Как оформить продажу квартиры в новостройке, приобретенной по договору ЖСК, и нужно ли согласие или участие застройщика (он и является ЖСК)
Хочу продать квартиру в новостройке, которая куплена по договору ЖСК. Как это нужно оформить, нужно ли согласие или участие застройщика (он и есть ЖСК)?
Здравствуйте уважаемые юристы. Подскажите пожалуйста! Как поступить юридически правильно в этой ситуации? Ситуация следующая. Была куплена квартира-студия у застройщика в новостройке (ЖК), на этапе котлована по договору ЖСК, путем вступления в кооператив. Была сразу оплачена 100% стоимость квартиры, одним паевым взносом, на реквизиты банка "Открытие" которые указаны в договоре ЖСК. Квитанции оплаты через банк на руках. Этот застройщик параллельно строит несколько домов. У застройщика появились проблемы со строительством нашей новостройки (ЖК) и она уже больше года почти не строится. Этот застройщик предложил нам перейти на его другую новостройку (ЖК) которая уже построена и по ней уже принимаются квартиры по актам приемки, там есть еще не проданные студии, но нам за студию в этой готовой новостройке нужно будет доплатить, это порядка 515 тыс. руб., продается она также по договору ЖСК но реквизиты там Сбербанка, хотя имя кооператива (ЖСК) "исполнителя" в обоих договорах одинаковое и в реквизитах обоих договоров имя ЖСК одинаковое.
ВОПРОС: Как нам правильно юридически оформить документы на новую квартиру, чтоб в будущем, теоретически, этот застройщик не смог нас так сказать обмануть? Допустим попросив нас доплатить и т.п. за квартиру.
1. Расторгать нам договор жск на прежнюю квартиру и заключать новый договор жск на новую квартиру? Но ведь квитанции основной суммы (паевого взноса) оплаты у нас на реквизиты старого договора (банка Открытия) а в новом договоре жск реквизиты Сбербанка. Как мы в будущем, если что сможем подтвердить полную оплату квартиры? (если застройщик окажется не чист на руку, потому что уже есть повод так думать о нем)
2. Или как вариант просить застройщика чтоб в новом договоре ЖСК на другую новостройку указать недостающую сумму стоимости квартиры, то есть указать в договоре стоимость всего паевого взноса (стоимость квартиры) - "515 тыс. руб." и расторгать прежний договор жск?
3. Или заключать какой-то дополнительный документ, типа "доп. соглашения"?
Возможно, есть какие либо другие способы? Подскажите пожалуйста.
P.S. Договора жск заключаются в 3 экземплярах. 2 шт. остаются кооперативу, 1 шт. пайщику.
Ваш вопрос слишком объемный чтобы на него отвечать бесплатно переводите его в разряд платных и тогда вы получите на него несколько ответов
Если вы выплатили паевой взнос то квартира согласно ст 218 гК РФ находится в вашей собственности
В вашей ситуации самый надежный вариант заключить договор мены ст 567 гПК РФ с доплатой этих 500000 руб
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
""ГК РФ Глава 31. Мена
Статья 567. Договор мены
Статья 568. Цены и расходы по договору мены
Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены
Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары
Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены.
Спросить
Мены здесь нет, так как нет права собственности. Нужно заключить новый договор с жилищно-строительным кооперативом и указать там про оплату зачетом требований по возврату денежных средств по первому договору и про доплату. Расторгайте первый договор и укажите в соглашении о расторжении тоже про зачет требований.
ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом
Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Спросить
Александр, здравствуйте. Вообще-то у застройщика должны быть на этот счет предусмотрены грамотные и договоры, и дополнительные соглашения. Так что перво-наперво, - изучить их предложения по переоформлению. Если же их предложения Вас не устраивают, то:
Я бы оформила доп. соглашение по первому объекту - поменяла бы необходимые пункты (адрес объекта, площадь объекта, стоимость за кв. м. и общую, а также (не забудьте!) сроки сдачи в эксплуатацию и получения квартиры, и, соответственно, гарантийные сроки. Прописала бы пункт о зачете первого взноса, и сроке и сумму оплаты остатка (+куда его оплачивать). Можно подробно расписать, что первый взнос оплачен по таким-то реквизитам (но, по-моему, это не обязательно, достаточно сохранять чек и подписать соглашение - это уже подтверждение зачета оплаченной суммы). Застройщик-то один и тот же, а счетов у него может быть в разных банках десятки.
