет считаться недействительной.
2.5. Отдельно рекомендую рассмотреть такие основания для признания договора недействительным, как обман или заблуждение одной из сторон.
Безусловно, и то и другое в обязательном порядке следует доказывать, но, если, к примеру, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями, которые останутся и без недвижимости, и без денег.
2.6. Отдельно подлежат рассмотрению прецеденты, связанные с продажей квартир организациями. Таких договоров практика насчитывает до 7%, а это не мало. И если не правильно оформлены учредительные/уставные документы, что в большинстве случаев связано с подписями не уполномоченных лиц, например, отстраненных от должности генерального директора, или договор купли-продажи зарегистрирован без одобрения учредителей, такая сделка является недействительной по решению суда.
Спросить
