На что следует обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке, чтобы минимизировать риски покупателя?

199₽ VIP

РУководствуйтесь ст. 382 ГК РФ. Обратите внимание на документы, которые есть у продавца и на факт регистрации долевки. Кроме этого должна быть справка или расписка, подтверждающая полную оплату по договору.

На наличие разрешения на строительство и проектной документации у застройщика. То еть на то, на что мог не обратить внмание перичный долевик

Иначе будете ждать квартиру долго и нудно..

Основная часть тех, кто продает квартиры в новостройках по договору уступки прав требования, это инвесторы, изначально покупавшие один или несколько объектов недвижимости с целью дальнейшей перепродажи. Однако уступать право требования могут и такие дольщики, кто изначально покупал квартиру для собственного проживания. К ним, например, относятся ипотечные заемщики, которые не могут больше выплачивать ипотеку, или же просто покупатели, у которых изменились планы – например, появилась возможность купить квартиру большей площади. Необходимо учитывать, что продавец, который реализует квартиру по «уступке», в свое время мог заключить с застройщиком как ДДУ, так предварительный договор купли-продажи. «Если продавец заключал не ДДУ, а предварительный договор купли-продажи, то к новому покупателю переходит не право требования квартиры, а право заключения основного договора купли-продажи», – замечает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. Второй случай – намного более рискованный, ведь предварительный договор купли-продажи таит в себе одну из основных опасностей покупки квартиры в новостройке – риск двойных продаж. Дело в том, что предварительный договор, в отличие от ДДУ, не подвержен процедуре обязательной государственной регистрации, а потому застройщик может заключить неограниченное количество предварительных договоров на одну и ту же квартиру. В такой ситуации у нового покупателя практически полностью отсутствуют гарантии, что девелопер по прошествии определенного времени заключит с ним основной договор купли-продажи. Именно поэтому большинство экспертов по недвижимости рекомендуют покупателям квартир в новостройке избегать заключения предварительных договоров или покупок прав заключения основного договора у продавцов, которые зафиксировали отношения с застройщиком посредством предварительного договора. ДДУ, а также все дополнительные соглашения и договор уступки прав по нему проходят обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что практически сводит на нет возможность проведения каких-либо махинаций в отношении прав на объект долевого участия при их передаче. Поэтому новый покупатель должен особое внимание уделить документам, на основании которых сам цедент (лицо, уступающее право требования) имеет право на данный объект. Некоторые потребители избегают покупки нового жилья по договору уступки прав требования, опасаясь, что данный объект находится в залоге у банка. «Чтобы проверить, оправданы ли подобные опасения, необходимо взять справку из ЕГРП, в которой указано, находится ли данная квартира под ипотечным или каким-либо иным обременением», - сообщает Дарья Погорельская. Что касается самого договора уступки прав, то в нем обязательно должны быть указаны предмет уступки (адрес, количество комнат, метраж и т.п.), а также его стоимость. При заключении договора цессии необходимо выяснить, была ли цена договора, который «первичный» покупатель заключал с застройщиком, полностью им выплачена. По словам Дарьи Погорельской, статья 11 Федерального Закона №214 гласит, что уступка прав требования разрешена только в том случае, если участник долевого строительства полностью уплатил цену договора. Если у «первичного» покупателя имеется долг, он обязан сообщить об этом новому покупателю, на которого в таком случае и переводятся обязательства по выплате долга. И, наконец, покупатель недвижимости по договору уступки права должен знать, что если цедент с застройщиком заключал предварительный договор купли-продажи, то и сам договор цессии не должен проходить государственную регистрацию. В случае же, если цедент заключал ДДУ, договор уступки должен быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним.

Самое главное это полная оплата предыдущего дольщика за в квартиру - наличие подлинных документов об оплате кассовый чек, квитанция к приходному ордеру, подписи и печать на квитанции. Регистрация переуступки в Росреестре обязательна.

Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Т.е. по сути это те же риски, как и у тех, кто напрямую купил квартиру на этапе застройки. Недобросовестный застройщик — это и есть главный риск.

Вся документация должна быть тщательно проверена. Это минимизирует риски сделки. В договоре должны быть прописаны все нюансы — например, должно быть прописано по какому договору уступается право, какие документы нужно передать и т.п.

После договора, на руках у покупателей должны быть следующие документы:

основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;

подтверждения расчетов между сторонами основного договора;

акт передачи вышеназванных документов;

согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;

договор уступки.

На руках должен оказаться весь комплект документов, который должен быть у первоначального покупателя .

Также вы должны помнить, что количество переуступок неограниченно, поэтому есть шанс, что покупая квартиру подобным образом, вы можете оказаться даже не вторым, и не третьим, кто это квартиру перепокупает. Поэтому лучше всего об этом все подробнее разузнать, чтобы иметь на руках информацию обо всей цепочке договоров переуступок на данную квартиру .

Переуступка прав — разновидность сделки, при которой одна сторона передает другой стороне права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной.

Если ДДУ зарегистрирован в росреестре, то в принципе проблем не должно быть. Только обязательно узнайте порядок оплаты в прежнем договоре и насколько прежний участник долевого строительства выполнял свои обязательства по оплате.

В моей практике, зачастую предоставляют сверку взаиморасчетов участника с застройщиком. Чтобы потом не возникло проблем с оплатой, и вам не выставил застройщик каких-либо счетов.

Виктор Владиславович, здравствуйте,

1. Обратитесь к застройщику. От него необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, какие еще необходимо исполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик (инвестор) откажется отдать квартиру лицу, которое получило права на нее по переуступке, передавший такие права никакой ответственности нести не будет. Полученные от застройщика данные по самой квартире необходимо сравнить с данными, предоставленными непосредственно продавцом прав.

2. Для снижения рисков необходимо отследить всю цепочку переуступок и ее чистоту. По всем договорам должна быть осуществлена оплата.

3. несмотря на то, что наименее рискованной является Уступка по договору долевого участия: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств, ведь в договоре будет прописана именно та сумма, за которую продавец покупал недвижимость у застройщика. То есть, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком.

Удачи Вам!

Уважаемый Виктор Владиславович.

Не всё понятно, как Вы собираетесь купить квартиру, поэтому предлагаю все варианты:

Правила переуступки квартиры?

Переуступка квартиры возможна при любом виде сделки - по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите. Покупателем по этому виду договора могут быть как физические лица, так и юридические, которые могут подобным образом выкупать целые подъезды.

Кому это нужно? Как правило это бывает нужно рядовому покупателю в том случае, когда продажа квартир в данном доме закончена, и иного пути получения ее в конкретном месте нет. Мотивы же продавцов совсем различные, но я рассматриваю ситуацию с позиции покупателя. Другим случаем, почему покупать жилье по переуступке выгодно — это стоимость. Стоимость по переуступке, как правило всегда меньше, чем та, которую может предложить застройщик или кто-либо другой представляющий его интересы.

Вы должны знать, что переуступается квартира уже на других условиях, чем были заключены первоначально между переуступщиком и застройщиком. Ведь он первоначально мог вложиться еще на стадии, когда дом был только в проекте, и в силу этого стоимость его была существенно ниже. Подчас разница может быть очень большой. И чем ближе дом к тому, чтобы быть сдан, тем стоимость квартир в нем растет. Когда дом, уже сдан — стоимость уже кардинально другая. Вот почему для многих людей покупка на стадии застройки – выгодный вариант. Условия, вместе тем меняются. Переуступка невозможна без участия застройщика — необходимо его согласие.

Переуступка квартиры по ипотеке?

Переуступка квартиры по ипотечному кредиту — частый вид подобной сделки. Согласно ФЗ «Об ипотеке (законе недвижимости)» № 102 пункту 1 статьи 47 «залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).». Но здесь вы должны знать, что эта переуступка невозможна без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит. Условия по переуступке как правило выдвигает сам банк, обозначая какие условия сохраняются, и что в ряде случаев меняются. Это обязательно нужно иметь ввиду, поскольку не всегда сохраняются те же условия по сравнение с тем, кто переуступает вам права на квартиру. В ряде случаев, банки могут даже потребовать уплаты не менее 50 % от стоимости квартиры.

На что нужно обратить внимание при оформлении договора?

Вся документация должна быть тщательно проверена. Это минимизирует риски сделки. В договоре должны быть прописаны все нюансы — например, должно быть прописано по какому договору уступается право, какие документы нужно передать и т.п.

После договора, на руках у покупателей должны быть следующие документы:

основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;

подтверждения расчетов между сторонами основного договора;

акт передачи вышеназванных документов;

согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;

договор уступки.

На руках должен оказаться весь комплект документов, который должен быть у первоначального покупателя.

Также вы должны помнить, что количество переуступок неограниченно, поэтому есть шанс, что покупая квартиру подобным образом, вы можете оказаться даже не вторым, и не третьим, кто это квартиру перепокупает. Поэтому лучше всего об этом все подробнее разузнать, чтобы иметь на руках информацию обо всей цепочке договоров переуступок на данную квартиру.

Риски ?

Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Т.е. по сути это те же риски, как и у тех, кто напрямую купил квартиру на этапе застройки. Недобросовестный застройщик — это и есть главный риск. И действительно, многие дома так и не построены, какие-то сдаются в эксплуатацию на многие года позже, чем должны. Идет масса судов дольщиков с застройщиками. Многие, кто вкладывался в подобные квартиры — выигрывают суды, но дома так и стоят недостроенные. Но часто люди не могут ни денег вернуть, а порой и жить уже им негде. Но это не связано с видом договора — здесь вы должны понимать, что подобная ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день есть, и надо проверять и тысячу раз подумать — а надежный ли застройщик? Именно потому, что стоимость квартир, когда дом на этапе котлована существенно ниже и возникаю риск так и не получить жилье. Так что всегда надо все проверять и не слушать рекламу и людей, которые заинтересованы продать свой продукт. Также в случае, если Вы решили расторгнуть договор, часть денег неизбежно потеряете.

Сначала ищите сведения в Росреестре о праве на распоряжение объектом незавершённого строительства, и только потом смотрите бумажки, подтверждающие внесения денег за квартиру застройщику (карточка счёта), ДДУ.

Здравствуйте!

Надо ознакомиться с договором, провести анализ на чистоту недвижимости.

Сделку уступки права требования надо обязательно оформить нотариально.

Ваша квартира находиться в новостройке?

Звоните для Вас консультация бесплатная.

Виктор!

Прежде всего разрешение на строительство, основания на которых выделен участок, назначение земельного участка и условия договора уступки права.