При этом не нужно заключать новый договор на новый объект и расторгать старый.
Удачи Вам и всего наилучшего!
Спросить
Вы же в ЖСК состоите, выплатили пай в отношении конкретного объекта недвижимости (будущего). Застройщик строит другие объекты, но они никакого отношения к вашему ЖСК не имеют скорее всего. Если это так, то вам нужно выходить из членов ЖСК, заключить предварительный договор купли-продажи, где прописать, что выплаченный пай идет в счет стоимости нового объекта недвижимости и плюс вы доплачиваете недостающую сумму. В договоре прописываете конкретные сроки для заключения основного договора. Ну а выход из ЖСК автоматически прекращает ваши правоотношения с ЖСК.
Гражданский кодекс РФ
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Спросить2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
---здравствуйте Александр, Вам стоит заключить договор цессии – это переуступка прав. договор цессии является удостоверением права требовать передачи квартиры или дома в собственность. l"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017) ГК РФ Статья 388. Условия уступки требования (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.
Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 388.1. Уступка будущего требования (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
1. Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию. (п. 1 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
2. Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
1. Взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.
2. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
3. Если иное не предусмотрено договором, цедент обязан передать цессионарию все полученное от должника в счет уступленного требования.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)
ГК РФ Статья 390. Ответственность цедента (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
1. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.
2. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:
уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;
цедент правомочен совершать уступку;
уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;
цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.
Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.
3. При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.
4. В отношениях между несколькими лицами, которым одно и то же требование передавалось от одного цедента, требование признается перешедшим к лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.
В случае исполнения должником другому цессионарию риск последствий такого исполнения несет цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В. 
Здравствуйте, Александр. Вы указываете, что "была куплена квартира-студия у застройщика в новостройке". На самом деле никакой квартиры у застройщика Вы не покупали. Фактически Вы вступили в ЖСК, которое заключило договор с застройщиком на строительство многоквартирного дома, и обязались уплатить ЖСК пай (возможно, по условиям договора - путем перечисления денег застройщику) и по окончании строительства жилого дома получить в собственность квартиру соразмерно внесенному паю. Это же ЖСК (кстати, проверьте реквизиты второго ЖСК: его ОГРН, ИНН; возможно, это два разных ЖСК, созвучные по наименованию) заключило договор на строительство другого многоквартирного дома с этим же застройщиком. Если это так, то с ЖСК договор расторгать не нужно (какой смысл расторгать договор с ЖСК и выйти из его членов, чтобы потом заключить новый договор с этим же ЖСК и вступить в члены этого ЖСК?), необходимо заключить дополнительное соглашение к первоначальному договору с ЖСК, в котором оговорить условие об увеличении суммы паевого взноса на 515 т.р., и изменении технических характеристик (площади) и адреса квартиры, которая должна поступить к Вам собственность. Если все же выяснится, что ЖСК - разные, правильнее всего будет заключить новый трехсторонний договор, с участием в нем "старого" ЖСК, нового ЖСК и Вас. В этом договоре должно быть оговорено, что Ваше членство в "старом" ЖСК прекращается и договор расторгается, сумму уплаченного Вами пая "старое" ЖСК обязуется перечислить новому ЖСК; новое ЖСК обязуется принять Вас в свои члены, зачесть сумму пая, поступившего от "старого" ЖСК, в уплату Вами пая новому ЖСК, по окончании строительства многоквартирного дома передать Вам в ней квартиру; в свою очередь, Вы обязуетесь уплатить новому ЖСК определенную в договоре с ним сумму пая, доплатив к ранее зачтенной сумме пая 515 т.р. Только так вы обезопасите себя от новых проблем. Надеюсь, моя консультация была для Вас полезной. Удачи.
