Определение налога при договоре мены квартиры на дом с земельным участком - особенности для объектов младше трех лет

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО

от 15 июля 2010 г. N 20-14/4/074980@

Положениями статей 567 и 568 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В случае если обмениваемые товары на основе договора признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар.

В соответствии с положениями статей 208, 209 и пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (в том числе квартир), является объектом налогообложения НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

На основании статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, в статье 220 НК РФ.

При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Согласно статьям 228 и 229 НК РФ налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода. Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором получен доход от продажи указанного имущества). При этом если квартира по договору мены передается с доплатой, то сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены, без учета суммы доплаты.

Заместитель

руководителя Управления

государственный советник 3-го класса

Е.А. Останина

Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

В силу положений п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Таким образом, Вы можете импользовать имущественный вычет до 2 млн.рублей, а со остальной заплатить налоги 13 %.

Но вы также можете вместо этого уменьшить налооблагаемую сумму на сумму покупной стоимости квартир, та за которую Вы их купили (подтвержденная документально - договор купли-продажи квартир, расписки), а с суммы разницы между покупной стоимостью и той за которую Вы оцениваете в данный момент (обменная) заплатить налог 13 %.

Та же ситуация по дому. Т.е. если стоимость квартир и дома не имеют разницы между покупной и обменной, и совпадают по обмену, то налог не оплачивается.