Как защитить свои права в случае споров о правах на комнату в коммунальной квартире?

199₽ VIP

Здравствуйте, Alexander!

Могут, если сделка дарения будет признана недействительной.

Могут ли отобрать у меня комнату, и что будет если продавец откажется выдавать мне деньги?

Alexander, вы просто предлагаете нам погадать. у Вас уже не отберут, т.к. вы добросовестный приобретатель. а решает суд

Да пусть грозятся. Не переживайте, никто ничего не заберет.

Уважаемый Alexander.

Отобрать у вас комнату не смогут.

Здравствуйте. Родственники могут подать в суд и признать договор ничтожным. Но для этого нужны веские доказательства.

Теоретически также возможно примирение последствий ничтожности сделки.

Но с учетом того что прежний собственник умер, перспективы практически нулевые

Здравствуйте!

У Вас очень сложная ситуация. И Вам в любом случае нужно обратиться за представлением Ваших интересов в судебном порядке.

Могут ли отобрать у меня комнату?

На этот вопрос можно ответить 50/50.

При подаче заявления в суд о признании недействительным договора дарения, наследники должны доказать, что собственник на момент подписания договора не осознавал характер своих действий. Если бы он был жив, то тогда была бы назначена суд.-мед. экспертиза. Т.к. он в настоящее время уже умер, то суд будет исследовать все документы медицинского характера на данного собственника, допрашивать его врачей, соседей. Возможно привлечет к участию экспертов.

И тут все будет зависеть от Ваших ресурсов. Вы тоже можете привлекать к участию в деле экспертов для дачи заключения, для того, чтобы доказать, что человек был вменяемый.

Если суд придет к выводу о том, что человек при подписании договора осознавал фактических характер своих действия, то комната останется у Вас.

что будет если продавец откажется выдавать мне деньги?

Отказаться он не может, это его обязанность. Но если у него нет никакого имущества, то что-либо получить с него будет проблематично.

Как вариант, Вы можете написать заявление в полицию по факту мошенничества

Шансы на признание договора дарения недействительным есть. Вы можете либо продать свою комнату, либо обратиться на очную консультацию к адвокату для определения позиции.

Если Вы купили по заниженной цене или просто знали о том, кто подарил квартиру Вашему продавцу, что сделка дарения сомнительная, и это будет доказано в суде, то квартиры Вы лишитесь, т.к. считать Вас добросовестным приобретателем суд уже не сможет. Сделка дарения и сделка по продаже вам квартиры будут признаны недействительными.

Александр, здравствуйте! Правопреемники прежнего собственника (наследники) имеют право обратиться в суд с иском о признании сделок недействительными и истребовании комнаты от последнего приобретателя (Вас). И если они докажут, что комната выбыла из владения собственника (наследодателя) помимо его воли - суд удовлетворит иск. Согласно ст. 302 ГК РФ, в таком случае, имущество может быть истребовано и от добросовестного приобретателя. Судебная практика огромная.

К сожалению, если истец докажет, что в момент совершения сделка прежний собственник (наследодатель) не понимал значения своих действий и не мог руководить ими вследствие псих. расстройства, то комнату могут истребовать. То есть, Вы можете лишиться комнаты. В процессе назначается посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. И ее заключение и ложится в основу решения суда.

Если суд примет решение об истребовании от Вас комнаты, то вниз, по цепочке, все должны будут возместить другому стоимость комнаты. То есть, Ваш продавец должен будет возвратить Вам деньги. НО, как понимаете, если денег у него нет- то....

Что касается пункта в договоре КП о том, что, якобы, продавец обязуется самостоятельно решать вопросы с третьими лицами, которые предъявляют претензии и.... бла-бла.. (уж, извините) - это придумки маклеров-риэлторов. Этот пункт договора ничтожен. Пишется для успокоения покупателя. Нельзя брать на себя обязательства за третьих лиц, которые, будучи дееспособными и совершеннолетними, сами решают, к кому предъявлять претензии..

Если иск будет заявлен - обращайтесь к юристу на месте. Ищите доказательства, например, пропуска срока исковой давности.. И смотрите заключение экспертов.. Если экспертиза говорит о том, что установить состояние человека в момент совершения сделки невозможно - это в Вашу пользу...

Удачи!

С уважением,

Харченко О.В.

Александр, соглашусь с мнением коллег, что вы являетесь добросовестными приобретателем и отобрать у вас квартиру не могут

В соответствии со ст.44 Гражданского процессуального кодекса РФ "В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

2. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

3. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба".

Так как умершие граждане, которые подарили комнату, не обращались в суд с иском о признании недействительным договора дарения, не обращались в суд и их опекуны, если таковые имелись, то их наследники с самостоятельными требованиями о признании договора дарения недействительным уже не могут. К наследникам переходят имущественные права, право обращения в суд по наследству не передается. Они не обладают правом на признание сделки договора дарения недействительной, так как никакого отношения к этому имуществу не имеют.

