Вариант 2 - Правильный способ указания лица в предварительном договоре купли-продажи квартиры под ипотеку для СБЕРБАНКА.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 Договора к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавца это ничем не грозит. Может такое быть покупатель переоформит, а деньге не отдаст.

Просим вас помочь оценить наши риски как продавца квартиры: а) в части получения денежных средств б) в части взимания налога на доходы с суммы свыше 1-го млн.

Текст ДКП (предлагаемы Сбербанком следующий:

2.1.2. Стоимость Объекта составляет 1 000 000 (один миллион) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.

Часть стоимости оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.

Оставшаяся часть стоимости Объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств в сумме 3 800 000 (Три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» , ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, КПП

775003035, расчетный счет № 30301810800006003800 в ОАО «Сбербанк России», к/с №

30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, БИК 044525225, местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, почтовый адрес: 119019, г. (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным в СДО №.

За счет кредитных денежных средств оплачивается приобретение Объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями Объекта недвижимости.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта. Залогодержателем является ОАО

«Сбербанк России» как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

Права Залогодержателя (Банка) согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.

Подтверждение целевого использования кредита

Классический ипотечный кредит

Для подтверждения целевого использования кредита заемщик должен предоставить в любое отделение Банка не позднее 10 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и ипотеки в пользу Банка следующие документы: нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с указанием на наличие обременения – ипотеки в силу закона, простую копию договора купли-продажи объекта недвижимости, содержащего штампы регистрационных надписей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и о государственной регистрации ипотеки, простую копию подписанного заемщиком (покупателем) и продавцом акта приема-передачи объекта недвижимости.

При этом в Банк для ознакомления должны быть представлены оригиналы вышеуказанных документов.

Штраф наложили за непредоставленные документы, удостоверяющие целевое использование кредита, где надо предоставить:

• нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с указанием на наличие обременения – ипотеки в силу закона,

• простую копию договора купли-продажи объекта недвижимости, содержащего штампы регистрационных надписей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и о государственной регистрации ипотеки,

• простую копию подписанного заемщиком (покупателем) и продавцом акта приема-передачи объекта недвижимости.

А в самом договоре такого пункта нет Как быть?

Прошу дать развернутый ответ.

У меня в предварительном договоре купли-продажи есть такой пункт:

Передача средств Продавцу в счет оплаты Квартиры осуществляется после государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка.

Что такое государственная регистрация ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка? На коком документе она фигурирует? Что нужно предаставить в ГБР чтобы ипотеку зарегистрировать в пользу банка? Все документы указанные в этом пункте выдаются ГБР одновременно?

Соглашаясь на данный пункт в договоре, я как продавец, рискую или это стандартное условие?

Покупаю квартиру в ипотеку через сбербанк. С 1 марта 2013 г. отменена регистрация договора купли-продажи в ФРС. а сотрудники банка требуют, чтобы в предварительном и основном договорах купли-продажи была фраза: Денежные средства в сумме выдаваемого кредита в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости передаются продавцам не ранее дня государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю, регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Банка. Как быть? Продавцы не хотят подписывать такой договор. Если договор всё же будет подписан, продавцы попадают под риск лишиться этих денег в судебном порядке? Если да, то как можно избежать этого риска? Как гарантировать продавцам их безопасность, чтобы они согласились на продажу квартиры.

Меня> Риелтор:

Я пенсионер 66 лет, подскажите пожалуйста в чем подвохи данного ДКП:

Риелтор отказывается ИЗМЕНЯТЬ УСЛОВИЯ ДАННОГО ДКП и >.

Хотя я указал на недостатки данного ДКП, согласно ваших рекомендаций насчет продажи Приватизированной квартиры. Как ДКП надо изменить согласно действующим Законов /Юридических норм / Ответьте пожалуйста!

Договор купли-продажи квартиры г. Владивосток « » ________ 2020 года.

Левицкий Анатолий Дмитриевич, 12.06.1955 года рождения, место рождения: гор. Советская Гавань.

Хабаровский край, паспорт 05 18 655700, выдан УМВД России по Приморскому краю 07.03.2019 года, код подразделения 250-005, адрес регистрации: Приморский край, гор. Владивосток, ул. Отлогая, д. 10, кв. 45, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и.

Зубайлова Шахноз Хабибуллоевна, 02.09.1979 года рождения, место рождения: гор. Душанбе Таджикская.

Респ., паспорт 05 07 434477, выдан ОУФМС России по Приморскому краю в Первореченском районе гор. Владивостока

25.12.2007 года, код подразделения 250-005, адрес регистрации по месту пребывания: Приморский край гор.

