Как защитить свои права на аренду помещения до истечения срока договора владельцем?
У меня такая ситуация, я директор ООО, арендую помещение, договор на аренду был заключен в 2013 году, сроком на 5 лет, и зарегистрирован в юстиции, а владелец здания здал это помещение другим людят, они так же состовляли договор аренды (но без юстиции), теперь новые арендаторы приходят и выгоняют меня, а владелец здания пустил все на самотек, он живет в другом городе, что мне сейчас нужно делать, чтобы продержаться сдесь до 2018 года? Пока не истечет срок аренды.
Юлиана Сергеевна, добрый день!
Арендодатель (собственник предмета аренды) не имел право сдавать в аренду принадлежащее ему помещение в период действия другого договора аренды, предметом которого является то же помещение.
Ваши действия зависят от того, какие меры принимаются арендатором по другому договору. Если его действия каким-либо образом препятствуют Вам во владении и пользовании арендуемым помещением (например, насильственный захват помещения), то Вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий во владении и пользовании арендуемым помещением, либо с иском о признании последующего договора аренды недействительным.
СпроситьДобрый день, Юлиана Сергеевна.
Вашу проблему, скорее всего, придется решать в судебном порядке.
К кому предъявлять иск - к арендодателю или новому арендатору - Вам нужно решать в зависимости от того, что Вы подразумеваете под словами "приходят и выгоняют".
СпроситьВзяли у муниципалитета в аренду помещение в подвале, в 2012 году, сроком на 5 лет (до 2017 года). Договор зарегистрирован в регпалате. Сейчас муниципалитет продал помещение с торгов (по договору аренды имеет право передать свои права и обязанности 3 м лицам). Может ли новый владелец расторгнуть или изменить условия договора? (оплата, площадь помещения и т.д.)
может все через ДС и палату. Цена может изменяться раз в год. Обычно размер изминений указан в договоре с муниципалитетом. Расторгнуть тоже может. ст. 619, 635 ГК. Еще может быть указано об одностороннем отказе от договора - это частный и редкий случай.
С уважением! Пугаев Антон.
СпроситьЗдравствуйте!
Новый собственник связан договором, который был заключен вами с администрацией. Расторгнуть или изменить условия договора новый собственник может исключительно по основаниям, прописанным в договоре и законе. Так что можете не бояться, для вас, как арендатора, по сути ничего не поменялось.
Если вам нужна будет помощь по вашему делу, обращайтесь.
СпроситьНесколько лет назад мною был заключен договор аренды нежилого помещения с Юр,лицом. Через три года мы заключили договор переуступки прав аренды с другим ИП,но по ряду причин этот договор небыл зарегистрирован в Регпалате. Новый арендатор ни разу не платил аренду и не пользовался помещением. К кому арендатор должен предъявлять притензии по уплате аренды, мне или новому арендатору?
Если Вы первый договор аренды расторгли через Росреестр, передали по акту недвижимое имущество, то к Вам никаких претензий. Платить будет новый арендатор (если он принял имущество по акту).
СпроситьДобрый день! Конечно иск будет к вам, поскольку никакого договора аренды у арендодателя с третьим лицом не имеется, поэтому иск к вам.
СпроситьДоговор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому обязанным лицом является первый арендатор.
СпроситьВ 2015 году маме выделили участок под ижс. Составлен договор аренды. Есть разрешение на строительство. В 2018 году мама передала участок мне по договору уступки прав. Договора зарегестрированы. Срок договора аренды истек в декабре 2018 года. Так указано в договоре. Квитанции за аренду мне приходят до сих пор. Обосновывают тем, что договор продолжает действовать. Так действует он или уже нет? Задолженности по аренде в меня нет. Просто хотелось бы получить официальное подтверждение. На что опираться?
По так изложенному - действует.
Статья 621 ГК РФ.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срокСпросить2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как переоформить земельный участок, находящийся в аренде матери для аренды дочерью. Договор на аренду заключен в 2005 году, но не зарегистрирован в органах юстиции. Продление договора аренды осуществлялось с 2005-2008 гг, 20010-2011 гг, 2011-2014 гг, с 2014 сроком на 5 лет. дополнительные соглашения на продление договора аренды не регистрировались в органах юстиции.
Возможно ли оформить переуступку прав на участок при данном раскладе?7
что можно сделать в данном конкретном случае малой кровью, но юридически правильно?
Если договором аренды не запрещена переуступка прав арендатора, то мама может переуступить свои права обязанности по договору дочере
СпроситьУ фирмы ООО ООО заключен догвоор с собственником жилья на аренду жилого помещения (квартиры) сроком менее года, с 03 июня 2010 года до 30 мая 2011 года. Стороны изъявили желение продлить свои отношения. Подготовили доп. соглашение о проделении срока аренды жилого помещение до 30 апреля 2012 года. Возник вопрос: увелечение срока аренды, путем заключения Допника, влечет государственную регистрацию Договора либо Доп. соглашения?