Александр, доброе утро! Вынуждена еще раз написать: наследники ИМЕЮТ право обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной и истребовании имущества из чужого незаконного владения (от последнего приобретателя), в порядке ст. 302 ГК РФ. Просто у коллег не было в практике таких дел. На моей страничке есть такая практика, можете ознакомиться: мы с моим клиентом, наследником, обратились в суд с иском о признании всех сделок недействительными (а их было ШЕСТЬ) и истребовании квартиры от последнего добросовестного приобретателя, прекращении его права пользования и выселении. Суд наш иск удовлетворил, решение вступило в законную силу. Мой клиент получил квартиру.

И таких решений масса, и мне странно, что коллеги даже не заглядывали в судебную практику прежде, чем давать ответы.

С уважением,

Харченко О.В.

Привожу первое попавшееся в Консультанте плюс решение по аналогичному иску наследника. Речь идет о признании недействительным договора ренты, заключенного наследодателем, но разницы, рента или купля-продажа, нет...

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июля 2010 г. по делу N 33-2312

Судья: Шабалина Л.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего Берша С.И.,

судей Ахкямова Р.Р., Смирновой Т.В.

при секретаре А.Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 26 июля 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе Б.В.Н. на решение Воткинского городского суда Удмуртской Республики от 09 июня 2010 года, которым

исковые требования Г.В.Г. к Б.В.Н. о признании сделки недействительной, включении имущества в наследственную массу удовлетворены.

Договор пожизненного содержания с иждивением от 17 февраля 2006 года, заключенный между Г.В.С. и Б.В.Н. признан недействительным.

Квартира, расположенная по адресу включена в состав наследственного имущества Г.В.С., умершей года.

С Б.В.Н. в пользу Г.В.Г. взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 2 611 руб., услуги представителя в сумме 1 000 руб., расходы по проведению экспертизы в сумме 8611 руб., транспортные расходы в сумме 1544 руб., всего взыскано 13 766 руб.

Заслушав доклад судьи Смирновой Т.В., объяснения Б.В.Н., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Г.В.Г. и его представителя Д.Е.А. (ордер N от 19.07.2010 г.), возражавших против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия

установила:

Г.В.Г. обратился в суд с иском к Б.В.Н. о признании сделки недействительной, включении имущества в наследственную массу, мотивируя тем, что Г.В.С., тетя истца, 29.01.2004 г. завещала ему квартиру, расположенную по адресу Г.В.С. умерла. В 2009 году он узнал, что 17.02.2006 г. между Г.В.С. и Б.В.Н. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Считает данную сделку незаконной, так как с осени 2005 года состояние здоровья Г.В.С. ухудшилось, она стала совершать неадекватные поступки, ухудшилась память, 23.06.2006 г. по заявлению Б.В.Н. Г.В.С. судом признана недееспособной. Считает, что, подписывая договор, Г.В.С. не могла осознавать характер происходящего, понимать значения своих действий и руководить ими, в связи с этим, просил суд признать недействительным договор пожизненной ренты от 17.02.2006 г. и применить последствия недействительности сделки, вернуть квартиру, по адресу в собственность Г.В.С., включить спорную квартиру в наследственное имущество, взыскать с ответчицы судебные расходы.

В судебном заседании Г.В.Г. исковые требования поддержал.

В судебном заседании ответчик Б.В.Н. исковые требования не признала, пояснила, что в ноябре 2005 года у Г.В.С. был микроинсульт, ухудшилось состояние ее здоровья, она все понимала, но не могла ходить, жила одна, просила ухаживать за ней, за что обещала обеспечить жильем. Указала, что ухаживала за Г.В.С. с декабря 2005 года, а 17.02.2006 г. оформила договор пожизненного содержания с иждивением с ней.

В судебном заседании третье лицо Г.Р.Г. исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица - нотариуса Г.Л.А., извещенной о месте и времени рассмотрения дела.

Суд вынес вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней Б.В.Н. просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Считает решение суда незаконным, так как суд не исследовал в полном объеме доказательства, а именно, не удовлетворил ее ходатайство о допросе свидетеля П.А., отказал в приобщении к материалам дела заявленных ею вещественных доказательств. Указала, что она поздно получила извещение о назначении судебного заседания 09.06.2010 г., тем самым была лишена возможности подготовить необходимые доказательства и заключить соглашение с представителем; что суд отказал в удовлетворении ее ходатайства о заключении соглашения с другим представителем; не согласна с заключением судебно-психиатрической экспертизы от 26.03.2010 г. Указала, что она не реализовала свое право на проведение повторной экспертизы с привлечением психолога и врача-невропатолога. Указала, что суд не принял во внимание то, что Г.В.С. заключила сделку купли-продажи гаража 15.01.2004 г., которая судом признана действительной; дал неправильную оценку показаниям свидетеля Ч.Я.В., который является сотрудником учреждения, проводящего судебно-медицинские экспертизы, показаниям свидетелей П.Б. и Г.Р.Г.