Владивосток, ул. Луговая, д. 66, кв. 929, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту-Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора.

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое помещение, площадь 48,4 кв.м., этаж 1, адрес: Приморский край, гор. Владивосток, ул. Вилкова, д. 12, кв. 3, кадастровый номер 25:28:030011:3204 (далее по тексту - Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Договора от 14.10.1993 года, удостоверенного Ющенко Е.И., нотариусом Владивостокского нотариального округа Приморского края, зарегистрированного в реестре за № 1002.

2. Цена Договора и порядок расчетов.

2.1. Стоимость Объекта составляет 4 900 000 (Четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.

2.2.1. Часть стоимости Объекта в сумме 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2. Часть стоимости Объекта в сумме 3 400 000 (Три миллиона четыреста тысяч) рублей 00 копеек оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю в соответствии с Кредитным договором № _______ от ____________ г., заключенным в городе Владивосток (далее – Кредитный договор), Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование – ПАО Сбербанк), генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015 г., в лице Приморского ОСБ 8635, 690990, г. Владивосток, ул.

Фонтанная, д. 18, корреспондентский счет 30101810600000000608 в ГРКЦ ГУ ЦБ России по Хабаровскому краю, БИК

040813608, ИНН 7707083893, КПП 272143001 (далее Банк). Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

2.3. Оплата стоимости Объекта будет происходить следующим образом.

2.3.1. Часть стоимости Объекта из собственных денежных средств в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек Покупатель передал Продавцу до подписания настоящего договора в качестве частичного расчета.

2.3.2. Оплата оставшейся части стоимости объекта в размере 4 800 000 (Четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, состоящей из собственных и кредитных денежных средств, производится с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»),

ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет

30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель.

2.3.3. Перечисление указанных в п. 2.3.2. настоящего договора денежных средств Продавцу в счет оплаты.

Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247, по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам:

Банк получателя:

Кор/счет банка:

БИК банка:

Счет получателя:

ФИО получателя: Левицкий Анатолий Дмитриевич

2.3.4. Передача указанных в п. 2.3.2. настоящего договора денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости.

Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО

«ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 Договора к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу.

Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Существенные условия Договора.

3.1. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №

102-ФЗ от 16.07.1998 г. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а Залогодателем

– Покупатель.

3.2. Стороны договорились, что право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

3.3. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Объект без предварительного письменного согласия Банка: не отчуждать Объект и не осуществлять его последующую ипотеку; не сдавать Объект в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку Объекта.

3.4. При подписании настоящего договора Стороны соглашаются, что при осмотре Объекта его видимых недостатков не обнаружено, Продавец сообщил Покупателю обо всех известных ему скрытых недостатках Объекта, в случае обнаружения впоследствии в Объекте недостатков, не оговоренных Продавцом, Покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные действующим законодательством РФ.

3.5. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется в течение 10 (десяти) дней со дня полного и окончательного расчета по подписываемому Сторонами передаточному акту. Продавец обязуется передать указанный Объект в том состоянии, в котором он находился на момент подписания настоящего договора, не обремененным задолженностями по коммунальным и иным платежам и взносам, в том числе по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае выявления в дальнейшем задолженностей Продавца по указанным платежам и взносам обязанность по их оплате несет Продавец. Покупатель принимает на себя обязанности по уплате коммунальных и иных платежей и взносов, налогов на имущество, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта с момента его приема-передачи.

3.6. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности.

Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателям, в том числе несовершеннолетних членов семьи Продавца, не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

3.7. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности в установленном законом порядке к Покупателю.

4. Заключительные положения.

4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из.

Сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161,

164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статьей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года Сторонам известны и понятны.

4.3. Переход права собственности и ипотека в силу закона в пользу Банка подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

4.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, несет.

Покупатель.

4.5. Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один выдается Продавцу, один –

Покупателю и один – для регистрирующего органа.

5. Подписи Сторон:

Продавец ___________________________________________________________________________________________

Покупатель _________

Искренне Ваш Пенсионер ЛЕВИЦКИЙ АНАТОЛИЙ ДМИТРИЕВИЧ

_______________________________________________________________________________

Добрый день!

Вопрос: Сделка купли-продажи происходит с использованием аккредитива (собственных ср-тв и ипотечных), (для меня как продавца очень важен этот пункт, т.к. если документа будет не хватать деньги я не получу) для раскрытия аккредитива, согласно договору по форме банка, продавец должен предоставить документы, указанные в п.1. и п.2:

По пункту (1) я правильно понимаю, что это договор с печатями Росреестра о гос. регистрации договора и гос. регистрации частной собственности? (чтобы его получить обратно нужно подавать документы только вместе с покупателем?)

