Как минимизировать риски при покупке квартиры через цепочку сделок - правильные документы и подстраховка
Мы хотим купить 2 ух комнатную квартиру, продавец покупает 3 комнатную, те продавцы покупают другую 3 ех комнатную меньшего размера. Наш продавец хочет провести в один день все сделки, у всех наличные деньги. Мои деньги получит продавец последней квартиры (3 х комнатной меньшего размера). Чем я рискую, стоит ли заключать подобную сделку, какие документы мне необходимо запросить и проверить, как подстраховаться в этом случае? Спасибо за ответ!
В процессе сделки, ничем особо вы не рискуете. Надо правильно понимать, каким образом будут заложены деньги в ячейку, и под какие условия. Все риски идут от юридической ситуации с документами на покупаемую квартиру. Рекомендую обратиться к специалисту за оказанием юридической помощи, и оформить титульное страхование квартиры.
Спросить
Покупаю квартиру без агенства. Деньги хочу передать через ячейку банковскую (так надёжнее)! Продавец вроде согласен, но тогда говорит, месяц ещё будет проживать (после сделки, купля-продаже) уже в моей квартире! Т.к. она эту квартиру продаёт,и в этот же день другую покупает! Я ни чем не рискую соглашаясь на такую сделку?
Вы можете установить договором купли продажи или отдельным соглашением - какого числа продавец обязан освободить квартиру.
Спросить
нужна будет помощь по дальнейшей выписке - обращайтесь. по мне так месяц это слишком много.
СпроситьМы решили приобрести квартиру, за наличный расчет. Продавец покупает другую с ипотекой. У нее сделка проходит за 5 дней, наша сделка 21 день. Продавец 2, который продает квартиру с ипотекой, хочет получить деньги через пять дней. Нам юрист предложил или сразу отдать деньги под расписку при заключении договора или ускорить сделку. Мы якобы покупаем квартиру с обременением, через 5 дней получаем документы на квартиру с обременением, производим расчет с продавцом, наш продавец пишет расписку, что получил все деньги и мы идем снимаем обременение. Имеет ли такая схема право на жизнь, стоит ли влезать в такую аферу.
Зачем Вам вообще нужен риск? Если деньги лишние - потратьте на благотворительность
Спросить
Полагаю не стоит. Обмременения может снять с согласия органа, наложившего обременения, только собственник квартиры. Вы таковым являться не будете, так как регистрация сделки еще не пройдет.
СпроситьСуществует цепочка: покупатель покупает комуналку, жилец коммуналки покупает мою квартиру, я покупаю более хорошую квартиру, люди из более хорошей квартиры покупают себе тоже что-то лучше, люди из что-то покупают нечто в прямой продаже. У всех доплаты, все деньги получает продавец последней квартиры.
Нотариат всех сделок проводится единовременно, деньги закладываются в ячейку перед нотариатом. Изначально предполагалось, что продавец конечной квартиры, той, что находится в прямой продаже, получает деньги только после регистрации _всех_ сделок в ГБР (в Питере ГБР регистрирует сделки с недвижимостью).
Сейчас выясняется, что продавец конечной квартиры хочет получить деньги по факту регистрации продажи только своей квартиры и агенты пытаются убедить меня, что хоть это и не очень хорошо, но пойти на такое можно.
Я вижу риск, что если та квартира, которую я покупаю, не регистриуется по каким-то причинам (а вдруг она за день до нотариата станет предметом залога или попадет под арест?), я остаюсь без квартиры (продажа моей квартиры будет зарегистрирована) и без денег (деньги получит продавец конечной квартиры).
Вопросы к специалистам:
1. Оправданы ли мои опасения?
2. Как сделать так, чтобы в случае проблем с регистрацией договора покупки моей "новой" квартиры, я мог вернуть свою "старую" квартиру с минимумом проблем?
1. Ваши опасения оправданы. До получения свидетелства о государственной регистрации может произойти много нюансов.
2. Я бы рекомендовал указать Вам в Вашем договоре ссылку на ст.157 ГК РФ с приблизительным смыслом: регистрация сделки купли продажи Вашей квартиры невозможна без регистрации сделки купли-продажи квартиры для Вас. В Московских агентствах это указывают при необходимости.
с уважением,
СпроситьПокупаем квартиру (субъект 1). продавец (субъект 2) в это же время покупает себе квартиру у другого продавца (субъект 3). Агентство предлагает оформить сделку купли-продажи путем перечисления денег непосредственно субъекту 3 путем двойной сделки. Что представляет собой такая сделка, возможны ли какие-нибудь риски для нас?