В материалах дела имеются возражения на кассационную жалобу, подписанные представителем Г.В.Г. Д.Е.А.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав участников кассационного процесса, Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно и обоснованно, постановлено с правильным применением норм материального и процессуального права, объективной оценкой доказательств, представленных сторонами.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ решение суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства:

- Г.В.С. имела в собственности 2-комнатную квартиру по адресу: ;

- 29.01.2004 г. Г.В.С. оформила завещание на имя Г.В.Г. на 2-комнатную квартиру по адресу: ;

- 17.02.2006 г. между Г.В.С. и Б.В.Н. оформлен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которого Б.В.Н. обязуется пожизненно содержать Г.В.С, а та передает ей бесплатно свою 2-комнатную квартиру;

- 23.06.2006 г. решением Воткинского городского суда, по заявлению Б.В.Н., Г.В.С. признана недееспособной;

- 08.08.2009 г. Г.В.С. умерла.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются.

Как следует из искового заявления, Г.В.Г. просит признать договор пожизненной ренты недействительным на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Судебная коллегия считает, что в судебном заседании основания заявленного иска нашли свое подтверждение.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из материалов дела следует, что договор пожизненной ренты с Г.В.С. заключен ответчицей 17.02.2006 г., а 23.06.2006 г. Г.В.С., по заявлению Б.В.Н., признана судом недееспособной.

При рассмотрении данного спора была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза в отношении Г.В.С. Из заключения экспертизы следует, что Г.В.С. "в момент совершения договора пожизненного содержания 17.02.2006 г. обнаруживала признаки сосудистой деменции, глубина интеллектуального дефекта у подэкспертной была выражена настолько, что лишала ее способности защищать свои законные права и интересы, тем самым понимать значение своих действий, а равно и руководить ими" (л.д. 90 - 93).

Данное обстоятельство подтверждено в суде и показаниями свидетелей: .

Кроме этого, судом обозревалась медицинская карта Г.В.С. в которой, после осмотра ее психиатром - 14.04.2006 г. указано, что ухудшение поведения Г.В.С. отмечается с конца 2005 года, снизилась память, заговаривается. Среди других, в том числе выставлен диагноз .

Суд правомерно оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и их взаимную связь в совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и обоснованно удовлетворил исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с оценкой доказательств, данных судом первой инстанции.

Кроме этого, Судебная коллегия считает необходимым отметить, что в июне 2006 г. Воткинским городским судом рассматривался иск Б.В.Н. о признании Г.В.С. недееспособной, что Б.В.Н. дважды обращалась в суд с исками о признании договора купли-продажи гаража, совершенного Г.В.С. 15.01.2004 г., недействительным, первый раз - по основанию, что Г.В.С. на момент совершения сделки была недееспособна, второй раз - по основанию, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны Ч.Я.В., так как Г. в момент совершения сделки не понимала значения своих действий. По мнению Судебной коллегии, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что обосновывая ранее свои требования о том, что Г. в январе 2004 года уже не понимала значения своих действий, Б.В.Н. противоречит своим доводам в суде по данному спору.

Из решения Воткинского городского суда от 23.06.2006 года, вступившего в законную силу, усматривается, что Б.В.Н. поддерживая свое заявление в суд о признании Г.В.С. недееспособной поясняла: "тетка прикована к постели, не узнает родственников и знакомых" (л.д. 117).

Из решения Воткинского городского суда от 03.07.2007 г., вступившего в законную силу, усматривается, что Б.В.Н., в обоснование своих требований утверждала: "Г.В.С. состоит на учете у психиатра с февраля 2006 года, задолго до этого года 3 - 4 у нее наблюдались признаки психического заболевания: она стала заговариваться, говорила глупости, " (л.д. 36).

Из решения Воткинского городского суда от 28.08.2007 г., вступившего в законную силу, усматривается, что Б.В.Н. утверждала: Г.В.С. постоянно была выпившая, больная, недееспособная (л.д. 118).