Пункт (2) - выписка из ЕГРН это понятно.

А что такое "регистрацию обременения (ипотеки) в пользу Банка и отсутствие иных обременений в пользу третьих лиц" ? Это в ЕГРН прописано или отдельный документ?

1) оригинал Договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, предоставленных Банком, содержащий отметку органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о регистрации перехода права собственности к Покупателю/Покупателям;

2) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая регистрацию права собственности Покупателя/Покупателей на недвижимость, регистрацию обременения (ипотеки) в пользу Банка и отсутствие иных обременений в пользу третьих лиц.

Подтверждением факта оплаты цены ОБЪЕКТА будет являться платежный документ, подтверждающий выдачу суммы окончательного расчета ПРОДАВЦУ.

Продаю недвижимость покупателю с ипотекой от СбБанка. Покупатель не хочет обналичивать кредит, настаивает на безналичном переводе ипотечной суммы-«в течение 3 х рабочих дней на счет продавца» после регистрации Договора КП, закладной, перехода права собственности. При этом в Предв д-ре прописаны пункты: «2.1.6. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца...2.1.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.»

1. Какие условия в Договоре купли продажи должны быть указаны, которые гарантируют перевод денег Продавцу после регистрации договора и перехода права собственности?

2. Такие сделки в принципе являются ли стандартными для покупателей с ипотекой от СБ?

Добрый день! Прошу Вас разъяснить пункты договора. Продаем квартиру. В договоре купли-продажи агентство, которое работает с покупателям прописывает следующие пункты:

«2.4.2. Сумма в размере... рублей уплачивается за счет собственных денежных средств покупателя не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю по настоящему договору в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не позднее 5 календарных дней с даты получения из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПБ документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

2.4.3. Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в подпунктах 2.4.2. настоящего договора будут выплачиваться продавцу посредством покрытого безотзывного аккредитива. Покупатель в течение одного рабочего дня с даты заключения договора купли-продажи Объекта открывает (выставляет) безотзывной, покрытый, безакцептный аккредетив в банке ПАО «ВТБ» (далее «Банк-Эмитент») вразмере … рублей сроком на 60 календарных дней.

Условием исполнения аккредитива является предоставление продавцом в исполняющий банк документов, перечисленных в настоящем пункте и отвечающих требованиям настоящего договора.

Перечень и характеристика документов, предоставляемых Продавцом для получения аккредитива: 1) Нотариально заверенной копии или оригинала выписки из ЕГРН подтверждающей право собственности на Покупателя. 2) справка по форме 9 3) акта приема сдачи объекта, подписанного Продавцом ипокупателем.

2.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты, Объект не будет считаться находящимся в залоге упродавца.»

Защищен ли продавец при этих пунктах и гарантировано ли то, что мы (продавец) получим деньги за проданную квартиру. Есть ли риски? Особенно настораживает последний пункт. Прошу сообщить как в таком случае должны быть прописаны эти пункты, чтобы продавец также был защищен?

Я покупатель, покупаю квартиру в ипотеку. Продавца смущает порядок оплаты сделки (ниже описан, выдержка из договора купли-продажи). Продавец беспокоится, что получает половину суммы (мои деньги), потом перерегистрирует на меня квартиру и у него нет гарантий, что я после получения от банка кредита переведу деньги ему.

... 5. Покупатели оплачивают стоимость Квартиры Продавцу в следующем порядке:

- собственные средства в размере 760 000 (семьсот шестьдесят тысяч) рублей Покупатели передают Продавцу в день заключения Договора;

- кредитные средства в размере 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей Покупатели передают Продавцу в течение 7 (семи) дней после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателям и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

6. Квартира будет находиться в залоге у Банка в обеспечении исполнения обязательств Покупателей (Залогодателей) с момента государственной регистрации ипотеки на Квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 (далее - Закон). Согласно статье 20 Закона государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления Залогодателей одновременно с государственной регистрацией права собственности Залогодателей на Квартиру. При этом Залогодержателем по данному залогу является Банк, как организация, предоставившая Покупателям кредит на покупку Квартиры, а Залогодателями, соответственно, – Покупатели.

Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.

7. В соответствии с ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на Квартиру не возникает.

8. Стороны пришли к соглашению, что Квартира передается Покупателям по подписываемому Сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ в течение 2 (двух) дней с момента получения Покупателем Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру, но не ранее полной оплаты цены Квартиры Покупателями...

Банк - Сбербанк. Подскажите, как поступить? Может дополнительно составить документ, в котором я обязуюсь провести полную оплату? Или как это прописать в договоре. Банковскую ячейку банк не предложил.

Спасибо.