Не связывайтесь. Оформляйте с каждым Продавцом квартиры договор отдельно и платежи отдельно. В случае спора, который может возникнуть потом, будет сложно решить финансовые вопросы. Кроме того, если ранее налоговым вычетом по статье 220 Налог. Кодекса не пользовались, при подаче Декларации нужно будет подтвердить оплату стоимости квартиры распиской и договором купли-продажи.
СпроситьЯ собираюсь купить долю квартиры у брата (продавца) моей жены (он владеет 1/4 квартиры по ДКП, она 3/4, квартира в собственности более 10 лет). В квартире также прописаны 2 ое несовершеннолетних детей продавца. Вопросы следующие:
1) Какие документы и действия должен предоставить/произвести продавец перед заключением сделки?
2) Как провести сделку купли-продажи самостоятельно?
3) Какие документы после заключения сделки необходимы мне для регистрации квартиры и сам порядок ее регистрации?
Спасибо за ответ!
Собираюсь приобрести квартиру. Сделка альтернатива. Я покупаю за нал. деньги; те, у кого покупаю квартиру, покупают другую квартиру (вторичка); и последнее звено также продает свою и покупает квартиру-новостройку. В покупаемой мной квартире прописан несовершеннолетний ребенок, он не собственник и собственник квартиры - его мать. По сделке предлагают - чтобы выписка/прописка была произведена после регистрации всех документов и получения св-ва о собственности, до типа им некуда выписаться. Вопрос какие у меня риски? Особенно относительно несовершеннолетнего... если ли такая практика совершения сделок? Какие рекомендации для меня?
В договоре купли-продажи укажите конкретную дату снятия продавца и его семьи с регистрационного учета.
СпроситьЯ продаю квартиру и покупаю квартиру у третьего лица, тройная сделка, оформление прав собственности всех должно произойти в один день. Риэлтол говорит, что сделка на покупку квартиры произойдет через 2 недели. А а если мой продавец кв. откажется в течении 2 недель от сделки? Как подстраховатся?
Хотим обменять у знакомых её 2 х комнатную квартиру, (которую она недавно унаследовала), на нашу 1 комнатную с доплатой.
Вопрос: как лучше оформить сделку? Договор мены с нашей доплатой или встречная сделка (она покупает у нас, мы покупаем у неё) по какой сделке меньше рисков оспорить сделку, если вдруг появится другой наследник.
Добрый день!
Если появится наследник, и он признает долю на эту квартиру например он может вас ее истребовать если вы приобрели ее безвозмездно.
А оба варианта которые вы указали являются возмездными.
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Ст. 302, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) {КонсультантПлюс}
Спросить
Правильно ли я понял, что в обоих случаях я не потеряю, ни квартиру, ни доплату?
Спросить
Добрый день
На самом деле между двумя встречными договорами и одним договором мены, разница только в количестве затраченной бумаги. В случае если появится как вы говорите, неожиданный наследник, ему будет все равно, оспаривать-ли один договор мены или два договора купли-продажи. Может быть даже так, что этот наследник согласиться с отчуждением квартиры и потребует с продавца, причитающуюся ему долю (как наследнику).
СпроситьХочу купить комнату, но...Продавец одновременно хочет оформить ипотеку для одновременной покупки квартиры, вложив еще и свои накопленные. Сделку предлагают оформить в один день, вложив в ячейку: мои деньги, деньги продавца комнаты, а так же ипотечные деньги банка. Доступ к ячейке получит продавец квартиры, после регистрации двух наших сделок в мфц-- продавца комнаты со мной и продавца с продавцом квартиры. Все предполагается оформить в один день. Кроме того, мне звонят и говорят что продавец квартиры, (тоесть наше конечное звено), хочет купить другую квартиру у четвертого человека и мне предлагают уже пустить в эту ячейку продавца квартиры для того чтобы доступ получил потом кто то четвертый. Как считаете, много ли здесь рисков и стоит ли идти мне на эту сделку?) спасибо.
Много. Пускать пока точно не надо продавца. В Ваших интересах вообще сначала зарегистировать право собственности (ст. 8.1, ст. 209 ГК РФ) на комнату, а потом заплатить деньги. Так выгоднее для Вас. Вас то не должны беспокоить его желания. О себе надо думать.
Спросить
Не советую соглашаться на такую сделку. Заключайте договор аренды ячейки и в договор аренды ячейки (922 ГК РФ) никого лишнего не допускайте. Вам же не нужны в последующем проблемы. До регистрации в ячейку никто не должен получать доступ.
