Данная сумма не может быть изменена, кроме как по взаимному согласованию сторон.
Было подписано нижепреведенное предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка со строениями. Срок заключения был указан в соглашении и истек несколько дней назад. Теперь хозяин хочет продать объект другому покупателю, а этот человек требует возврата аванса. При этом продавец выполнил все свои обязательства, собрал все документы. А покупатель все никак не мог получить положительный ответ по кредиту от банка (на момент подписания соглашения его еще не было). В итоге банк дал согласие поздно и застраховать жизнь и строение времени уже не осталось, срок соглашения истек. Правомерен ли отказ в возврате аванса в данной ситуации? Какие НПА регулируют данную ситуацию?
Предварительное соглашение г. Москва «» 2007 г, именуемый в дальнейшем Продавец и, именуемый (-ая) в дальнейшем Покупатель, вместе именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем.
1. Предмет соглашения
1.1 По настоящему соглашению Покупатель обязуется продать, а продавец обязуется купить земельный участок с Домом и хозяйственными строениями (далее – Объект) по адресу.
1.2 Покупатель обязан внести денежную сумму в рублях, эквивалентную 5000 (пяти тысячам) долларов США по курсу ЦБ на день оплаты в момент подписания настоящего соглашения. Данная сумма является авансом и включается в стоимость Объекта, выступая гарантией серьезности намерений Покупателя.
1.3 Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить указанный Объект по цене в рублях по курсу ЦБ на день оплаты. Данная сумма не может быть изменена, кроме как по взаимному согласованию сторон. В этом случае составляется дополнительное соглашение об изменении стоимости Объекта с подписями обеих сторон.
1.4 Продавец обязуется предоставить все документы, необходимые для совершения Государственной регистрации перехода прав собственности от Продавца к Покупателю.
1.5 Стороны обязуются не затягивать сделку и всеми доступными средствами содействовать ее скорейшему совершению.
1.6 Продавец подтверждает отсутствие обременений Объекта и его юридическую чистоту.
1.7 Покупатель подтверждает положительный ответ Банка по вопросу выдачи кредита.
1.8 В случае отказа Продавца от сделки, он обязуется вернуть аванс, указанный в п. 1.2. Настоящего Соглашения Покупателю не позднее () дней с момента письменного извещения Покупателя о своем отказе от совершения сделки. .
1.9 В случае отказа Покупателя от сделки, аванс остается у Продавца.
1.10 Стороны обязуются подписать договор купли-продажи Объекта (далее – Договор) не позднее 2007 года. В случае невозможности подписания Договора до указанной даты по вине Покупателя, аванс остается у Продавца. В случае невозможности подписания договора до указанной даты по вине Продавца, аванс должен быть возвращен Покупателю не позднее 2007 года.
1.10.1. Невозможность подписания Договора по вине Покупателя признается при:
1.10.1.1.Отказе банка в выдаче кредита
1.10.1.2.Отсутствии у Покупателя полного комплекта документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи Объекта
1.10.1.3.Предоставлении Покупателем каких-либо неверных сведений
1.10.2. Невозможность подписания Договора по вине Продавца признается при:
1.10.2.1.Отсутствии у Продавца полного комплекта документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи Объекта
1.10.2.2.Предоставлении Продавцом каких-либо неверных сведений
1.10.2.3.Выявлении невозможности подписания Договора по причине наличия какого-либо рода обременений Объекта
1.11.В случае уклонения одной из Сторон от подписания Договора после 2007 года при условии отсутствия препятствий к заключению Договора и отсутствии письменного отказа одной из Сторон от заключения Договора, другая Сторона получает право расторгнуть данное Соглашение в одностороннем порядке.
При уклонении Продавца от заключения Договора, аванс должен быть возвращен Покупателю не позднее () дней с момента Заявления Покупателя об одностороннем расторжении настоящего Соглашения.
При уклонении Покупателя от заключения Договора, аванс остается у Продавца.
1.12. Данное Соглашение вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами и действует до заключения Договора либо до письменного оформления невозможности заключения Договора.
1.13. Соглашение составлено в двух идентичных экземплярах, по одному для каждой стороны.
В случае отказа покупателя от сделки в течение недели после подписания договора (написано именно договора, хотя имеется ввиду настоящее предварительное соглашение) по объективным причинам (отказ банка), аванс возвращается за вычетом 200 долларов.
Евгений, добрый день!
Данные отношения регулироуются Гражданским кодексом РФ, в частности положениями о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).
Необходимо отметить, что положения представленного вами соглашения сформулированы достаточно противоречиво и не вполне однозначно. Поэтому выводы и рекомендации, которые можно сделать на основании текста данного соглашения, носят предварительный харктер. В случае рассмотрения данного спора в судебном порядке, исход дела во многом будет зависеть от качества юридических представителей сторон и от усмотрения суда.
Тем не менее, на основе представленного вами соглашения у нас сложилось мнение, что Покупатель имеет основания для того, чтобы доказать в суде, что уплаченный им аванс подлежит возврату в полном объеме либо частично (при определенных обстоятельствах). Данный вывод основан на следующем.
Во-первых, представленное соглашение является предварительным соглашением о заключении договора купли-продажи недвижимости. Несмотря на то, что некоторые положения соглашения говорят в пользу того, что представленное соглашение - это уже и есть основной договор купли-продажи, при совокупном рассмотрении условий соглашения всё же можно сделать вывод, что речь идет о предварительном договоре.
Во-вторых, в данном предварительном договоре предусмотрено условие об уплате аванса в счет стоимости недвижимости по будущему договору купли-продажи. Правовая природа данного аванса носит спорный характер. Возможность квалифицировать аванс по предварительному договору в качестве задатка (в смысле ст. 380 ГК РФ) носит спорный характер и не решается однозначно в судебной практике. Поэтому у Покупателя есть возможность доказать в суде, что условие об оставлении аванса у Продавца фактически является условием о штрафной неустойке (ст. 330 ГК РФ). Если удастся доказать, что это неустойка, то можно использовать ст. 333 ГК РФ, согласно которой размер неустойки может быть уменьшен судом, если её размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (а в данном случае размер неустойки действительно несоразмерен). Таким образом, Покупателю выгодно попытаться доказать, что условие об оставлении аванса - по сути является неустойкой. Это дает возможность снизить размер неустойки и вернуть хотя бы часть аванса.
В-третьих, Покупатель может вообще избежать ответственности и вернуть аванс в полном объеме, если докажет, что он не нарушал обязательства заключить основной договор купли-продажи. Дело в том, что Продавцу для применения санкции в виде удержания аванса необходимо будет доказывать, что Покупатель уклонился от заключения основного договора. Для этого Продавцу как минимум необходимо представить в суд письменное предложение о заключении основного договора, которое он направлял в адрес Покупателя в течение срока действия предварительного договора.
Также можно изучить возможность признания предварительного договора незаключенным. Дело в том, что в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия основного договора, в том числе условие о предмете (какой именно участок и какие именно строения продаются по договору купли-продажи - как правило, помимо адреса в условии о предмете должны быть указаны иные идентифицирующие признаки объектов). В случае признания договора незаключенным, Покупатель может вернуть аванс в полном объеме.
В случае необходимости, вы можете обратиться к нам за дополнительной консультацией.
СпроситьЮристы ОнЛайн: 120 из 47 429 Поиск Регистрация