Повышенные требования банка в ДДУ новостройки вызывают вопросы и неодобрение у покупателя квартиры
Хотелось купить квартиру в новостройке по ипотечному кредиту.
Банк после прочтения ДДУ дополнил договор в разделе обязанности сторон:
3.1.6 Предоставить Застройщику на момент подписания Договора, для подачи документов на государственную регистрацию Договора Застройщиком на основании отдельного возмездного договора с Дольщиком, согласно утвержденным тарифам, следующие документы:
...
* нотариально удостоверенную доверенность сроком на три года, о своем согласии на подачу от имени Дольщика заявления о прекращении залога (погашении регистрационной записи об ипотеки) на вновь образованные земельные участки из земельного участка с кадастровым номером 50:52:00101 10:123, за исключением вновь образованного земельного участка, но котором будет расположен Дом;
...
Застройщик этот пункт в ДДУ включить отказался.
Что на практике для меня, банка и застройщика может означать этот пункт? В чем его суть? Почему такой ажиотаж у этих третьих лиц? :-)
Заранее благодарю!
Заключаю договор долевого участия в данном договоре прописа пункт который звучит следующим образом.
ДОЛЬЩИК ОБЯЗУЕТСЯ:
Предоставить застройщику на момент подписания договора, для подачи документов на государственную регистрацию настоящего договора на основании отдельного возмездного договора оказания услуг согласно утвержденных тарифоф следующие документы.
- нотариальное удостоверение доверенность представлять интересы дольщика
Стоимость всего этого 20000 тыс руб.
Могу ли я сам зарегестрировать данный договор в Рег палате и не платить застройщику данную сумму. При чем застройщик ссылается на данный пунк обязательно.
Заключилди договор долевого участия, после чего застройщик требует подпсиания Согласия на заключение Застройщиком на условиях по своему усмотрению договора залога Объекта строительства а также принадлежащего Застройщику права аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект строительства. Делается это для привлечения инансирования.
Скажите пожалуйста, чем чревато для меня как для участника Договора долевого Участия подписание такого Согласия?
Спасибо.
В ДДУ указаны следующие пункты: Подписывая настоящий Договор, Участник долевого строительства выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе ОАО Банк ЗЕНИТ), земельного участка, указанного в п. 1.2.1. настоящего Договора, и строящихся (создаваемых) на указанном земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе объекты незавершенного строительства), включая объект (ы) долевого строительства по настоящему Договору.
11.4.2. Подписывая настоящий Договор, Участник долевого строительства выражает свое согласие на распоряжение любым образом земельным участком, указанным в п. 1.2.1. настоящего Договора, включая сдачу в аренду, осуществление объединения, перераспределения, раздела и выдела из указанного земельного участка других (другого) земельных участков и на последующую государственную регистрацию права собственности на вновь образованные (преобразованные) земельные участки.
На данный момент участок под застройку в собственности застройщика и взалоге у банка.
Чем они опасны? Означают ли они, что в любой момент застройщик может отдать участок и все что на нем находится под залог кому либо и в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, квартиры будут в залоге у третьего лица?
Такой объект незавершенного строительства и так находиться в залоге прежде всего у вас, см.ст. 13 ФЗ-214. Далее выражаете свое согласие значит передаете такое право, в соответствии с которым можно будет обратить взыскание на предмет залога, только уже не вами. Надеюсь понятно.
СпроситьВ договоре по приеме квартиры смущает очень один пункт
6. Стороны констатируют, что с даты подписания настоящего Акта право залога Участника на земельный участок и созданный на нем Жилой дом, в котором расположена Квартира (далее – Земельный участок), прекращается. Участник выражает согласие на последующее изменение границ Земельного участка, в связи с его разделом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки и межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, также Участник дает свое согласие на уточнение границ Земельного участка и/или изменение площади Земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ, снятие с кадастрового учета Земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, на постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и прекращение залога на вновь образованные земельные участки из состава Земельного участка и права собственности арендодателя на Земельный участок в связи с его разделом, производить замену предмета залога (права аренды) Земельного участка, производить государственную регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки, при этом оформление каких-либо дополнительных соглашений к Договору о замене предмета залога не требуется. Участник подтверждает, в случае образования иных земельных участков из состава Земельного участка залог в обеспечение обязательств Застройщика в соответствии со ст.13-15 Закона № 214-ФЗ распространяется и сохраняется только в отношении права аренды вновь образованного земельного участка, на котором находится созданный Жилой дом.
Настоящее согласие Участника является письменным согласием в соответствии с п.4. ст. 11.2. Земельного кодекса РФ.
Зря вас этот пункт смущает тут всё законно и правомерно Спасибо за ваше обращение на наш сайт удачи вам и всего хорошего.
Спросить
Добрый день. Анализ договоров - платная услуга. Обращайтесь к юристу в индивидуальном порядке и договаривайтесь об оказании услуги.
Спросить
Настоящее согласие Участника является письменным согласием в соответствии с п.4. ст. 11.2. Земельного кодекса РФ.
