Гарантия преимущественного права на продление аренды нежилого помещения на новый срок

В каком случае имеет арендатор преимущественное право и перед какими другими лицами?

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Планируется сдача в аренду нежилого помещения. Арендатор прислал свой вариант договора. Скажите правильно составлен договор? И есть ли в нем подводные камни? Спасибо заранее!

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: , (далее по тексту - помещение) с целью размещения в нем стоматологической клиники.

1.2. Помещение находится в торгово-офисном центре на 1 этаже одно-этажного здания, общая площадь - 57,8 кв. м черновая отделка. Кадастровый номер 28:19:011229:198.

1.3. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-и теплоснабжение), .

1.4. На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельство о государственной регистрации права, договор от 12.08.2013 № 30-180, дата выдачи «24» нояря 2014 года.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета тысяч в месяц включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.

2.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю 100 % месячной арендной платы, предусмотренной в п. 2.1 настоящего договора.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

- производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

- требовать соответственного уменьшения арендной платы;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

3.2.2. Пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого помещения.

3.2.3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю помещение в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением.

3.4.3. В случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы.

3.4.4. В случае отказа продления договора аренды сроком до 2 лет, возместить расходы Арендатора по капитальному ремонту, а также других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.

3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту помещение в десятидневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. Срок аренды

4.1. Настоящий договор заключен на срок одиннадцать месяцев с 01.01.2015 г. по 01.12.2015 г.

4.2. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.3. Если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

- грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению;

- существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

- Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

- переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

- Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки, если стороны не договорятся об ином;

- помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного внаем помещения.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [ 1] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. Заключительные положения

7.1. Передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего договора арендованное помещение должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.4. Любые споры, возникающие из настоящего договора.

7.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу - по одному для каждой из Сторон.

7.6. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

Договор аренды закончился 30 апреля, но до сих мне не дали новый. В п. 9.5 договора написано: Арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение Договора аренды на новый срок, при условии письменного уведомления Арендодателя о своем намерении заключить новый Договор аренды за два месяца до окончания срока действия настоящего Договора. Я таких уведомлений не получала. За май месяц арендная плата внесена. Все обязанности по договору исполнялись. Как мне быть в этом случае?

Срок аренды нежилого помещения заканчивается, арендодатель требует либо освободить помещение, либо подписать договор на невыгодных для арендатора условиях.

В течении трех лет ИП было арендовано помещение под частный детский сад. Первый договор был заключен на 11 месяцев, затем дважды продлевался на неопределенный срок. В договоре предусмотрено повышение арендной платы ежегодно в соответствии с инфляцией, что ежегодно и делалось, так же регулярно повышались и платежи за коммунальные услуги. Арендатор своевременно вносил арендные платежи. В этот раз арендодатель прислал за 3 месяца уведомление о прекращении договора аренды и предложил заключить новый договор на срок 11 месяцев. Новый договор не только не устраивает арендатора по размеру арендной платы существенно отличающейся от повышения на величину инфляции, но и по многим другим пунктам которые отвечают интересам только арендодателя, например арендодатель включил пункт о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя без объяснения причин, увеличены размеры пени, штрафов, сроки передачи арендуемых помещений по окончании договора с 10 дней до 2 х, убран пункт о возмещении арендатору неотделимых улучшений, перекладывание обязанностей арендодателя за капитальный ремонт на арендатора и т.д. В то же время арендатор еще до окончания срока аренды многократно извещал арендодателя о существенных ухудшениях арендуемых помещений, а именно было обнаружено, что под обоями стены утеплены тонкими пенопластовыми плитами в нарушении требований пожарной безопасности. Арендатор неоднократно направлял претензии с требованием удалить пожароопасный пенопласт и оштукатурить и покрасить стены, т.к помещение арендовалось изначально в полной отделкой и высокой арендной платой, в ответ на что арендодатель соглашается устранить недостатки только после подписания нового договора аренды на грабительских условиях. Срок который определи арендодатель датой окончанием договора истекает через месяца, арендатор вынужден вести свою деятельность в пожароопасном помещении. Как поступить в такой ситуации, если арендатор заинтересован в данном помещении?

Ст.621 ГК устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях перед другими лицами. В случае если арендодатель заключает договор аренды с другим лицом, а условия контрактов составляют коммерческую тайну предприятия, может ли арендатор удостоверится в правомерности заключения договора арендодателя с другим лицом.

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды нежилого помещения для размещения офиса. В договоре стороны определили размер арендной платы – 86 руб. 67 коп. за кв. метр площади в арендуемом помещении в день. Однако арендщатор внесло указанную плату только за один месяц, после чего платежи прекратило. На требования арендодателя оплатить арендную плату руководитель арендатор заявил, что помещение фактически не использовалось, так как целью заключения договора аренды было приобретение арендатор юридического адреса.

Дайте юридическую оценку позициям сторон.

У меня заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, имею-ли я преимущественное право на возобновление договора аренды, или мне арендодатель может отказать в последующем заключение договора, и сдать помещение другому арендодателю? А так-же могу-ли я обратится к арендодателю с просьбой предоставления арендный каникул? Заранее спасибо за ответ!

, что я имею преимущественное право на заключение договора на новый срок?