Регистрация ИП при продаже квартир - обязательно ли и как правильно?

199₽ VIP

"Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 N 63-ФЗ

(ред. от 03.02.2014)

Статья 171. Незаконное предпринимательство

1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

Примечание. В статьях настоящей главы, за исключением статей 174, 174.1, 178, 185 - 185.6, 193, 194, 198, 199 и 199.1, крупным размером, крупным ущербом, доходом либо задолженностью в крупном размере признаются стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей, особо крупным - шесть миллионов рублей.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23

(ред. от 23.12.2010)

"О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем"

3. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации будет иметь место лишь в тех случаях, когда в едином государственном реестре для юридических лиц и едином государственном реестре для индивидуальных предпринимателей отсутствует запись о создании такого юридического лица или приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо содержится запись о ликвидации юридического лица или прекращении деятельности физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Под осуществлением предпринимательской деятельности с нарушением правил регистрации следует понимать ведение такой деятельности субъектом предпринимательства, которому заведомо было известно, что при регистрации были допущены нарушения, дающие основания для признания регистрации недействительной (например, не были представлены в полном объеме документы, а также данные или иные сведения, необходимые для регистрации, либо она была произведена вопреки имеющимся запретам).

Под представлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, следует понимать представление документов, содержащих такую заведомо ложную либо искаженную информацию, которая повлекла за собой необоснованную регистрацию субъекта предпринимательской деятельности.

4. При решении вопроса о наличии в действиях лица признаков осуществления предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение обязательно, судам следует исходить из того, что отдельные виды деятельности, перечень которых определяется федеральным законом, могут осуществляться только на основании специального разрешения (лицензии). Право осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение специального разрешения (лицензии), возникает с момента получения разрешения (лицензии) или в указанный в нем срок и прекращается по истечении срока его действия (если не предусмотрено иное), а также в случаях приостановления или аннулирования разрешения (лицензии) (пункт 3 статьи 49 ГК РФ).

Нужно регистрировать ИП,

В соответствии с . Федеральным законом от 8.08.01 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" установлен порядок регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.

Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, физическое лицо может выбрать, применять ли ему УСН либо уплачивать НДФЛ в отношении деятельности по сдаче в аренду жилого помещения.

Стоит обратить внимание на то, что при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в свидетельстве должен быть указан вид деятельности по сдаче в аренду жилых помещений (письмо Минфина России от 6.07.04 г. N 04-3-01/398). Так, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ особый порядок исчисления и уплаты налога имеют физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности. Такие налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, а также сумм авансовых платежей по налогу, фактически уплаченных в соответствующий бюджет (п. 3 ст. 227 НК РФ).

Здравствуйте. Законодательство понятие "систематически" не конкретизирует. И это зависит от Вашей воли- хотите- регистрируйтесь, а хотите- нет. Декларируете продажу квартиры, налог уплатили, и все рады- и государство, и Вы, поскольку обязанность исполнили, а ограничивать Вас в праве приобретать недвижимость никто не вправе- кому акая разница- может нравится Вам каждый год в новом жилье жить.

На ИП квартиру зарегистрировать невозможно по закону.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 №129?ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Правоотношения собственности относятся как раз к той категории правоотношений, которые регулируются правовыми нормами, относящимися к гражданам.

Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что?либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). В данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.

В статье 218 ГК РФ закрепляются основания приобретения права собственности. То есть установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя.

Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 №122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122?ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом №122?ФЗ, в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (далее – Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).

Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Данные выводы находят отражение в Письмах УФНС по г. Москве от 11.03.2010 №20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 №20-14/2/019833@.

Недопустимость регистрации права собственности на недвижимый объект гражданином как индивидуальным предпринимателем подтверждается и непосредственно судебной практикой. Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 №07АП-4096/2010 суд, анализируя положения п. 1 и 4 ст. 23, ст. 24 ГК РФ, ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127?ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к выводу, что действующее законодательство не разграничивает имущество физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Но при этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта также не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, его продажа также относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ).

Аналогичная норма установлена п. 24 ст. 217 НК РФ: получаемые ИП доходы, при налогообложении которых применяется УСНО, освобождаются от обложения НДФЛ.

ВЫВОД: РЕГИСТРИРУЕТЕ КВАРТИРУ КАК НА ФИЗЛИЦО, А ВСЕ СДЕЛКИ С НЕЙ МОЖЕТЕ СОВЕРШАТЬ КАК ИП.

Здравствуйте Борис!

Нет тут никакой систематичности. Вы же даже не в этом году продаете, а в следующем и не несколько квартир, а одну. Спокойно можете заниматься этим как физлицо и платить 13 %. Никто не запрещает покупать и продавать квартиры каждый год. Никаких нарушений тут нет. Да и уголовной ответственности в любом случае при таком раскладе у Вас не наступит. Даже если предположить на момент, что признают.

п. 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ определено, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

Я просто на Вашем месте наооборот задумался бы о том, что может лучше зарегистрироваться и платить 6 %, а не 13 %..... По моему это выгоднее.