Хитровыделанный застройщик у Вас.
Под домом участок, он на праве собственности или аренду у них. При сдаче дома и регистрации права у первого дольщик права собственности участок перейдет в собственность собственников квартир в силу закону.
Они хотят сократить этот участок до минимума, чтобы оставить другую часть за собой. Так как в противном случае весь участок, что выделен для дома, перейдет к собственникам квартир.
Оставляйте, что залог снимается, тут вопросов нет, раз дом построен и есть Акт ввода, а в остальном отказ. Так и укажите во всех актах, что принимаем квартиру, претензии такие то, а п.6 не согласны категорически.
СпроситьЗаключен ДДУ с Застройщиком. Взят в банке целевой ипотечный кредит на финансирование строительства, вся сумма перечислена застройщику.
Однако в ДДУ застройщик неверно применил к площади летнего помещения коэффициент и дольщик обратился в суд. Решением суда (вступившим в законную силу) пункт договора о применении к лоджии коэффициента признан незаконным и после обращения в суд Застройщик вернул дольщику половину стоимости летнего помещения. Возможно ли взыскать с Застройщика проценты, уплаченные банку на сумму переплаты Застройщику? Кредит выплачен не полностью!
Заранее благодарю за ответ!
Здравствуйте, Роман Олегович!
Конечно можно. Эти проценты являются ни чем иным как убытками, которые понес дольщик в результате того, что взял больше денег.
А денег он взял больше из-за того, что был применен неверный коэффициент.
Более того большим плюсом в этой ситуации является то что факт применения неверного коэффициента уже был установлен решением суда.
Таким образом, доказывать в этой части ничего не надо.
Применению подлежит ст. 15 ГК РФ.
На основании указанной статьи и надо подать иск в суд о взыскании убытков в виде этих процентов.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Спросить
По идее возможно. Есть такое понятие, как убытки. Решение суда есть. Его можно использовать как преюдициальный факт.
Основанием для обращения с подобным иском может быть следующая статья ГК.
ГК РФ Статья 15. Возмещение убытковСпросить1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Здравствуйте, Роман Олегович! Возможно. Ведь в данном случае дольщику причинены убытки в форме процентов, которые в итоге были уплачены по кредиту (ст.819-821 ГК РФ), которых могло бы не быть, если бы стоимость летнего помещения была рассчитана изначально верно. Т.е. на эту сумму мало того, что кредит не пришлось бы платить, так еще и проценты были бы меньше. Можно подать исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ. Согласно требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и ст.15 ГК РФ
Статья 15. Возмещение убытковСпросить1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Вы можете вернуть и вернули причиненный ущерб в виде суммы, которые вам вернул застройщик
Проценты конечно можете расчитать с момента вынесения решения суда.
Применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) согласно
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
Спросить
Здравствуйте, уважаемый Роман Олегович!
Да, можно вернуть проценты, уплаченные банку на сумму переплаты Застройщику. С учетом того, что есть вступившее в законную силу решение суда. Это проценты будут ничем иным как убытками (ст.15 ГК РФ). Если бы застройщик правильно применил к площади летнего помещения коэффициент, тот не было бы обращения в суд дольщика. Не было бы убытков.
А тут вина целиком на застройщике.
Факт того, что кредит выплачен не полностью не лишает дольщика обратиться с подобными требованиями в суд.
Иск оформляется с учетом требований ст.131,132 ГПК РФ.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
СпроситьЗаключен ДДУ в начале 2015, дом пока строится, должны сдать до конце 2016 года. Сейчас застройщик требует оформить доверенность на межевание следующего содержания: Я, гр. , пол, ___..19___ г. рождения, место рождения: г. , паспорт серия № , выдан, __.___.20___ г., код подразделения, зарегистрирован по адресу: , доверяю...
заключить от моего имени дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № от г. в части замены земельного участка, площадью 126 454 +/-124 кв.м кв. м с кадастровым номером..., (категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенном по адресу: ... находящемся в залоге в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «...» по Договору, на иной предмет залога, а именно, на земельный участок, образованный в результате раздела Земельного участка, и сформированный под строительство 13-15 этажного 7-секцинного Жилого дома №04, 1-ой очереди строительства со встроенными нежилыми помещениями, с подвалом, цокольным этажом, расположенный по строительному адресу: ...
для чего предоставляется право подписывать дополнительное соглашение к Договору и иные документы для исполнения настоящего поручения, предоставлять и получать любые документы, в том числе заявления, справки и иные документы, а также совершать все действия, необходимые для исполнения настоящего поручения.
Доверенность выдана с правом передоверия.
