Как разделить имущество при разводе с минимальными потерями и сохранить свои права

Я развожусь, проживаем с семьёй в двухкомнатной хрущёвке общей площадью 41,7 кв. м. Квартира находится в долевой собственности на пять человек, я, жена, сын 12 лет и мои родители, прописаны только мы втроем. Есть машина KIA CEED, гараж и прочие мелочи. Теперь всё это надо разрушить, то есть разделить. Но получается, что я по всем пунктам остаюсь ни с чем. Помогите выйти из этого положения с минимальными потерями.

Квартира. Жена хочет продать свою и сына долю и купить комнату в общежитии, оформив её на сына. То есть если сейчас согласно доли сына ему положено 8 кв. м. общей площади, то при покупке комнаты даже в 10 кв. м. и оформлении на сына, получается что, жилищные условия ребёнка улучшаются и рег. палата оформляет сделку без органов опеки. Я не хочу, чтобы доля сына продавалась, так как в будущем квартира должна принадлежать ему, тем более что мои родители хотят завещать свои доли в пользу ребёнка. Выкупить две доли у меня не получается так как весит кредит за машину, алименты и придётся брать ещё кредит на выкуп доли жены. Как поступить не знаю.

Машина. Взята полтора года назад в кредит на пять лет. Кредит 700000 р. За пять лет набегает приличный процент. Если продавать и гасить кредит, то вырученной суммы не хватит, не хватит, даже если продать гараж. Остаётся не погашенный кредит, он по идеи должен разделиться на двоих, но жена официально нигде не работает и у неё плохая кредитная история, поэтому банк на это не пойдёт. То есть я остаюсь без машины с не погашенным кредитом. Что делать опять вопрос.

Гараж. Оформлен на жену, она документы не дает, разговор о продаже не поддерживает.

Получается, под 40 лет остаюсь безо всего с одним кредитом.

ПОМОГИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА!