В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Согласно статьям 674 и 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
требование о признании указанного договора незаключенным, суд учитывает следующее.
В соответствии со статьями 432 и 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно статьям 438 и 443 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
На основании части 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
все указанные выше договоры коммерческого найма являются ничтожными сделками, поскольку между сторонами в силу сложившихся правоотношений подлежал заключению договор социального найма, который носит бессрочный характер. Данные доводы не были предметом судебного исследования и в установленном законом порядке договоры не признавались ничтожными сделками, судебного решения о признании сделок таковыми не выносилось.
Вместе с тем, суд считает несостоятельным довод представителя истца о прекращения права пользования ответчиками жилым помещением в связи с признанием указанного договора коммерческого найма незаключенным.
В судебном заседании представитель истца Кирилюк А.А. пояснил, что до 2008 года с согласия ОАО «Агрострой» жилое помещение было предоставлено Герасимову А.П. на условиях договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. При этом Герасимов А.П. регулярно производил оплату за наем помещения в полном объеме.
Как следует из пункта 5.3 договора, наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
В соответствии со статьей 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу вышеприведенной нормы нарушение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.
Спросить
