Каким образом в данном случае будет происходить налогообложение обеих сделок?

С предварительного согласия застройщика Вы можете до сдачи дома Госкомиссии заключить договора цессии, но это не будет продажей квартиры как таковой, а означает уступку прав требования на квартиру по договору долевого участия в жилищном строительстве. Если же дом сдан Госкомиссии, то цессию осуществлять нельзя, потребуется ждать, пока право собственности на квартиру будет зарегистрировано за дольщиком и тогда осуществляется купля-продажа квартиры. Договор о долевом участии в строительстве не является договором реализации, поэтому при уступке права требования по нему происходит инвестирование, а не купля-продажа. Если разрешение на строительство дома было получено застройщиком после 1 марта 2005г., то согласно ст.11 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается в этом случае с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Если Вы - резидент РФ по уплате налогов (ст.11 НК РФ), то имеете право на имущественный налоговый вычет по пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, который предоставляется единожды, то есть в случае, если ранее при покупке жилья Вы им не пользовались. С 1 января 2005 г. для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщику необходимо представить договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры [доли (долей) в ней] налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней. Таким образом, с 1 января 2005 г. налогоплательщик при приобретении прав на квартиру в строящемся доме вправе получить имущественный налоговый вычет на основании договора о приобретении прав на квартиру [доли (долей) в ней] в строящемся доме и акта о передаче квартиры [доли (долей) в ней] налогоплательщику, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Однако дождаться получения акта приёма-передачи квартиры для получения права на вычет в размере понесённых затрат, но не свыше, чем на 1000000рублей, необходимо. Исходя из того, что получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не ставится в зависимость от доходов того налогового периода, в котором фактически были понесены расходы в связи с приобретением (строительством) квартиры, налогоплательщик по своему выбору имеет право заявить имущественный налоговый вычет либо по доходам того налогового периода, в котором была приобретена квартира, либо по доходам последующих за годом приобретения (строительства) квартиры налоговых периодов. При этом если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественный налоговый вычет по Вашему заявлению, поданному одновременно с декларацией по подоходному налогу в налоговую инспекцию по месту Вашего жительства, предоставляется в размере фактически оплаченной Вами суммы по договору уступки права требования на квартиру предыдущему дольщику и указанной в представленной им расписке, но не свыше, чем на 1000000руб. на всю квартиру.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что для расчета налоговой базы налогоплательщик – резидент РФ по уплате налогов имеет право на имущественные налоговые вычеты в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика, в зависимости от периода владения имуществом либо в суммах фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. На основании ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому физическому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права согласно ст. 384 ГК РФ.

Уступка права требования представляет собой перемену лица (стороны) в обязательстве, но не меняет предмет обязательства. При этом исполнение финансовых обязательств новым кредитором перед первоначальным кредитором является возмещением расходов первоначального кредитора по сделке.

Переуступка права долевого участия в строительстве жилья является по своей сути переуступкой имущественных прав и поэтому в отношении дохода, полученного физическим лицом по договору уступки права требования, имущественный налоговый вычет предоставлен быть не может.

Из ст. 41 НК РФ следует, что для целей налогообложения доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, определяемая в том числе в соответствии с гл. 23 НК РФ.

Следовательно, разница между суммой, переданной по договору уступки права требования новым кредитором первоначальному кредитору, и суммой, уплаченной первоначальным кредитором за право (требование), принадлежащее ему на основании обязательства, будет являться доходом первоначального кредитора и подлежит налогообложению по ставке 13% (ст.224 НК РФ).