СпроситьЯ хочу продать квартиру в новостройке по переуступке прав по договору ДДУ. В Договоре есть пункт Уступка прав по договору, в котором указано Уступка Участником долевого строительства прав требования по настоящему договору третьему лицу, допускается только с согласия Застройщика.
Застройщик готов дать свое согласие при условии подписания с ним договора по оформлению переуступки за определенную не малую сумму.
Законно ли требование Застройщика? Возможно ли не платить Застройщику за навязанную услугу (соответственно, оформить переуступку состоятельно)?
Хочу приобрести квартиру в новостройке. Застройщик продает квартиры пока только по договору ЖСК.
В дальнейшем планируется продажа по договору ДДУ. Точные сроки когда начнут продавать по договору ДДУ пока не известны
(ориентировочно до конца года). Пытаюсь просчитать риски при покупке квартиры по договору ДДУ и ЖСК.
Вопросы:
1. Если застройщик банкротится, возможно ли будет вернуть деньги за квартиру если она покупалась по договору ДДУ?
2. Тоже самое, если квартира куплена по договору ЖСК, возможен ли возврат денег в случае бонкротства застройщика?
3. Пока нет проектной документации, при покупке квартиры по договору ЖСК, какие стоит запросить документы у застройщика и на что стоит обратить внимание?
Добрый день!
Лучше по ДДУ во всех смыслах.
Желаю решения вашего вопроса.
Вы уже обращались к специалисту, что бы снизить риски?
СпроситьЯ получила ключи от новой квартиры в новостройке, договор долевого участия на меня, а квартиру я хочу оформить на сына, что нужно делать? Квартира куплена мною без ипотеки?
Здравствуйте!
вы вправе подарить квартиру сыну , по договору дарения, если она оплачена и нет обременения
СпроситьКупил квартиру в новостройке. Имеется договор участия в ЖСК на новую квартиру. Со старой квартиты планирую выписаться, так как есть реальный покупатель. Свидетельство о регистрации будет делаться на новую квартиру 3-4 месяца. Можно ли на основании договора участия в ЖСК оформить временную прописку по в новой квартире?
С уважением, Сергей.
Можно ли на основании договора участия в ЖСК оформить временную прописку по в новой квартире?
Сергей. только после оформления квартиры в собственность.
Спросить
Документы для регистрации (прописки)
Обязательными для регистрации (прописки) в новой квартире документами являются:
- Документ, удостоверяющий личность;
Заявление о регистрации по новому месту проживания;
- Документ, являющийся основанием для дальнейшего заселения в новую квартиру: судебное решение о признании права пользования жильем, договор купли-продажи, свидетельство о получении права на наследство и другие;
Квитанция про оплату госпошлины.
Поэтому можно зарегистрироваться.
Спросить
Уважаемый Сергей, а откуда у Вас информация про....Свидетельство о регистрации будет делаться на новую квартиру 3-4 месяца........
Если не затруднит, укажите, пожалуйста, на источник такой информации.
По поводу регистрации все указано на сайте ФМС России, КАК ОФИЦИАЛЬНЫЙ ИСТОЧНИК ИНФОРМАЦИИ.
и
Только зачем Вам временная регистрация? Просто в ДКП на прежнюю квартиру укажите условия снятия Вас с рег.учета
СпроситьДополню, регистрируют только в помещениях пригодных для проживания а не в доме который еще не сдан в эксплуатацию и там нет ни света, ни тепла. Поэтому если дом не сдан в эксплуатацию прописаться не сможете, даже если у вас есть договор долевого участия на будущую квартиру.
Спросить
Уважаемый Сергей.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.
Полагаю, что только на основании указанного договора участия, Вам осуществить временную регистрацию не представится возможным.
Спросить
Уважаемый Сергей !
Вы путаете в этом своем юридическом запросе регистрацию в жилом помещении с пропиской в жилом помещении, хотя у нас в России ПРОПИСКА и ВЫПИСКА в жилых помещениях были отменены еще 20 лет тому назад, так как Законом РФ № 5242-1 от 26.06.1993 г. «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в место существовавшей на тот период прописки (выписки) по всей России был введен для граждан РФ регистрационный учет (регистрация) в жилых помещениях по месту их жительства (постоянная регистрация) и по месту их пребывания (временная регистрация до 5 лет).