Спросить
Думаю, не стоит идти на такую сделку. Слишком много рисков. Никакого четвертого человека Вам не нужно. Что касается возможности совершить сделку один день - все возможно, ст.454 ГК РФ.
Спросить
Здравствуйте, уважаемый Иван! Давайте по порядку. Если через ячейку (ст.922 ГК РФ), то можно, но без еще одной стороны стороны. Одно дело Ваш продавец и его покупатель, но впутывать сюда еще одного не стоит. Согласиться на заключение договора купли-продажи (ст.549 ГК РФ) стоит, если не будет этого постороннего лица. И в любом случае прописать в договоре условие, что деньги получает Ваш продавец после успешной регистрации права в Росреестре на Вас (ст.8.1 ГК РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Спросить
Деньги нескольких участников сделок в одной ячейки риск в любом случае.
ГК РФ Статья 922. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе
1. Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
СпроситьВам не надо на таких условиях, это попахивает мошенничеством, не понятно, что за спешка, заберет свои деньги, за комнату, а дальше уже его дело, пусть оформляет ипотеку и т.д.,а так больше похоже на искуственно созданную спешку, для того, что бы обмануть, так как это не то что убежит за несколько часов. Так что не рекомендую на таких условиях, просто оформляйте договор и расплачивайтесь за комнатцу через ячейку, без посторонних вложений.
ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 549 ГК РФ
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Спросить
Здравствуйте! По факту, если все условия будут прописаны в договоре купли-продажи и в договоре с банком, то вполне возможно. Однако, я не сторонник подобных сделок. Я предпочитаю сделки с минимальными рисками для клиента. Я бы советовала сначала оформить договор купли-продажи комнаты через мфц и произвести оплату после регистрации. Не вижу для Вас плюсов ожидать продавца с его сделками, которые к Вам не имеют отношения. Пусть самостоятельно решает дальнейшие свои проблемы без Вашего участия.
Спросить
Иван!
Не соглашайтесь. Должны быть вы и продавец. Вообще эти ячейки зачем. Договор расписка, задаток. Старая схема. Приобретаете право собственности, ст.209 ГК РФ.
Удачи!
Спросить
Не советую Вам выполнять просьбу будущего продавца комнаты.
Аренда банковской ячейки между двумя гражданами даже
по одной сделке - не самый популярный способ передачи денег.
Лучше всего Вам воспользоваться помощью адвоката, юриста, риэлтора, составить подробный предварительный договор, основной договор.
Если есть желание, то можете застраховать сделку в страховой компании или удостоверить договоры у нотариуса.
Можете положить деньги нотариусу на его депозит в банке, с условием получения денег продавцом после предоставления документа Росреестра о регистрации права собственности на комнату за покупателем.
Можете воспользоваться безналичным переводом денег со счета покупателя на счет продавца, открытые в одном банке при одновременном присутствии и покупателя и продавца или их представителей на всех этапах исполнения сделки.
Спросить
Здравствуйте. Это вообще не реально за один день. Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру Кроме этого есть опасность того, что продавец может остаться без квартиры, т.к. право собственности будет уже зарегистрировано, а деньги по какой-либо случайности не будут выданы продавцу.
А вообще нужно смотреть сам договор хранения банковской ячейки.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)1. Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
Желаю удачи. В.
Спросить
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта! В один день, можно всё оформить, при подписании ДКП в МФЦ, и передавайте продавцу его деньги, а что он с ними будет дальше делать, уже не ваши проблемы. Статья 421 ГК РФ. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Спросить
Когда я сказал пускать в ячейку, я имел ввиду только вложенные ими деньги на покупку желаемой ими недвижимости. Конечно будет договор.
СпроситьПостороннее лицо в банковскую ячейку (ст.922 ГК РФ) по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ) не стоит пускать. У Вас взаимоотношения с Вашим продавцом. А дальше с остальными сам пусть разбирается. И уж тем более с четвертой стороной! Чем меньше лиц в цепочке договоров купли-продажу, тем лучше.
Спросить---как договоритесь, так и поступайте, мой совет, передать деньги сразу после подписания и сдачи договора в МФЦ. Статья 421 ГК РФ. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
СпроситьМы покупаем квартиру где собственники несовершеннолетние дети (кв. приватизирована), родители детей покупают другую квартиру, Опека дала добро. Сделка будет проходить в один день: свою продают, другую покупают. Подскажите каким образом будут выписаны дети? И будут ли они уже выписаны до момента совершения сделки?
Добрый день. Берите у родителей нотариально удостоверенное обязательство перерегистрировать детей в течение какого-то количества дней
Спросить
