Как правильно выкупить долю в квартире при разводе - нужно ли выделять долю перед продажей, если муж остается жить в ней?

Долю выделять не нужно. Вы обязаны письменно уведомить бывшего мужа об условиях продажи и, если он в течение 30 дней не выкупит Вашу долю, Вы вправе продать ее на тех же условиях 3 лицу.

у вас есть решение суда где доли уже выделены - идите с ним в рег палату и составляйте договор . а потом регистрируйте сделку

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены. (ст.ст. 246, 250 ГК РФ)

Не нужно никакого выделения. Предложение советую направлять через нотариуса. Помимо стоимости укажите и срок и порядок оплаты