Все вопросы, связанные с регистрацией граждан в жилых помещениях, а также со снятием их с регистрационного учета в жилых помещениях, регулируются у нас в РФ следующими Нормативными актами:
1. Законом РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
2. Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденными Постановлением Правительства РФ 17.07.1995 г. № 713.
3. Административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным Приказом ФМС РФ от 11.09.2012 г. № 288.
С этими нормативными актами Вы можете ознакомиться в любое время.
Зарегистрироваться в новой квартире по месту жительства (постоянная регистрация) или по месту пребывания (временная регистрация сроком до 5 лет) Вы будете вправе после того, как станете собственником этой квартиры и получите Свидетельство о праве собственности на неё.
Сергей, Вы можете договориться с покупателем своей квартиры при покупки ее у Вас о возможности иметь в ней регистрацию на 3-4 месяца, лучше это условие прописать в договоре купли-продажи. Вот и решение вашего жилищного вопроса. Правда Вам в этом случае придется платить новому собственнику за себя и коммунальные услуги в бывшей своей квартире.
Есть и другие также законные пути решения этого жилищного вопроса.
Удачи Вам.
Спросить
Уважаемый Сергей, г.Каменск-Уральский !
Только Собственник данной квартиры, чьё Право собственности за ним зарегистрировано в Регпалате субъекта,что должно подтверждаться Записью в Реестре прав, вправе зарегистрироваться в ней.
При этом, данному жилому помещению должен быть ОБЯЗАТЕЛЬНО присвоен Почтовый адрес, а НЕ только строительный адрес !!!
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 18.01.2014г
13:17 моск.
СпроситьКупили квартиру-новостройку, договор ЖСК, дом слдан и заселен, собственности еще нет. Хочу продать квартиру по переуступке прав (т.к. договор ЖСК, переуступку делает сам застройщик путем переоформления договора ЖСК), но я покупала за 2 млн.800 тысяч рублей, а хочу продать за 3 млн.550 тыс. руб. Нужно ли будет платить налог 13% ведь собственности еще нет?
В августе 2012 г. я оплатила пай в ЖСК со сроком сдачи дома 1 кв. 2014 г., но возникли проблемы у застройщика (застройщик СУ-155) и сейчас всем пайщикам застройщик предлагает добровольно переоформить сделку со схемы реализации по Договору об участии в ЖСК на Договор участия в долевом строительстве.
Подскажите, это более выгодно для меня или менее выгодно и нужно настаивать на участии в ЖСК или вернуть полностью сумму пая?
Спасибо.
Хочу купить квартиру в новостройке. Застройщик оформляет договор пая, а не долевого участия. Договор пая говорят не регистрируются в Рег. палате. Подскажите пожалуйста чем отличаются эти договора и правомерны действия застройщика?
Правомерны. Один из видов соглашения на приобретение недвижимости,предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая. Работа по ДДУ означает наличие у застройщика разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации. Как видите, есть свои плюсы и минусы у каждого вида соглашений
СпроситьХочу купить квартиру в новостройке, дом уже сдан, квартиру мне пытаются продать по договору переуступки, причем хотят заключить его задним числом, продает не сам застройщик а так называемая подрядная организация, которой эта квартира передана от застройщика по договору долевого участия.
Квартиру хочу купить по ипотеке, возможно ли вообще такое заключение договора уступки задним числом. Какие возможны риски для меня и вообще рег. палата будет ли такой договор регистрировать.
Если бы в сделке гне участвовали заемные деньги, то договор можно было заключить прошедшим числом. Но при оформлении ипотеки такое не пройдет.
СпроситьКуплена квартира в долевом строительстве, застройщик банкрот и введено внешнее управление. Всех призывают создать жск и доплачивать денежные суммы. Тех кто не сможет заплатить или откажеться говорят что отправят в денежные требования. Может ли жск продать квартиру без согласия дольщика, договор долевого участия прошёл росрегистрацию и по решению суда включены в реестр?
