Гос. регистрация договора аренды земельного участка и передачи прав - влияние на начисление задолженности по арендной плате

199₽ VIP

Да, применяется ст. 8.1 ГК РФ: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом."

Это относится и к аренде свыше 1 года.

Не прав, если не учитывать срок исковой давности (ст. 196, 199 ГК РФ)

Вы как Арендодатель, заключая договоры, моете настоять на тех или иных условиях, и это право арендодателя на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год. В подобной ситуации арендодатель может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы.

Разъяснения Пленума ВАС РФ (постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – Постановление № 13)) защищают арендатора от возможных злоупотреблений. Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.

Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора. При этом такому арендатору необходимо соблюсти процедуру уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления № 73). Иные правила стороны могут предусмотреть в договоре арендыppt.ru›

Роман, добрый день!

В соответствии со ст.389 ГК РФ Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит гос.регистрации.

В соответствии со ст.164 ГК РФ В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации

При этом договором уступки права (цессии) может предусматриваться, что права и обязанности нового арендатора возникают с момента подписания договора. Если такое условие в договоре указано, то возражения ИП несостоятельны, если нет, то ИП прав.

СОГЛАШЕНИЕ ОБ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ПОДЛЕЖИТ ГОС. РЕГИСТРАЦИИ И В СИЛУ СТ. 433 ГК РФ СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ С МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ.

ПОЭТОМУ ДО ЭТОГО МОМЕНТА АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ ПРЕЖНИЙ АРЕНДАТОР, КОТОРЫЙ ИМЕЕТ ПРАВО ВЗЫСКАТЬ УПЛАЧЕННОЕ С ИП КАК НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ -СТ. 1102, 1107 ГК РФ.

С МОМЕНТА ГОС. РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПОДЛЕЖИТ ВЗЫСКАНИЮ С ИП.

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 11 июля 2002 г. N А54-1459/02-С19 Иск о взыскании пени за просрочку оплаты арендных платежей удовлетворен, поскольку ответственность за несвоевременное внесение арендной платы подлежит применению после заключения договора, т. е. после государственной регистрации договора аренды. Факт просрочки оплаты арендных платежей, исходя из суммы задолженности с даты государственной регистрации договора, подтвержден материалами дела

Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, в судебной практике существует две позиции.

Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2

"...Как следует из материалов дела и установлено Арбитражным судом Республики Коми, с разрешения дочернего унитарного государственного предприятия "Ростэк-Коми", арендатор (предприниматель Чебыкин А.Л.) заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Базис" договор от 18.04.2000 на субаренду нежилого помещения, расположенного по адресу: город Сыктывкар, улица Огородная, 6, для использования под складское помещение.

По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В этой связи аргумент кассатора по поводу правовой характеристики договора и момента его совершения является ошибочным, как и его ссылка на статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

...решение от 25.04.01 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.01 по делу N А29-1329/01-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Базис" - без удовлетворения..."

"...В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

Нет, он не прав.