Михаил, в соответствии с требованиями закона (ст. ст. 164 и 131 Гражданского Кодекса РФ) гос. рег-ция осуществляется только в случаях, прямо установленных законом. Законом не установлена обязательность государственной регистрации договора найма жилого помещения вообще, вне зависимости от срока.
Успехов Вам.
СпроситьУважаемый Михаил!
Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гласит, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный ТОЛЬКО на срок не менее одного года. Поскольку дополнительное соглашение также на срок менее года, то применяется то же правило. Не имеет значения, что в совокупности одно и то же лицо будет арендовать здание (или квартиру) более года.
Данная позиция подтверждается выводами судебной практики (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.07.2007 N А79-8854/2006, ФАС Центрального округа от 30.10.2009 N Ф10-4684/09 и Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007 N 18АП-5882/2007).
P.S. Просьба дополнительные вопросы, благодарности, оценки ответа не писать на мой эл. адрес. Для этого имеются все возможности на этом сайте.
СпроситьЕсть ли какие то ограничения в дате заключения доп. соглашения? во ремя действия договора? или после завершения Договора?
СпроситьДо и после - не может быть, договор недействующий.
Госрегистрация - если сам договор регистрируется, изменение - тоже.
СпроситьУ меня такой вопрос. В 2001 году по 2004 год арендатором был заключен договор аренды земельного участка, по окончании 2004 года договор не был расторгнут и не заключен новый, арендные платежи все также производились по данному договору. В 2012 году был заключен новый договор аренды. По новому договору арендатору выставлен счет начиная с 2001 года по 2012 год. Вопрос: как можно подтвердить произведенные платежи? Через банк очень сложно и долго (старые года хранятся в архивах). Можно ли отказать арендодателем арендатору в подтверждении оплаты платежей за аренду, для того чтобы арендатор обратился в суд для обязания арендодателя зачесть платежи за аренду?
И Вы в новом договоре обязались оплатить за все прошедшее время, начиная с 2001г.? Тогда платите.
СпроситьС 2013 года по 2014 год я сдал в аренду комерческое помещение арендатору. В 2104 году по истечению договора аренты-арендатор сьехал с занимаемой площади, но в помещение пустил другую организацию и устно пообещал что они будут исправно платить и заключат со мной договор аренды. Прошло 2 года, новый арендатор не платит и не заключает договор. Оплата аренды-один раз в год так как связанно с сельхозпроизводством и платится по результатам урожая. По телефону новый арендатор обещает приехать и заключить договор и тд, по факту избегает втреч.
Посоветуйте как мне поступить, какое письмо ему направить и на каком оновании...
Доброго времени суток! Напишите письменную претензию с требованием освободить помещение и оплатить за весь период пользования, если откажут - то придется обращаться в суд.
СпроситьЗдравствуйте, Ринат! Вам правильно объяснили - направляйте ему претензию. А основание? Договор между Вами. Вернее, его неисполнение.
СпроситьЕсли имела место только устная договоренность, то доказать что-либо будет сложно. Нужна хотя бы какая-то переписка, иные письменные документы. Договор с бывшем арендатором тоже нужно внимательно изучить, как там прописаны условия о возможности замены лица на стороне арендатора. Пишите претензию с требованием либо внесения арендной платы либо освобождения помещения, либо сочетайте оба требования. Обосновать и мотивировать такую претензию нужно с опорой на нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ.
СпроситьДень добрый, Ринат.
Вам необходимо составить письменную претензию и потребовать оплаты за фактическое пользование помещение. Направить бумагу официально.
СпроситьРинат, если договор аренды не заключался, то иск необходимо подавать как о взыскании неосновательного обогащения. Вам необходимо очно обращаться за консультацией к юристу или адвокату.
СпроситьКроме устной договоренности между нами ничего нет. Мне на основании устнрой договоренности писать претензию?
СпроситьНу раз ничего кроме устной договорённости нет у вас, то на основании устнрой договоренности писать претензию, может быть ответит.
СпроситьНа основании фактического пользования, Ринат (они/организации же всё это время находились в помещении и пользовались им).
СпроситьДа, так можно, поскольку арендатор может согласиться с Вашими требовании добровольно. Через суд решить такой вопрос будет сложнее, но тоже можно попытаться. Требование об освобождении жилого помещения можно предъявить и с помощью претензии, и через суд, обосновать его значительно проще.
СпроситьЗдравствуйте.
Да, пишите претензию, на основании устной договоренности, поскольку новый арендатор фактически занимает помещение, но при этом не платит и уклоняется от заключения договора аренды. То есть, не имеет никаких законных оснований находиться в данном помещении.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды.Спросить1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Спасибо всем за ответы... Теперь есть определённое понимание. Направлю им претензию где укажу о нашей устной договорённости. Может отреагируют или выжду срок и обращусь в суд. Кстати а какой срок у такой претензии-30 дней?
СпроситьНаправлю им претензию где укажу о нашей устной договорённости. Может отреагируют или выжду срок и обращусь в суд. Кстати а какой срок у такой претензии-30 дней?
срок законодательно не установлен, но он должен быть разумным. Это время на почтовый "пробег" туда/обратно +10 рабочих дней на "раздумья".