Доверенность выдана сроком на 3 (три) года. Вопрос: 1.почему к моему ДДУ допник должно подписывать иное лицо? 2. для чего вообще нужно делать такой допник? 3.почему доверенность должна быть с правом передоверия? 4.безопасно ли доверять другому лицу подписывать такого рода документы? Возможны ли какие-то подводные камни? К доверенности застройщик требует оформить согласин следующего содержания: даю свое согласие:
1) На изменение по усмотрению Общества с ограниченной ответственностью «...» (далее – Застройщик) границ земельного участка, площадью 126 454 +/-124 кв.м кв. м с кадастровым номером..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенном по адресу: ... (далее — «Земельный участок»), принадлежащего Застройщику на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права, выданным 22 апреля 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области бланк серия...), когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного земельного участка под 13-15-этажный 7-секционный жилой дом № IV.04. 1-ой очереди строительства, расположенного по строительному адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кутузовское, д. Рузино (далее – Объект), в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание Земельного участка, постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков из состава Земельного участка, государственную регистрацию права собственности Застройщика на вновь образованные земельные участки из состава Земельного участка, и совершение Застройщиком и/или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях.
2) На передачу в залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве Объекта и иных объектов недвижимости на Земельном участке.
3) На снятие с кадастрового учета Земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков;
4) На образование новых земельных участков в границах Земельного участка с постановкой на кадастровый учет;
5) На прекращение права залога, возникающего в силу Закона, на Земельный участок и вновь образованные земельные участки при разделении Земельного участка, за исключением земельного участка, образованного под строительство Объекта в результате раздела Земельного участка.
6) На замену предмета залога по договору участия в долевом строительстве
№ ___ от, заключенного между Участником долевого строительства и Обществом с ограниченной ответственностью «...», на земельный участок, образованный под строительство Объекта в результате раздела Земельного участка.
7) На заключение договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ и иных договоров на возведение зданий, сооружений иных видов имущества, строящихся на Земельном участке, принадлежащем Застройщику. Вопрос: 1. стоит ли давать такое согласие? Смущает пункт 7. Заранее спасибо!
Собираюсь купить квартиру в строящимся доме у застройщика. В договоре долевого участия содержится пункт, что дольщик обязан возместить все затраты на регистрацию ДДУ в регпалате Застройщику. Имеется ввиду то, что при регистрации Застройщик оплачивает госпошлину за себя, а потом я должна возвратить ему уплаченную сумму. Я не согласна с этим пунктом, договор еще не подписан. Могу ли я исключить этот пункт из договора, чтобы не платить налог за Застройщика? Застройщик не охотно идет на какие-либо изменения в договоре, какие аргументы я могу привести в свою пользу и как оформить эти изменения?
В ДДУ есть пункт: Подписывая настоящий Договор Участники выражают свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» земельного участка с кадастровым номером..., указанного в… пункте настоящего Договора. Понятно, что это означает наличие кредита у застройщика под залог земли Поясните, пожалуйста, при каких условиях снимается обременение, если застройщик не будет спешить с погашением своего кредита банку? Мы нашли в ФЗ-214 пункт 8.1… залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности… прекращается с момента передачи… всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости построенных на данном участке… Означает ли это, что пока не будут сданы ВСЕ дома ВСЕХ очередей строительства, которые строятся на этом участке, собственность на квартиру будет с обременением залогом земли под домом в банке? И такую квартиру потом будет трудней (или банк не разрешит) продать? Что бывает, если дом построился, но строительство других очередей на этом же участке земли не закончено, и застройщик не погасил свой кредит по земле? Мы покупаем квартиру в первой очереди строительства, есть еще 2 очереди — вторая и третья, а номер земельного участка на все очереди один, и он весь в залоге у банка. Вводят ли наш дом в эксплуатацию (когда он будет достроен), если долг застройщика перед банком полностью не будет погашен? Возможно ли вообще оформление собственности в таком случае? Переходит ли земля под сданным домом в собственность дольщиков и выходит ли она из залога? Что в пукнте 6.5 договора касательно залога могут означать слова (в том числе последующий)? Это означает, наступающий после. А после чего?
Если застройщик не исполнит обязательства перед банком, это ни как не влияет на возможность продажи квартиры. Собственником квартиры будете являться Вы и разрешения у банка на продажу спрашивать не нужно. Оформление в собственность возможно.
А вообще, чтобы ответить на Ваш вопрос в полном объеме, необходимо смотреть договор.
Спросить
Считаю, что пункт договора ДУ, содержащий согласие на передачу в залог земельного участка, не имеет правового основания.
Поскольку залог недвижимости по закону оформляется ДОГОВОРОМ ЗАЛОГА и подлежит гос.регистрации.
СпроситьВ ДДУ земельный участок принадлежит Застройщику на основании договора безвозмездной передачи в собственность. Свидетельство о государственной регистрации имеется. Скажите, чем это опасно для дольщика? Или тут не чего боятся?
В этом же договоре есть такой пункт:3.4. Подписывая Договор, Участники долевого строительства тем самым дают свое согласие Застройщику на распоряжение Земельным участком любым способом, в том числе путем раздела, выдела, объединения Земельного участка с другими участками, перераспределения, передачи в залог права на Земельный участок в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами, в том числе по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на данном Земельном участке.
Как это понимать?
