Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме с нерадивым застройщиком-собственником?

199₽ VIP

Помочь Вам может только суд, куда Вам и следует обратится. Исковое заявление подается в суд по правилам ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Требуйте внесения изменений в договор управления, устранения недостатков и т.д.

Собственник (любой) может написать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию о ненадлежащем обслуживание многоквартирного дома, по данному факту будет проведена проверка и выдано предписание со сроками устранения, в этом случае управляющей организации либо самой необходимо будет устранять замечания выявленные после строительства дома либо обязывать застройщика устранять.

Вот образец жалобы в начале укажите что не устраивает потом напишите нижеследующее

В соответствии с Приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя №170, протечки в отдельных местах кровли должны устраняться в течение суток.

В силу требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15 октября 2003 года за №5176, опубликованы в «Российской газете» от 23 октября 2003 года №214 и являются обязательными для исполнения управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

В соответствии со статьей 36 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Подпункт 4.1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ наделяет Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правом принятия решения о текущем ремонте общего имущества.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае – собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении №6464/10 от 29 сентября 2010 года было дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества.

В частности, в Постановлении указывается: «системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском».

Противоположное толкование законов - «пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана», было признано Президиумом ВАС РФ неверным.

Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является общеобязательной.

Статья 2 «Положения о Государственном жилищном надзоре», утвержденного Постановлением Правительства РФ №493 от 11.06.2013 гласит: «Задачами государственного жилищного надзора являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов».

Кроме того, в соответствии со статьей 28.4 КоАП РФ Прокуратура имеет право возбудить дело о любом административном правонарушении.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ.

В связи с изложенным, на основании Постановления Правительства РФ от 26 сентября 1994 года №1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации», ФЗ «О прокуратуре РФ», ФЗ «О порядке рассмотрений обращений граждан РФ» прошу:

- организовать выездную проверку изложенных фактов;

- выдать предписание о выполнении необходимых мероприятий и работ, установить сроки их исполнения;

- возбудить административное производство по статье 7.22 КоАП РФ, установить виновных лиц и привлечь их административной ответственности.

Обращайтесь в суд с иском о расторжении договоров с УК на основании пп. 1.п. 2. ст. 450 ГК РФ: "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной".

И тогда застройщик-УК сам будет за Вами бегать с договором, а Вы будете выбирать иную УК сами.

собирите инициативную группу, наделите одного члена полномочиями и пусть он защищает права - это вы имеете право делать вне зависимости от наличия у вас договорв с УК.Вам нужно оспаривать договора в части или в целом , где нарушаются права вас как потребителей услуг. Конечно нужно выработать план действий перед этим четко определив - где нарушены ваши права и их защищать.

Уважаемая Ирина.

Давайте разбираться.

Ч.9.1 ст.161 ЖК РФ предусматривает следующие отношения:

Из приведенной нормы и срока её вступления в силу следует, что после 1.03.2012 года в многоквартирном доме с количеством квартир более 12, при выборе собственниками помещений непосредственного способа управления, собственники заключают договор с управляющей организацией, который не называется договором управления, а именуется договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – договор о содержании общего имущества).

Поскольку в данном случае речь идет о непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений, то порядок заключения такого договора установлен в ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:

- такой договор заключается на основании решения общего собрания собственников,

- такой договор считается заключенным при его подписании собственниками, обладающими более 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.164 ЖК РФ в договор о содержании общего имущества включаются обязательства управляющей организации по оказанию услуг и (или) выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. При этом сохранена ч.2 ст.164 ЖК РФ, в соответствии с которой договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, заключаются каждым собственником с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, т.е. с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно такому порядку заключения договоров плата за предоставляемые потребителям услуги в домах с количеством квартир более 12, в котором выбран непосредственный способ управления, подлежит внесению (п.8 ст.155 ЖК РФ):

- плата за содержание и ремонт общего имущества – в управляющую организацию;

- плата за коммунальные услуги – в ресурсоснабжающие организации.

Таким образом, с 1 марта 2012 года появились два вида управляющих организаций:

- УО при способе управления «управляющая организация»

- УО при способе управления «непосредственно собственниками помещений».

Каков алгоритм действий?

Полагаю их два:

1. Сменить УК, это вполне Вам под силу. Да, говорить о том, что Вам навязали УК-несерьёзно, т.к. Вы и голосовали на общем собрании.

2. Нанять адвоката.

Ирина, добрый день!

По недостаткам (в том числе и по скрытым) отвечает в любом случае застройщик, а не управляющая компания, в соответствии со ст.7 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

татья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в "части 1" настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 "статьи 9" настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Поэтому, если возникли претензии по отношению к качеству квартир, то Вам необходимо обращаться сначала к застройщику с письменной претензией, а в случае ее неудовлетворения или игнорирования - в суд.