При таких обстоятельствах, Судебная коллегия полагает, что вывод суда о том, что в момент совершения сделки 17.02.2006 г. Г.В.С. не отдавала отчета своим действиям, обоснован, основан на достаточных доказательствах, представленных сторонами суду.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд не удовлетворил ходатайство Б.В.Н. о допросе свидетеля П.А. и отказал в приобщении к материалам дела заявленных ею вещественных доказательств, а именно: фотографий Г.В.С., аудиозаписи разговора с Г.В.С., записи Г.В.С. с номерами телефонов, в том числе телефона нотариуса, Судебная коллегия считает необоснованными. В соответствии со ст.ст. 59 и 60 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Показания свидетеля , который является таксистом, со слов ответчика, подвозившим Г.В.С. один раз, вещественные доказательства, о которых говорит кассатор - фотографии Г.В.С., аудиозапись разговора с Г.В.С., записи Г.В.С. с номерами телефонов, по мнению Судебной коллегии, суд обоснованно не принял в качестве доказательств по мотиву несоответствия их относимости по делу, а именно, ко времени заключения договора пожизненного содержания.

Довод кассационной жалобы о том, что ответчик поздно получила извещение о назначении судебного заседания 09.06.2010 г., что тем самым была лишена возможности подготовить необходимые доказательства и заключить соглашение с представителем, не соответствует материалам дела. Довод о том, что суд незаконно отказал в удовлетворении ее ходатайства о заключении соглашения с другим представителем, также не обоснован. Из материалов дела следует, что данное гражданское дело рассматривается судом с 20.08.2009 г., за это время состоялось шесть судебных заседаний по делу (л.д. 29 - 31, 45, 49, 62 - 68, 79 - 84, 126 - 133), в каждом из них участвовала либо сама Б.В.Н., либо ее представитель Г.Е.Н. При таких обстоятельствах, Судебная коллегия полагает, что ответчик имела возможность подготовиться к судебному заседанию 09.06.2010 г. Из материалов дела усматривается, что представитель ответчика Г.Е.Н. извещена судом о судебном заседании на 09.06.2010 г. еще 27.05.2010 г. телефонограммой, а затем ей было направлено извещение с уведомлением, полученное ее представителем Г.Г.Н. 01.06.2010 г. (л.д. 96, 99). Г.Е.Н. в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила. Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в ее отсутствие. При таких обстоятельствах, отказ суда в удовлетворении ходатайства Б.В.Н. об отложении дела для заключения договора с другим представителем Судебная коллегия считает обоснованным.

Довод кассационной жалобы о том, что ответчиком не реализовано право на проведение повторной экспертизы с привлечением психолога и врача-невропатолога, также не обоснован.

Основаниями для назначения повторной экспертизы в суде, согласно ст. 87 ГПК РФ, являются имеющиеся сомнения в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличие противоречий в заключениях нескольких экспертов. Ответчик Б.В.Н. мотивировала необходимость назначения повторной судебно-психиатрической экспертизы лишь несогласием с выводами экспертизы и недоверием экспертам. Судебная коллегия полагает, что мотивация ходатайства Б.В.Н. недостаточная и суд первой инстанции правомерно отказал в назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы.

Несостоятелен и довод кассационной жалобы о заинтересованности свидетеля Ч.Я.В. в исходе дела. Доказательств тому в деле не имеется, а судебно-психиатрическая экспертиза по делу проведена другими лицами, в установленном законом порядке. Кроме этого, Судебная коллегия обращает внимание, что показания всех свидетелей оценены судом в совокупности с другими доказательствами, установленными по делу.

Довод кассационной жалобы о том, что суд не принял во внимание, что Г.В.С. заключила сделку купли-продажи гаража 15.01.2004 г., которая судом признана действительной, Судебная коллегия считает необоснованным, так как это обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения данного спора - Г.В.Г. оспаривает сделку от 17.02.2006 г.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение судебно-психиатрической экспертизы от 26.03.2010 г. носит спорный, противоречивый характер, содержит не соответствующие установленным судом обстоятельствам факты, что судом неправильно оценены показания свидетелей и направлен на переоценку выводов суда первой инстанции. Судебная коллегия полагает, что все собранные сторонами по делу доказательства оценены судом первой инстанции, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Судебная коллегия также считает, что принесенные Б.В.Н. замечания к протоколу судебного заседания от 09.06.2010 года также не влияют на законность и обоснованность вынесенного решения суда. Как было уже ранее указано неявка извещенных о времени и месте рассмотрения дела лиц, участвующих в деле, их представителей, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, не препятствует рассмотрению судом дела. Извещенная о времени рассмотрения дела представитель Б.В.Н. Г.Е.Н. об уважительности причин неявки суду не сообщила и суд правомерно рассмотрел дело в ее отсутствие.

Таким образом, доводы жалобы, не могут быть основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия

определила:

Решение Воткинского городского суда Удмуртской Республики от 09 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Б.В.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

БЕРШ С.И.

Судьи

АХКЯМОВ Р.Р.

СМИРНОВА Т.В.

С уважением,

Харченко О.В.