Получение согласия на некапитальную пристройку в нежилом помещении с двумя собственниками. Рассмотрение возможных проблем со земельным участком и преимущественным правом аренды или покупки второго этажа.

398₽ VIP

В первую очередь согласно ст.222 ГК РФ постройка может быть признана самомвольной.

Руководствуйтесь ст. 51 Градостроительного кодекса и ст. 222 ГК РФ

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Абзац первый утратил силу.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласие требуется Но при неоформленном участке строительство запрещено. В будущем вы имеете преимущественное право выкупа данного земельного участка, если он у вас будет в аренде

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Если собственность не долевая,то не нужно получать разрешения второго собственника на пристройку.проблемы с пристройкой будут связаны с неоформлением земельного участка.Нужно заказывать межевание., заказывать кадастровый план земельного участка.преимущественных прав Вы не имете

Дополню

право на участок у вас будет только при регистрации права собственности на нежилое помещение, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)

. текст в предыдущей редакции)

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)

Так как исходя из вашего вопроса, вы катите сделать НЕ КАПИТАЛЬНУЮ пристройку к вашему помещению, то она не ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ и никакие разрешения и соглосования на нее НЕ НАДО.

НЕ капитальное строение оформлять не надо.

Удачи

Если это пристройка к жилому дому или иной недвижимости, то все вопросы переустройства решаются всеми собственниками вместе. Вы не сможете не то, что без администрации что-то делать, но и без решения общего собрания собственников. Аренду или иное право на земельный участок Вы имеете право оформить тоже по решению всех собственников вместе. Преимущественное право покупки ВЫ имеете в том случае, если они решать продать его.

Но согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги обычно проводятся при продаже мунципального или госимущества.

Стройте пристройку с разрешения муниципалитета-сособственника (п. 1 ст. 247 ГК РФ: "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом").

Земля пока не имеет значения.

Построите, вот тогда появится право на преимущественную аренду или выкуп земельного участка согласно ЗК РФ и ГК РФ.

Уважаемый Алексей, независимо от того, оформлена земля или нет, Вам необходимо либо иметь разрешение на пристройку, либо доказательства того, что она некапитальная и разрешения не требует (проект).

Согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство не требуется

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Иные случаи могут быть установлены региональным законодательством Мурманской области.

Кроме того, мое мнение - земельный участок должен быть как-то оформлен - в собственность, аренду и т п, не имеет значения, какое у него разрешенное использование, и что оно совпадает с родом Вашей деятельности. Должен быть документ о праве пользования участком, хотя бы сервитут, так как по всем нормам он Вам нужен для обслуживания Вашей части здания.

Также имеет значение, для чего Вы будете использовать пристройку. Если для аптеки, это одно, а если Вы там, скажем, хотите летнее кафе открыть, то здесь история совершенно другая, и надо не только оформлять участок, но и менять разрешенное использование.

Поскольку у Вас в здании 2 собственника, то здание находится в долевой собственности, и землю Вы также должны оформить в долевую собственность. Согласно п. 3-4 ст. 28 ФЗ

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Вы можете сказать - а почему собственно здесь имеет место приватизация земли, причем тут государственная или муниципальная собственность, если у земельного участка согласно данных кадастрового учета, нет собственника? Отвечаю - потому что с 2006 года согласно п. 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", земельными участками, собственность на которые не разграничена (то есть никак не упорядочена, нет конкретного собственника), распоряжается администрация в данном случае муниципального района, которая и является Вашим соседом на 2 этаже.

Что касается выкупа помещения, то тут правила по аналогии с долями квартир не действуют. Так как приобретение частным лицом/организацией недвижимости из муниципальной собственности также является не просто сделкой по переходу прав, а является ПРИВАТИЗАЦИЕЙ муниципального имущества, и для нежилой недвижимости такая продажа происходит с торгов по утвержденному заранее плану, что в общем сложная и коррупциогенная процедура.