Процедура расторжения договора купли-продажи 1/2 доли квартиры в случае неполной оплаты и вопрос о возврате полученной суммы покупателю

Елена

Гражданским кодексом РФ предусмотрены общие основания расторжения договора, кроме того в договоре купли-продажи могут быть предусмотрены другие основания. В договоре также может быть обусловлен момент перехода права собственности покупателю.

ГК РФ

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Каждая сторона при расторжении договора вправе возврата всего полученного по договору. Вам придётся возвращать всё полученное по сделке. Если покупатель пользовался жильем то неосновательное обогащение в связи с пользованием вашим имуществом может быть учтено при возврате суммы договора.

Покупатель не может произвести полную оплату, оговоренную в договоре. Как я могу расторгнуть данный договор, обязана ли я буду вернуть полученную сумму покупателю и в каком объеме?

Елена, неоплата покупателем цены договора не является существенным нарушением условий договора и на этом основании отказывают в иске о расторжении договора купли-продажи согласно п. 2. ст. 450 ГК.

Но, согласно п. 65 ПП ВС № 10 и пп ВАС № 22 от 29.04.2010 "В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ

Да, вы будете обязаны возвратить покупателю внесенную им сумму, т.к. законных оснований оставлять денежные средства себе у вас нет.

со стороны покупателя должны быть деньги, с вашей стороны отчуждение, он выполнил оплату частично, а вы отчуждение не произвели. Таким образом стороны возвращтились в первоначальное положение. так что законных оснований удерживать денежные средства у вас нет

В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ "Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара." По Вашим исходным данным в залоге находится половина имущества.

Таким образом до полной оплаты 1/2 данной квартиры находится у Вас в залоге (ипотеке) в силу закона (Если Росреестр сработал правильно, то свидетельство покупателя о государственной регистрации права собственности на квартиру должно содержать информацию об обременении недвижимости).

Согласно ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

"К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное."

В соответствии со ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в "статьях 3" и "4" настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом по ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

В соответствии со ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным "законом".

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных "главой IX" настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Исходя из вышеизложенного, Вы имеете право в судебном порядке истребовать долг у покупателя (подать в суд исковое заявление о взыскании долга по договору) и обратить взыскание на проданную квартиру и после вступления решения суда в силу, приставы в рамках исполнительного производства арестуют долю в квартире, независимо от того единственное это жилье или нет (т.к. это ипотека) и после продажи с торгов - приставы перечислят Вам не уплаченные покупателем денежные средства.

Елена, Вы вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество себе, выплаченные деньги придется вернуть. также вправе в судебном порядке истребовать долг у покупателя, который должен понимать, что имущество все еще в залоге, и на него может быть наложено взыскание.