Разъясните, пожалуйста, ситуацию. В декабре 2004 года наша фирма заключила 2 договора на покупку двух производственных зданий. Свидетельства о госрегистрации были получены в августе 2005 года.
Одно из зданий в сентябре 2005 года мы продали третьему лицу. В компании, продавшей нам эти здания, в ноябре 2005 года было введено внешнее управление (заявление на банкротство подано в марте 2005 года). Сейчас планируется осуществление проверки сделок на предмет недействительности в силу статьи 103 Закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Вопросы:
1. Действительно ли сделка считается совершенной не в момент подписания договора, а с даты государственной регистрации? Тогда она считается ничтожной?
2. Может ли суд признать эти две сделки недействительными? Если может, то на основании каких нарушений?
3. Пострадает наш покупатель (третье лицо) в случае признания недействительной сделки между нами и компанией-банкротом?
С уважением.
Уважаемая Алла.
Для однозначного ответа на ваш вопрос необходимо смотреть документы. Тем не менее. Обязательной государственной регистрации подлежит право собственности на объект недвижимости. При этом ГК РФ прямо указывает в каких случаях договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации договора. Напимер, п. 2 ст. 558 или п. 3 ст. 560 ГК РФ. В отношении объекта недвижимости, не имеющего статуса жилого, закон прямо не предусматривает необходимость госрегистрации для признания его действительным. Другое дело, что арбитражный управляющий имеет право подать в суд на предмет оспаривания сделок, совершенных должником в период за шесть месяцев, предшествующих введению наблюдения. А ваши договоры, скорее всего, попадают в этот период. Следовательно, риск их оспаривания достаточно велик. Заранее предугадать решение суда просто невозможно. Вынесение судебного акта слишком субъективно и зависит от многих факторов, окружающих как само дело, так и судью. Предъявить какие-либо претензии к третьему лицу арбитражный управляющий вполне может. Но только в рамках отдельногосудопроизводства после вступления в законную силу решения о признания недействительным договора купли-продажи недвижимости между должником и вами. Однако уже на этом этапе арбитражный управляющий имеетправо подать заявление об обеспечении исковых требований. В случае его удовлетворения третьему лицу могут запрнтить его отчуждать, обременять и т.д. Поэтому, если существует риск признания первых сделок недействительными, то рассмотрите вопрос о продажи третьим лицом данных объектов дальше, иному "добросовестному приобретателю". Вернуть объекты после такой перепродажи уже нереально. Хотя в практике есть и такие прецеденты.
С уважением,
Спросить