СпроситьСнова здравствуйте, Ринат.
Такой срок не установлен, Вы можете месяц выждать и уже совершенно спокойно обращаться в суд. (не факт, что письмо еще будет получено).
СпроситьОт родителей по наследству мне достался земельный пай. С 2009 года он был в аренде на 10 лет у фермера. В 2018 году я сообщил арендатору, что собираюсь продавать свой пай. Арендатор согласился его купить. В 2019 году, до истечения срока аренды я оформил все документы о выделении земельного пая из общей доли (все необходимые действия произвёл). Теперь арендатор отказывается покупать пай, ссылаясь на то, что он в 2018 году продлил аренду ещё на 10 лет. Хотя знал, что я собираюсь продавать и раньше срока продлил договор (по его словам). В росеерестре стоит ограничение "аренда". Договор арендатор не представляет. Как мне поступить в этой ситуации?
Часть здания было сдано в аренду. В 2015 истек срок аренды, но они продолжали работать, мотивируя, что может быть в следующем месяце прекратят деятельность. В 2016 все здание было передано в аренду другому арендатору, нотариально. Каковы сейчас права старых арендаторов. Подводные камни для арендодателя.
Срок договра истек далее арендаторы работали на условиях недействующего договора по аналогии с его нормами. Направьте письменное требование освободить помещения в разумный срок чтоб минимизировать получения исска о возмещении вреда или упущенной выгоды.
СпроситьЗдравствуйте, Юрий!
У них нет никаких прав.
Потому что фактически договор прекратился. Об этом свидетельствует то обстоятельство что здание было передано другому арендатору, т.е был заключен другой договор (ст. 606 ГК РФ).
А поэтому старый арендатор ничего не сможет сделать.
СпроситьИстечение срока действия договора аренды ст 606 ГК РФ означает прекращение всех прав старых арендаторов. Даже если предположить что были нарушены какие то права старых арендаторов, то в данной ситуации с 2016 года истек срок исковой давности три года ст 196 ГК РФ Это я к тому, что если вдруг старые арендаторы надумают в суд обращаться Тогда арендодатель должен в суде на основании ст 199 ГК РФ заявить о применении срока исковой давности и суд откажет в иске. На мой взгляд, в данной ситуации, нет каких то подводных камней для арендодателя.
СпроситьЗдравствуйте Юрий
Есть подводные камни в вашем деле:
В соответствии с ч. 2 ст.621 ГК
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца
Вы же не расторгли получается договор аренды и не предъявили требования к прежнему арендатору о расторжении договораСпроситьТо следовательно по суду прежний арендатор имеете право требовать перехода право арендатора
Вам и новому арендатору придеться отстаивать свои позиции через суд
Здравствуйте Юрий!
Не усматривается с юридической точки зрения подводных камней из вашего вопроса, ст 606 ГК РФ .
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Так как срок аренды истек, прав нет на аренду у нанимателя.
Тем более есть договор о передаче в аренду иному нанимателю. У старых арендаторов нет прав в вашей ситуации.
Наймодателю следует предоставить старым нанимателям до судебную претензию с требованием освободить помещения в срок.
Всего доброго вам решить ваш вопрос!
СпроситьЗдравствуйте, Юрий! Подводный камень здесь главный в том, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Т.е. нужно расторгать договор аренды, заключая соглашение, чтобы сдавать в аренду другому лицу. Если же арендатор не исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, не выполнял иные обязательства по договору, то это довод в пользу его расторжения в судебном порядке. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срокСпросить1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Здравствуйте, НИКАКИХ прав у старых арендаторов НЕТ!
В соответствии с ч. 2 ст.621 ГКесли арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Срок аренды истек и более того они не выехали от туда, а еще пользовались помещением!
Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.
Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.
Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.
Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:
- предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,
- если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.
Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.
Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.
Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.
Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.
Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.
СпроситьВ августе 2014 году нежилое помещение было сдано по договору аренды физ. лицу, на срок 11 месяцев, не выезжая из этого помещения арендатор на этот адрес зарегистрировал фирму, Договор был заключен с юр. лицом (один и тот же человек) от 01.07.2015 г. , (помещение не сдавалось обратно арендодателю, арендатор им продолжал пользоваться) но данные по ООО были неверными, (их предоставил ген. директор) Фирма зарегистрировалась только в середине сентября, Арендная плата от арендатора поступала на р\с без задержек, Правомерен ли договор и оплата за аренду по факту пользования арендованным помещением?
Добрый день, Владимир! Юридически собственник нежилого помещения имел право зарегистрировать по данному адресу ООО. Договор аренды правомерен, так как арендатор пользовался данным помещением и своевременно вносил арендные платежи согласно договора аренды. Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах. С уважением, юрист сайта 9111, Корсун Ирина Дмитриевна!
СпроситьВладимир, в любом случае можно вести речь о том, что сложились отношения аренды между сторонами. Тем более, очевидно, после 2015-го года договор еще раз перезаключался и продлевался. В чем вопрос по сути дела?
Спросить